Demande du syndicat tendant à la cessation et/ou à la sanction d'une violation des règles de la copropriété commise par un copropriétaire

N° RG 25/02479 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NQBU

Minute n° 26/00205

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

ORDONNANCE DE REFERE du : 24 Avril 2026

N° RG 25/02479 - N° Portalis DB3E-W-B7J-NQBU

Président : Olivier LAMBERT, Vice Président

Assisté de : Agathe CHESNEAU, Greffier

Attachée de justice : Fiona ZANARDO

Entre

DEMANDERESSE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LES ROMARINS, situé [Adresse 1] Luxembourg et [Adresse 2] [Adresse 3], pris en la personne de son syndic en exercice, la société VIT CITYA SANARY, EURL immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de TOULON sous le numéro 347 954 919 et dont le siège social est sis [Adresse 4] SUR [Adresse 5], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège

Représenté par Me Noémie BONDIL, avocat au barreau de TOULON

Et

DEFENDERESSE

S.C.I. HELIOS immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de TOULON sous le numéro 820 149 284, et dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de ses dirigeants en exercice, domiciliés en cette qualité audit siège,

Débats:

Après avoir entendu à l’audience du 20 Mars 2026, les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

Grosses délivrées le : 24 avril 2026 à : Me Noémie BONDIL - 1004 Copie au dossier

EXPOSE DU LITIGE

Vu l’article 455 du code de procédure civile,

Vu l’ordonnance de référé du 30 janvier 2026 (RG n° 25/02479), rendue par le tribunal judiciaire de Toulon,

Vu l’assignation en date du 17 septembre 2025 délivrée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] sis [Adresse 8], [Adresse 9] et [Adresse 2] à la Seyne sur Mer, pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CITYA SANARY à la SCI HELIOS. Elle sollicite la condamnation de cette dernière sous astreinte à remettre les lieux en leur état antérieur en déposant le bloc de climatisation installé en façade, le store à bannes et les brises-vues non conformes, sollicite la condamnation de cette dernière à la somme provisionnelle de 5 000 euros en indemnisation de ses préjudices ainsi qu’à la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 20 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] sis [Adresse 8], [Adresse 9] et [Adresse 2] à [Localité 1], pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CITYA SANARY a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il est renvoyé pour l’exposé de ses moyens.

Régulièrement assignée par acte remis à l’étude, la SCI HELIOS n’est pas représentée et n’a pas comparu.

La décision sera réputée contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Malgré l'absence de la SCI HELIOS, il convient de statuer sur les demandes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] sis [Adresse 8], [Adresse 9] et [Adresse 2] à la Seyne sur Mer, pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CITYA SANARY, après avoir vérifié, conformément à l'article 472 du code de procédure civile, que celles-ci sont régulières, recevables et bien fondées.

Sur la demande de remise en état sous astreinte

L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des référés peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Selon l'article 835 du même code, le juge des référés peut toujours même en présence d'une contestation sérieuse prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans le cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En ce qui concerne le dommage imminent, il doit s'entendre du dommage qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer, à l'exclusion d'un dommage purement éventuel. Il doit être apprécié à la date où il est statué.

S'agissant du trouble manifestement illicite, ce dernier désigne toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il est de principe que nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, ce dernier pouvant être qualifié de trouble manifestement illicite. Néanmoins, ce dernier doit dépasser les inconvénients anormaux de voisinage et ainsi revêtir une gravité certaine et s'apprécie en fonction des circonstances locales.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] sis [Adresse 10] et [Adresse 2] à la Seyne sur Mer, pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CITYA SANARY sollicite la condamnation de la SCI HELIOS à remettre les lieux en leur état antérieur sous astreinte en déposant le bloc de climatisation installé en façade, le store à bannes et les brises-vues installés sur le balcon.

Le document relatif à l’état descriptif de division et règlement de copropriété versé aux débats énonce dans l’article 13 relatif à l’harmonie de l’immeuble que la pose de stores et fermetures extérieures est autorisée, sous réserve que la teinte et la forme soient celles choisies par le syndic de la copropriété avec l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires, et que s’agissant des balcons, barres d’appuis et garde-corps, ceux-ci pourront être modifiés uniquement avec l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

De même, la résolution n° 12 discutée lors de l’assemblée générale du 19 décembre 2023, rappelle que les brise-vues sont interdits sur la résidence pour des raisons d’harmonie. Néanmoins, afin de permettre une protection de l’intimité, une tolérance est appliquée pour la mise en place de brise-vues blancs à la condition que ces derniers ne dépassent pas la hauteur des rambardes et soient entretenus.

