Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/00019 - N° Portalis DB2Z-W-B7J-IG7K

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 24/04/2026

S.A. [Localité 3] [Localité 4] HABITAT

C/

Monsieur [M] [D]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) : à : - Maître René DECLER

Expédition délivrée le (voir mention) : à : - Préfet de Seine et Marne RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 24 AVRIL 2026

Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. [Localité 3] [Localité 4] HABITAT [Adresse 2] [Localité 5] [Localité 6] représentée par Maître René DECLER, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [D] [Adresse 3] [Localité 7] non comparant, ni représenté

Après débats à l'audience publique du 17 Février 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 9 janvier 2015, la SA [Localité 3] [Localité 4] HABITAT a loué à M. [M] [D] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 244,15 € hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 2 mai 2025, la SA [Localité 3] [Localité 4] HABITAT a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 272,33 € au titre des loyers et charges échus au mois de mars 2025 inclus et de justifier de l’assurance contre les risques locatifs.

Les impayés de loyer ont été signalés le 24 mars 2025 à la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 décembre 2025, la SA [Localité 3] [Localité 4] HABITAT a fait assigner M. [M] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande de :

constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, et de prononcer la résiliation de l’engagement de location,ordonner l'expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,condamner le locataire à payer la somme de 2 692,91 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois de décembre 2025,condamner le locataire à payer le montant des loyers et des charges dus depuis cette date et jusqu’à la résiliation du bail, subsidiairement dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer,condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux, outre revalorisation légale,condamner le locataire à payer la somme de 300 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure. L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 5 décembre 2025.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 17 février 2026.

A cette audience, la SA [Localité 3] [Localité 4] HABITAT, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 3 028,70 €, au titre des loyers et charges échus au 9 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus. La demanderesse précise que le paiement des loyers n’a pas repris, les derniers prélèvements ayant été rejetés. Elle sollicite l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement et défaut de justification d’une assurance contre les risques locatifs.

Cité par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, M. [M] [D] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 24 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

- Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la SA TROIS [Localité 4] HABITAT verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 9 février 2026, la dette locative de M. [M] [D] s’élève à la somme de 2 990,60 € (soit la somme de 3 028,70 € réclamée lors de l'audience, diminuée d'un montant de 38,10 € correspondant à des frais injustifiés) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de janvier 2026 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Le même article précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 12 qu'à défaut de justification de cette assurance, le bail serait résilié de plein droit, un mois après un commandement resté infructueux.

Il est établi que le locataire n’a pas justifié d’une assurance locative dans le délai requis.

Ce manquement s'est perpétué pendant plus d’un mois à compter du commandement du 2 mai 2025 rappelant les dispositions de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 3 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

Sur l’expulsion L’expulsion de M. [M] [D] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

M. [M] [D] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de février 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

En vertu de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Compte tenu des dispositions précitées et des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de réduire le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, la bailleresse sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens  L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [M] [D] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles  Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA [Localité 3] [Localité 4] HABITAT et en l'absence d'éléments sur la situation financière du défendeur, M. [M] [D] sera condamné à verser à la demanderesse la somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 janvier 2015 entre la SA [Localité 3] [Localité 4] HABITAT, d'une part, et M. [M] [D], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 3 juin 2025 ;

ORDONNE en conséquence à M. [M] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [M] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA [Localité 3] [Localité 4] HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [M] [D] à verser à la SA [Localité 3] [Localité 4] HABITAT la somme de 2 990,60 € (décompte arrêté au 9 février 2026, mois de janvier 2026 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE M. [M] [D] à verser à la SA [Localité 3] [Localité 4] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du terme du mois de février 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE la SA [Localité 3] [Localité 4] HABITAT du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE M. [M] [D] à verser à la SA [Localité 3] [Localité 4] HABITAT une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [M] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de justifier d’une assurance, et de l’assignation ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 24 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.