Demande en paiement des charges ou des contributions

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND DU 24 Avril 2026

N° RG 26/00094 - N° Portalis DBYV-W-B7K-HOW6

DEMANDERESSE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES de la résidence [Adresse 1] immatriculé au RCS d’Orléans sous le numéro 440 636 322, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Flora GALLY de la SELARL KROVNIKOFF GALLY, avocats au barreau d’ORLEANS

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [A], [P] [D] né le 03 Juin 1971 à [Localité 1] (SEINE-SAINT-DENIS) de nationalité Française, demeurant [Adresse 3] non comparant ni représenté

Les débats ont eu lieu à l’audience publique des référés, statuant selon la procédure accélérée au fond du 13 Mars 2026 tenue par Sébastien TICHIT, juge, assisté de Olivier GALLON, greffier,

Puis, monsieur le juge a mis l’affaire en délibéré et dit que la décision serait prononcée le VINGT QUATRE AVRIL DEUX MIL VINGT SIX par mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [A] [D] est propriétaire d’un appartement, d’une cave et d’un box composant les lots 171 et 103 au sein de la copropriété de la résidence dénommée [Adresse 1] située aux [Adresse 2].

Par exploit du 17 février 2026, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] (ci-après « le syndicat des copropriétaires ») a fait assigner monsieur [A] [D] devant le président du tribunal judiciaire d’Orléans statuant selon la procédure accélérée au fond, au visa de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de le voir condamner au paiement des charges impayées.

Bien que régulièrement assigné à personne, le défendeur n’a pas constitué avocat.

À l'audience du 13 mars 2026, le syndicat des copropriétaires a maintenu ses demandes.

Le président a mis dans le débat la question de la recevabilité de l’action en raison de la mise en demeure qui serait irrégulière au regard de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2026.

La décision sera réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En vertu de l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d'agir.

L’article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En vertu de l’article 124 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d'un grief et alors même que l'irrecevabilité ne résulterait d'aucune disposition expresse.

Il résulte des articles 122 et 124 du code de procédure civile que les fins de non-recevoir ne sont pas limitativement énumérées.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :

« A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2. (…) »

Ces dispositions instituent une procédure judiciaire spécifique pour le paiement des sommes qu’elles visent, dérogatoire au droit commun, confiée au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond.

La mise en œuvre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 est conditionnée par l’existence d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2 et demeurée impayée passé un délai de trente jours après mise en demeure (Civ. 3è, 9 mars 2022, pourvoi n°21-12988).

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, la mise en demeure, acte préalable à la saisine du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, doit respecter trois conditions cumulatives à savoir : l’indication de la provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, la mention du délai de 30 jours imparti au copropriétaire défaillant pour procéder au règlement de la provision ainsi que le rappel que passé ce délai, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2, ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles. Dès lors si ces conditions ne sont pas remplies, la mise en demeure, acte préalable à la saisine du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, est irrégulière et entraîne l’irrecevabilité de la demande pour défaut du droit d’agir.

En l’espèce, il apparaît que le courrier versé au débat, en date du 6 janvier 2026, met en demeure le défendeur de payer sous trente jours à la fois un arriéré global de charges, de provisions échues et de provisions non échues, pour la somme de 7.615,59 euros et non une provision exigible au titre de l’exercice en cours, et qui serait susceptible, en cas de non-paiement, de rendre exigibles les autres provisions non encore échues ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents. De plus, ce montant ne correspond pas à la somme des arriérés de charges, provisions échue et provisions non échues mentionnées dans la mise en demeure.

En visant le montant global de charges de copropriété impayées, la mise en demeure impose au copropriétaire de payer une somme qui ne correspond pas à une provision exigible au titre du budget en cours. Cette mise en demeure, qui conditionne la recevabilité de la procédure accélérée au fond, n’est donc pas conforme au texte précité.

En soumettant l’action fondée sur l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 au paiement de l’intégralité de l’arriéré des charges/fonds de travaux et des provisions non échues, le Syndicat des copropriétaires a ajouté à la loi une condition que le législateur n’a pas prévue dans la mesure où le syndicat des copropriétaires a imposé le paiement de charges dont les budgets ont été approuvés et qui ne sont donc plus des provisions.

Ce n'est en effet qu'en cas de non-paiement après mise en demeure de payer cette provision que le syndicat des copropriétaires est en droit de saisir le président du tribunal judiciaire selon la procédure accélérée au fond aux fins d'obtenir la condamnation du copropriétaire au paiement de cette provision ainsi que des provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 et des sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Dans ces conditions, il y a lieu de déclarer les demandes du syndicat des copropriétaires fondées sur les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 irrecevables.

Le syndicat des copropriétaires supportera la charge des dépens.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déclare irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] dans son assignation du 17 février 2026 ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] aux entiers dépens.

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT QUATRE AVRIL DEUX MIL VINGT SIX et signée par Sébastien TICHIT, juge, et Olivier GALLON, greffier.

LE GREFFIER, LE JUGE