Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

MINUTE N° : 26/ ORDONNANCE DU : 23 Avril 2026 DOSSIER N° : N° RG 26/00011 - N° Portalis DBYI-W-B7K-DSC5 NATURE AFFAIRE : 50D/ Sans procédure particulière AFFAIRE : [P] [H] [K] [X] époux [N] [C], [C] [N] épouse [X] [P] C/ [L] [Q] épouse [Y], [J] [Y] époux [Q] [L]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VIENNE

Chambre 1 Cabinet 3 CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame BERGOUGNOUS, Présidente

GREFFIER : Madame ROLLET GINESTET

DESTINATAIRES : Maître Josselin CHAPUIS de la SELARL AVOCATS CHAPUIS ASSOCIES (ACA) Maître Marie-bénédicte DUFAYET de la SELARL AYR AVOCATS Régie Expert Délivrées le :

DEMANDEURS

M. [P] [H] [K] [X] époux [N] [C] né le 19 Juin 1977 à ALENCON (61), demeurant 21 Chemin du Rhône - 38230 CHAVANOZ représenté par Maître Josselin CHAPUIS de la SELARL AVOCATS CHAPUIS ASSOCIES (ACA), avocats au barreau de VIENNE

Mme [C] [N] épouse [X] [P] née le 22 Mai 1987 à VILLEURBANNE (69100), demeurant 21 Chemin du Rhône - 38230 CHAVANOZ représentée par Maître Josselin CHAPUIS de la SELARL AVOCATS CHAPUIS ASSOCIES (ACA), avocats au barreau de VIENNE

DEFENDEURS

Mme [L] [Q] épouse [Y] née le 15 Septembre 1972 à METLINE (TUNISIE), demeurant 746 Route de Davezieux - 07430 VERNOSC LES ANNONAY représentée par Maître Marie-bénédicte DUFAYET de la SELARL AYR AVOCATS, avocats au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

M. [J] [Y] époux [Q] [L] né le 12 Janvier 1959 à METLINE (TUNISIE), demeurant 746 Route de Davezieux - 07430 VERNOSC LES ANNONAY représenté par Maître Marie-bénédicte DUFAYET de la SELARL AYR AVOCATS, avocats au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

Débats tenus à l'audience du 19 Mars 2026 Date de délibéré indiquée par le Président : 23 Avril 2026 Ordonnance rendue le 23 Avril 2026, par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique en date du 22 juin 2021, Monsieur [P] [X] et Madame [C] [N] épouse [X] ont acquis auprès de Monsieur [J] [Y] et Madame [L] [Q] épouse [Y] une maison à usage d’habitation sise 21 Chemin du Rhône à Chavanoz (38230), cadastrée section AD n° 166, moyennant un prix de 325 000 euros.

Se plaignant de l’existence d’infiltrations en toiture, les époux [X] ont sollicité l’intervention de l’entreprise [E] [M].

Ils ont ensuite diligenté des expertises extra-judiciaires.

C’est dans ce contexte que Monsieur [P] [X] et Madame [C] [N] épouse [X] ont fait assigner, par acte de commissaire de justice du 14 janvier 2026, Monsieur [J] [Y] et Madame [L] [Q] épouse [Y] devant la présidente du tribunal judiciaire de Vienne en référés.

Appelée à l’audience du 26 février 2026, l’affaire a été renvoyée, à la demande des parties, aux audiences des 12 mars 2026 et 19 mars 2026.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par leur conseil, Monsieur [P] [X] et Madame [C] [N] épouse [X] demandent au juge des référés de :

- ordonner une mesure d’expertise judiciaire,

- débouter Monsieur [J] [Y] et Madame [L] [Q] épouse [Y] de leurs demandes,

- les condamner in solidum au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris les frais découlant de l’article A444-32 du Code de commerce en cas d’exécution forcée.

Ils font valoir que la terrasse et l’extension ont été réalisées par les vendeurs sans l’intervention de professionnels du bâtiment, et qu’aucune déclaration de travaux n’a été sollicitée en ce sens.

