Autres demandes relatives à la copropriété

RÉFÉRÉ CIVIL

N° RG 25/00575 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NQVN

Minute n° 351/26

COPIE EXÉCUTOIRE à : Me Emmanuel HOEN - 192 Me Audrey PALLUCCI - 27 Me Krimo RABET - 42

COPIE CERTIFIÉE CONFORME à:

adressées le : 23 avril 2026

Le Greffier

République Française Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE STRASBOURG

Ordonnance du 23 Avril 2026

DEMANDERESSE :

S.D.C. DE LA COPROPRIETE [Adresse 1], représenté par son syndic, la société IMMIUM RIVE GAUCHE, SAS ayant son siège social [Adresse 2] à [Localité 1] [Adresse 1] représentée par Me Audrey PALLUCCI, avocat au barreau de STRASBOURG

DEFENDEURS :

S.E.L.A.S. MJE, prise en la personne de Me [D] [O], ès-qualité de mandatire judiciaire de M. [L] [C] [K] [Adresse 3] représentée par Me Krimo RABET, avocat au barreau de STRASBOURG

S.C.P. CBF ASSOCIES, prise en la personne de Me [P] [M], ès-qualité d’administrateur judiciaire de Monsieur [L] [C] [K], pris en son établissement secondaire, [Adresse 4] [Adresse 5] représentée par Me Krimo RABET, avocat au barreau de STRASBOURG

S.C.I. MEPS II, société civile immobilière, immatriculée au RCS de Strasbourg sous le n°753 848 357, prise en la personne de son représentant légal [Adresse 6] représentée par Me Emmanuel HOEN, avocat au barreau de STRASBOURG

Monsieur [L] [C] [K], entrepreneur individuel exploitant sous l’enseigne “Aroma Sweet” [Adresse 1] [Localité 1] représenté par Me Krimo RABET, avocat au barreau de STRASBOURG

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l'audience publique du 24 Mars 2026 Président : Olivier RUER, Premier vice-président Greffier : Cédric JAGER

ORDONNANCE :

Prononcée par mise à disposition au greffe par : Olivier RUER, Premier vice-président Cédric JAGER, Greffier Contradictoire En premier ressort Signée par le Président et le Greffier,

FAITS, PROCEDURE ET MOYENS DES PARTIES     Par actes délivrés le 5 août 2022, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] à [Localité 1] (ci-après la syndicat des copropriétaires) a fait assigner M. [L] [C] [K] et la Sci MEPS II devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir :

- condamner solidairement, subsidiairement in solidum, la SCI MEPS Il et M. [L] [C] [K] à supprimer les canalisations installées dans les parties communes, et à remettre en état les murs percés, sous une astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai de huit jours à compter de la décision à intervenir ; - condamner solidairement, subsidiairement in solidum, la SCI MEPS Il et M. [L] [C] [K] à supprimer la climatisation installée, et à remettre en état les murs parties communes, sous une astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai de huit jours à compter de la décision à intervenir ; - condamner M. [L] [C] [K] à cesser toute utilisation de la cuisine dans le cadre de son activité commerciale exercée au sein des locaux, sous une astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai de huit jours à compter de la décision à intervenir ; - interdire à M. [L] [C] [K] la pose d'une gaine de ventilation extérieure, sous une astreinte de 500 € par infraction à compter de la décision à intervenir ; - condamner solidairement, subsidiairement in solidum, la SCI MEPS Il et M. [L] [C] [K] à remettre en état la porte du local donnant sur la cour de l'immeuble, sous une astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai de huit jours à compter de la décision à intervenir ; CONDAMNER solidairement, subsidiairement in solidum, la SCI MEPS Il et M. [L] [C] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires demandeur, la somme de 748,56 € au titre du remboursement des frais engagés pour désencombrer les parties communes ; - condamner solidairement, subsidiairement in solidum, la SCI MEPS Il et M. [L] [C] [K] à justifier de la souscription d'un contrat en cours de validité de lutte contre les nuisibles souscrit auprès d'une entreprise spécialisée et agréée, sous une astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai de huit jours à compter de la décision à intervenir; - condamner solidairement, subsidiairement in solidum, la SCI MEPS Il et M. [L] [C] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires demandeur la somme de 3.000 € par application di l'article 700 du CPC; - condamner solidairement, subsidiairement in solidum, la SCI MEPS Il et M. [L] [C] [K] aux entiers frais et dépens ; - dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.

L’affaire a été radiée le 24 janvier 2023 puis reprise le 18 avril 2023 à la demande du syndicat des copropriétaires.

L’affaire a été radiée une nouvelle fois le 14 novembre 2023 puis reprise le 15 avril 2025 sous le n° RG 25/00575 à la demande du syndicat des copropriétaires.