De plus, cette même résolution énonce que la pose de climatisation a été autorisée en assemblée générale à la condition que les goulottes ne soient pas en façade, que l’eau des condensats soit récupérée et que le bloc soit posé au sol.

Enfin, il a été également rappelé que concernant les stores, ces derniers doivent être laqués blanc afin d’être conformes au règlement de copropriété.

Il est constant que le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 5 juillet 2024 démontre l’installation d’un compresseur climatique sur la paroi de séparation avec le balcon voisin, camouflé à l’aide d’une structure de couleur blanche, et également l’installation d’un store à bannes dont la structure est de couleur noire sur le balcon appartenant à la SCI HELIOS.

En outre, à la lumière dudit document, il est incontestable qu’un brise-vue de couleur blanche à également été installé sur le balcon litigieux, dépassant la hauteur de la rambarde, comme préconisé. Il est patent que malgré le courrier adressé par le syndic de la [Adresse 7] à la SCI HELIOS en date du 30 mai 2024 et la mise en demeure adressée à cette dernière le 18 décembre 2024 sollicitant de se conformer aux stipulations du règlement de copropriété au regard des installations illicites réalisées par la SCI HELIOS, celle-ci n’a apporté aucune réponse et n’a réalisé aucun travaux en vue de régulariser la situation.

En conséquence, au regard de ce qui vient d’être énoncé, il résulte de ceux-ci que les installations litigieuses par la SCI HELIOS, ont été réalisées sans autorisation au préalable de l’assemblée générale et en violation des règles de la copropriété, constituant un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner la SCI HELIOS à remettre les lieux en leur état antérieur en déposant le bloc de climatisation installé en façade, le store à bannes et les brise-vues, sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la signification de la présente ordonnance et ce pendant le délai de deux mois comme il sera précisé ci-dessous.

Sur la demande provisionnelle formulée par la SCI HELIOS

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Le montant de la provision devant être allouée au demandeur ne peut excéder le montant d’indemnisation au-delà duquel celui-ci devient aléatoire ou incertain compte tenu de l’appréciation du juge du fond notamment.

Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposés aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point. A l'inverse, sera écartée une contestation qui serait à l'évidence superficielle ou artificielle, le montant de la provision n'ayant alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] sis [Adresse 8], [Adresse 9] et [Adresse 2] à la Seyne sur Mer, pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CITYA SANARY sollicite la condamnation de la SCI HELIOS à lui verser à titre provisionnel la somme de 5 000 euros en indemnisation de l’ensemble de ses préjudices.

Il est patent qu’à la lumière des éléments versés aux débats, la demande provisionnelle formulée par ce dernier ne répond pas aux exigences issues des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile et se heurte à de nombreuses contestations sérieuses ne permettant pas d’y faire droit.

Sur les frais du procès

Le juge des référés étant dessaisi, il doit statuer sur les dépens qui ne peuvent être réservés.

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure la SCI HELIOS, supportera la charge des dépens de l’instance.

En équité, il y a lieu de condamner la SCI HELIOS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] sis [Adresse 8], [Adresse 9] et [Adresse 2] à la Seyne sur Mer, pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CITYA SANARY la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, le Juge des référés, statuant après débats en audience publique par ordonnance mise à la disposition des parties au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la SCI HELIOS (rcs Toulon 820 149 284) à remettre les lieux (appartement lot 49 bât C de ladite [Adresse 11]) en leur état antérieur en déposant le bloc de climatisation installé en façade, le store à bannes et les brise-vues, sous astreinte de 250 euros par jour de retard à compter du 15ème jour suivant la signification de la présente ordonnance et ce pendant le délai de deux mois à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] sis [Adresse 8], [Adresse 9] et [Adresse 2] à la Seyne sur Mer, pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CITYA SANARY,

Disons n’y avoir lieu à référé quant à la demande provisionnelle formulée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] sis [Adresse 10] et [Adresse 2] à la Seyne sur Mer, pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CITYA SANARY à l’encontre de la SCI HELIOS,

Disons n’y avoir lieu à référé pour le surplus,

Condamnons la SCI HELIOS à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] sis [Adresse 8], [Adresse 9] et [Adresse 2] à la Seyne sur Mer, pris en la personne de son syndic en exercice, la SARL CITYA SANARY la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Laissons les dépens à la charge de la SCI HELIOS.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE PRESIDENT