Ils prétendent que les désordres ont fragilisé l’ouvrage dans son ensemble, lesquels procèdent de malfaçons, et non d’un quelconque événement tempétueux. Ils rappellent, en outre, que le délai applicable à la garantie des vices cachés court à compter de la vente, et non de la date de construction.

Aussi, ils estiment être bien fondés à solliciter l’organisation d’une mesure d’expertise judiciaire.

Par conclusions déposées et soutenues oralement par leur conseil, Monsieur [J] [Y] et Madame [L] [Q] épouse [Y] demandent au juge des référés de :

- débouter Monsieur [P] [X] et Madame [C] [N] épouse [X] de leurs demandes,

A titre subsidiaire,

- leur donner acte de leurs protestations et réserves sur l’expertise judiciaire,

En tout état de cause,

- les condamner in solidum au paiement d’une somme de 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et aux entiers dépens.

Ils indiquent que le toit de la terrasse a été édifié en 2002 ; qu’aucun désordre n’a été constaté jusqu’en novembre 2024, date à laquelle un phénomène météorologique violent s’est produit.

Ils estiment que la garantie des vices cachés ne saurait s’appliquer dans la mesure où il n’est pas établi que les désordres allégués préexistaient à la vente. Ils soutiennent que ces derniers sont consécutifs à l’usure normale de la toiture. Ils soulignent que des interventions sur la toiture ont été réalisées par les acquéreurs depuis la vente.

Conformément à l’article 446-1 du Code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

- Sur la demande d’expertise :

Aux termes de l’article 145 du Code de procédure civile, “s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé”.

Il appartient donc au juge des référés de contrôler l’existence du motif légitime invoqué au soutien d’une demande d’expertise probatoire.

En l’espèce, Monsieur [P] [X] et Madame [C] [N] épouse [X] produisent, notamment, le compte rendu de visite du chantier du 2 décembre 2024, les rapports d’expertise extra-judiciaire des 2 et 27 juin 2025, des correspondances et un devis.

Il est constant que des infiltrations d’eau affectent le logement acquis par les demandeurs.

Il ressort du compte rendu de visite que l’entreprise [E] [M] a procédé à différentes constatations techniques, à savoir :

- une légère pente au niveau de la toiture,

- des fuites au niveau de l’auvent de la terrasse,

- un mauvais alignement de la toiture entre la partie de l’auvent et celle de l’habitation,

- l’absence d’un écran sous-toiture, d’un abergement de cheminée et de brides de fixation au niveau des gouttières,

- un défaut d’étanchéité entre la partie murale et le départ de toiture.

Il est précisé que “les travaux de toiture n’ont pas été réalisés dans les règles de l’art”, et que “des travaux de rénovation et de remise aux normes sont obligatoires avant que la partie habitation ne subisse le même sort que le auvent”.

Le rapport d’expertise extra-judiciaire, établi le 2 juin 2025 par le cabinet SARETEC, souligne l’absence de solin qui est susceptible de provoquer des infiltrations, outre l’affaissement d’une partie de la charpente provoquant un désaffleurement des tuiles. S’il est formulé l’hypothèse que “la tempête [A] soit à l’origine de la dégradation en toiture”, le cabinet d’expertise CET GRENOBLE, également missionné par l’assureur protection des demandeurs, n’a, quant à lui, “pas relevé de dommages liés à la tempête”. Il apparaît ainsi que “les dommages [observés] sont liés à des malfaçons”.

Le devis de l’entreprise [E] [M], établi à la demande de Monsieur [P] [X], le 24 juin 2025, chiffre le montant des réparations à la somme de 13 624,44 euros TTC.

Pour s’opposer à la demande d’expertise, Monsieur [J] [Y] et Madame [L] [Q] épouse [Y] font d’abord valoir que les désordres allégués ne préexistaient pas à la vente et procèdent, de fait, d’un évènement climatique.

Il n’est pas discuté par ces derniers que des non-conformités constructives affectent l’ouvrage.

Si les rapports d’expertise extra-judiciaires aboutissent à des conclusions différentes, il est néanmoins observé que l’expertise sollicitée a précisément pour but d’établir la réalité, la nature, l’ampleur et l’origine des désordres invoqués par les époux [X].