Par actes délivrés le 3 février 2026 enregistrés sous le n° RG 26/00173, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] à [Localité 1] (ci-après la syndicat des copropriétaires) a fait assigner la Selas MJE et la Scp CBF ASSOCIES devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir, notamment, :

sur l’intervention forcée, - déclarer la demande d'intervention forcée de la société MJE, en la personne de Maître [D] [O], ès-qualité de mandataire judiciaire de M. [L] [C] [K], et de la société SCP CBF ASSOCIES, en la personne de Maître [P] [M]-[U] ès-qualité d'administrateur judiciaire de M. [L] [C] [K]; - ordonner la jonction de la présente procédure avec celle pendante devant le Juge des référés civils du Tribunal Judiciaire de Strasbourg sous le n°RG 25/00575 ;

Selon dernières conclusions du 9 mars 2026, la SCI MEPS II a sollicité voir :

- débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; - ordonner une mesure de médiation judiciaire ; - condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens ainsi qu’à un montant de 2.000 € par application de l’article 700 du CPC.

Selon dernières conclusions du 16 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] à [Localité 1] a sollicité voir :

- condamner solidairement, subsidiairement in solidum, la SCI MEPS II, M. [L] [C] [K], la société MJE, en la personne de Maître [D] [O], es-qualité de mandataire judiciaire de M. [L] [C] [K], et de la société SCP CBF ASSOCIES, en la personne de Maître [P] [M] [U] ès-qualité d'administrateur judiciaire de M. [L] [C] [K], à supprimer les canalisations installées dans les parties communes, et a remettre en état les murs percés ; - condamner solidairement, subsidiairement in solidum, la SCI MEPS II, M. [L] [C] [K], la société MIE en la personne de Maître [D] [O], ès-qualité de mandataire judiciaire de M. [L] [C] [K], et de la société SCP CBF ASSOCIES, en la personne de Maitre [P] [M]-[U] ès-qualité d'administrateur judiciaire de M. [L] [C] [K], à supprimer la climatisation installée, et à remettre en état les murs des parties communes ; - condamner M. [L] [C] [K], la société MJE, en la personne de Maître [D] [O], ès-qualité de mandataire judiciaire de M. [L] [C] [K], et de la société SCP CBF ASSOCIES, en la personne de Maître [P] [M]-[U] ès-qualité d'administrateur judiciaire de M. [L] [C] [K], à cesser toute utilisation de la cuisine dans le cadre de son activité commerciale exercée au sein des locaux ; - interdire à M. [L] [C] [K], la société MJE, en la personne de Maître [D] [O], ès-qualité de mandataire judiciaire de M. [L] [C] [K], et de la société SCP CBF ASSOCIES, en la personne de Maître [P] [M]-[U] ès-qualité d'administrateur judiciaire de M. [L] [C] [K], la pose d'une gaine de ventilation extérieure ; - condamner solidairement, subsidiairement in solidum, la SCI MEPS II, M. [L] [C] [K], la société MJE, en la personne de Maître [D] [O], ès-qualité de mandataire judiciaire de M. [L] [C] [K], et de la société SCP CBF ASSOCIES, en la personne de Maître [P] [M]-[U] ès-qualité d'administrateur judiciaire de M. [L] [C] [K], à remettre en état la porte du local donnant sur la cour de l'immeuble ; - condamner solidairement, subsidiairement in solidum, la SCI MEPS II, M. [L] [C] [K], la société MJE, en la personne de Maître [D] [O], ès-qualité de mandataire judiciaire de M. [L] [C] [K], et de la société SCP CBF ASSOCIES, en la personne de Maître [P] [M]-[U] ès-qualité d'administrateur judiciaire de M. [L] [C] [K], à cesser l'encombrement du local poubelle en justifiant de la souscription d'un contrat de gestion de ses déchets ; - condamner solidairement, subsidiairement in solidum, la SCI MEPS II, M. [L] [C] [K], la société MJE, en la personne de Maître [D] [O], ès-qualité de mandataire judiciaire de M. [L] [C] [K], et de la société SCP CBF ASSOCIES, en la personne de Maître [P] [M]-[U] ès-qualité d'administrateur judiciaire de M. [L] [C] [K], à remettre en état la devanture et l'enseigne des locaux ; - condamner solidairement, subsidiairement in solidum, la SCI MEPS II, M. [L] [C] [K], la société MJE, en la personne de Maître [D] [O], ès-qualité de mandataire judiciaire de M. [L] [C] [K], et de la société SCP CBF ASSOCIES, en la personne de Maître [P] [M]-[U] ès-qualité d'administrateur judiciaire de M. [L] [C] [K], à justifier de la souscription d'un contrat en cours de validité de lutte contre les nuisibles souscrit auprès d'une entreprise spécialisée et agréée ; - assortir les condamnations prononcées contre la SCI MEPS II d'une astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai de huit jours à compter de la décision à intervenir ; - condamner la SCI MEPS II à payer au Syndicat des copropriétaires demandeur, la somme de 748,56 € au titre du remboursement des frais engagés pour désencombrer les parties communes ; en tout état de cause, - condamner solidairement, subsidiairement in solidum, la SCI MEPS II, la société MJE, en la personne de Maître [D] [O], ès-qualité de mandataire judiciaire de M. [L] [C] [K], et de la société SCP CBF ASSOCIES, en la personne de Maître [P] [M]-[U] ès-qualité d'administrateur judiciaire de M. [L] [C] [K], aux entiers frais et dépens ; - condamner solidairement, subsidiairement in solidum, la SCI MEPS II, la société MJE, en la personne de Maître [D] [O], ès-qualité de mandataire judiciaire de M. [L] [C] [K], et de la société SCP CBF ASSOCIES, en la personne de Maître [P] [M]-[U] ès-qualité d'administrateur judiciaire à payer au Syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du CPC ;