La partie défenderesse invoque ensuite l’absence de litige potentiel sur le fondement de la garantie des vices cachés.

Or, il est rappelé qu’il n’appartient pas au juge des référés de statuer sur la recevabilité de la demande pouvant être invoquée au fond par Monsieur [P] [X] et Madame [C] [N] épouse [X]. En effet, la prescription de l’action en garantie des vices cachés susceptible d’être engagée par les demandeurs relève de l’appréciation des juges du fond.

Dès lors, il apparaît en l’état que Monsieur [J] [Y] et Madame [L] [Q] épouse [Y] pourraient voir leur responsabilité engagée si bien que l’action de Monsieur [P] [X] et Madame [C] [N] épouse [X] n’apparaît manifestement pas vouée à l’échec.

Ces derniers démontrent donc l’utilité probatoire d’une expertise judiciaire.

Ils justifient d’un intérêt légitime à solliciter une expertise judiciaire.

Les conditions d’application de l’article 145 précité étant réunies, il sera fait droit à la mesure d’instruction sollicitée qui sera ordonnée dans les termes du dispositif, laquelle ne porte pas préjudice aux droits et obligations dont les parties sont titulaires dans le cadre d’un futur procès.

Il n’y a pas lieu d’écarter le chef de mission consistant pour l’expert à “se prononcer sur la nécessité ou non de la délivrance d’une autorisation d’urbanisme pour cette construction (déclaration préalable de travaux ou permis de construire)”, dans la mesure où l’expert est chargé d’apporter toutes les précisions utiles à la solution du litige, ce qui inclut naturellement ce point.

La charge de la preuve incombant, conformément à l’article 9 du Code de procédure civile à la partie qui allègue des faits au soutien de sa prétention, Monsieur [P] [X] et Madame [C] [N] épouse [X] devront consigner le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert.

- Sur les autres demandes :

Selon l’article 491 du Code de procédure civile, le juge statuant en référés, statue également sur les dépens.

L’article 696 de ce même code prévoit que “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

Au cas présent, il n’y a pas lieu de réserver les dépens. En effet, la juridiction des référés est autonome et la présente ordonnance vide la saisine du juge.

A la lumière de ce qui précède, et la demande étant fondée sur l’article 145 du Code de procédure civile, la partie demanderesse, dans l’intérêt de laquelle la décision est rendue, supportera la charge des dépens de la présente instance en référé.

L’article 700 du code précité dispose que “le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %”.

Compte tenu du sens de la présente ordonnance, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions susvisées.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés du tribunal judiciaire de Vienne, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

ORDONNONS une mesure d’expertise,

COMMETTONS pour y procéder :

Monsieur [U] [G] 29 Impasse des Charges 38300 Bourgoin-Jallieu Tél. portable : 0672199967 Courriel : [email protected]

en qualité d’expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de Grenoble,

DONNONS à l’expert la mission suivante :

1. Se rendre sur place, 21 Chemin du Rhône à Chavanoz (38230), en présence des parties et de leurs conseils préalablement convoqués ; les entendre ainsi que tout sachant au besoin et se faire communiquer tous documents,

2. Examiner l’ouvrage, le décrire,

3. Examiner l’ensemble des désordres et malfaçons allégués par les demandeurs dans leur assignation introductive d’instance et les pièces au soutien de celle-ci, donner son avis sur leur réalité, sur la date de leur apparition, sur leur origine, sur leurs causes et sur leur importance, en précisant s’ils sont imputables à la conception, à un défaut de direction ou de surveillance, à l’exécution, aux conditions d’utilisation ou d’entretien, à un non-respect des règles de l’art ou à toute autre cause, et, dans le cas de causes multiples, d’évaluer les proportions relevant de chacune d’elles, en précisant les entreprises ou entrepreneurs concernés,

4. Dans la mesure du possible, joindre à son rapport des photographies ou tout autre document visuel permettant à la juridiction de se rendre compte de la réalité des constatations faites,

5. Donner tous les éléments permettant à la juridiction éventuellement saisie de déterminer si les désordres étaient cachés lors de la vente, s’ils constituent de simples défauts d’achèvements ou si, au contraire, ils compromettent la solidité de l’ouvrage ou si, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, ils le rendent impropre à sa destination,

6. Se prononcer sur la nécessité ou non de la délivrance d’une autorisation d’urbanisme pour cette construction (déclaration préalable de travaux ou permis de construire),

7. Fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels, résultant des désordres, malfaçons/ non façons et non conformités, notamment le préjudice de jouissance subi ou pouvant résulter des travaux de remise en état,

8. Indiquer les travaux nécessaires aux remises en état et en conformité,

9. Après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres, éviter leur réapparition et leur délai d’exécution, à partir des devis fournis par les parties, chiffrer le cout de réalisation de ces travaux, maîtrise d’œuvre incluse,

10. Fournir tous autres renseignements utiles,

11. Donner son avis sur les réclamations financières des parties et, le cas échéant, faire les comptes entre les parties,

12. En concertation avec les parties, définir un calendrier prévisionnel de ses opérations à l’issue de la première réunion d’expertise,

13. Soumettre un pré rapport aux parties afin que ces dernières puissent, avant le rapport définitif, faire part de leurs dires et observations,

DISONS que l’expert pourra prendre l’initiative de recueillir les déclarations de toutes personnes informées,

En cas d’urgence caractérisée par l’expert, AUTORISONS les demandeurs à faire exécuter à leurs frais avancés les travaux indispensables par telle entreprise de leur choix, sous le contrôle de l’expert,

DISONS que l’expert désigné pourra s’adjoindre tout sapiteur de son choix dans une autre spécialité que la sienne, après avoir avisé le juge chargé du contrôle des expertises et les parties,

DISONS que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 273 à 283 du Code de procédure civile,

DISONS que l’expert dressera rapport de ses opérations pour être déposé au greffe dans le délai de neuf mois suivant la notification de l’avis de consignation en un original et une copie après en avoir adressé un exemplaire à chacune des parties en cause,

FIXONS l’avance des frais d’expertise à valoir sur le montant des honoraires de l’expert à la somme de quatre mille euros (4 000 euros) qui sera consignée par Monsieur [P] [X] et Madame [C] [N] épouse [X] avant le 4 juin 2026,

DISONS qu’à défaut de consignation de la provision dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque,

DISONS que lors de la première réunion l’expert dressera un programme de ses investigations et évaluera d’une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours,

DISONS qu’à l’issue de cette réunion l’expert fera connaître au juge chargé du contrôle de l’expertise la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir en totalité le recouvrement de ses honoraires et sollicitera le cas échéant, le versement d’une provision complémentaire,

DISONS que l’expert tiendra le juge chargé du contrôle de l’expertise informé de l’avancement de ses opérations et le saisira de toute difficulté y afférente,

DISONS qu’il sera pourvu au remplacement de l’expert dans les cas, conditions et formes des articles 234 et 235 du Code de procédure civile,

DISONS que l’expert déposera son rapport dans l’hypothèse où les parties ne parviendraient pas entre elles à une conciliation,

RAPPELONS que les délais fixés à l’expert sont impératifs, que leur non-respect constitue une faute grave, sauf motif légitime et qu’à défaut il pourra être fait application de l’article 235, alinéa 2, du Code de procédure civile,

DISONS qu’à l’issue de ses opérations l’expert adressera aux parties un projet de sa demande de recouvrement d’honoraires et de débours, en même temps qu’il adressera au magistrat taxateur,

DISONS que les parties disposeront à réception de ce projet, d’un délai de 15 jours pour faire valoir leurs observations sur cet état de frais, que ces observations seront adressées au magistrat taxateur afin de débat contradictoire préalablement à l’ordonnance de taxe,

DISONS qu’à défaut d’observations dans ce délai de 15 jours, la partie défaillante sera considérée comme agréant le projet,

LAISSONS en l’état du présent référé les dépens à la charge de Monsieur [P] [X] et Madame [C] [N] épouse [X],

DISONS n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETONS le surplus des demandes,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi prononcé par la mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Vienne de la présente décision le 23 avril 2026,

La Greffière La Présidente