Par dernières conclusions du 20 mars 2026, M. [L] [C] [K], la Selas MJE et la Scp CBF ASSOCIES ont sollicité voir :

- déclarer les demandes formées à l'encontre de M. [K] et des organes de la procédure collective mal fondées ; - constater l'existence de contestations sérieuses ; - dire en tout état de cause n'y avoir lieu à référé à l'encontre de M. [K] et aux organes de la procédure collective ; - débouter le syndicat des copropriétaires de ses fins et conclusions à l'encontre de M. [K] et des organes de la procédure collective ; - condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens, ainsi qu'à la somme de 5.000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du CPC.

La procédure enrôlée sous le numéro RG 26/00173 a été jointe à la procédure numéro RG 25/00575 et, à l’audience du 24 mars 2026, les parties se sont référées à leurs écritures auxquelles il sera renvoyé pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

  MOTIFS,

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.   Pour être caractérisé, le trouble manifestement illicite implique l'existence d'un fait matériel ou juridique constituant une violation manifeste de la loi, se traduisant par un trouble d'ores et déjà avéré ou sur le point de se produire.   La seule méconnaissance d’une réglementation n’est pas suffisante pour caractériser l’illicéité d’un trouble.   L'existence du trouble manifestement illicite s'apprécie au jour où le juge des référés statue.   Il convient de rappeler que les mesures que peut prononcer le juge des référés doivent tendre strictement à la cessation du trouble constaté, tant dans sa dimension matérielle que juridique (2e Civ., 30 avril 2009, n° 08-16.493). Pour le dire autrement, la mesure prononcée au titre du trouble manifestement illicite doit être strictement adaptée et proportionnée à la cessation de ce trouble.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires expose que la SCI MEPS II est propriétaire des locaux commerciaux constituant le lot n° 1 de la copropriété et occupés par M. [L] [C] [K] qui exploite sous le nom de AROMA SWEET un commerce d’alimentation-salon de thé-pâtisseries orientales-restauration ; que M. [L] [C] [K] ne respecte pas le règlement de copropriété s’agissant des canalisations installées dans les parties communes ; d’une climatisation installée ; de l’utilisation de la cuisine dans le cadre de son activité commerciale exercée au sein des locaux ; de la pose d'une gaine de ventilation extérieure ; de la porte du local donnant sur la cour de l'immeuble ; de l'encombrement du local poubelle en justifiant de la souscription d'un contrat de gestion de ses déchets et de la remise en état la devanture et l'enseigne des locaux.

Il convient tout d’abord de rappeler que le bail du 16 août 2018 liant les parties mentionne, page 5, que le preneur a eu copie du règlement de copropriété et, page 10, que le preneur s’engage à respecter scrupuleusement ce règlement de copropriété.

Par ailleurs, alors que la Sci MEPS II est propriétaire des locaux depuis octobre 2021, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de fautes de cette dernière pour des faits qu’il impute exclusivement à M. [L] [C] [K], locataire des locaux. Les demandes à l’encontre de la Sci MEPS II seront rejetées.

S’agissant des canalisations installées dans les parties communes et la remise en état des murs percés :

Le syndicat des copropriétaires soutient que M. [L] [C] [K] a raccordé irrégulièrement les eaux usées des locaux commerciaux au réseau d’évacuation de l’immeuble en perçant un mur d’une cave privative appartenant à un autre copropriétaire.

M. [L] [C] [K] s’oppose à cette demande et fait valoir qu’il n’est pas à l’origine des raccordements qui existaient lorsqu’il a pris possession des lieux, comme le démontrerait une lettre du conseil syndical du 12 septembre 2018.

Cependant, outre que ce document ne détaille pas les canalisations concernées, il n’est pas signé et ne permet pas de vérifier son authenticité.

Dès lors, M. [L] [C] [K] ne contestant pas que les canalisations de son local commercial passent par les parties communes, sans qu’il ait obtenu l’autorisation de la copropriété, il sera condamné à les enlever, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision.

S’agissant de la climatisation installée et la remise en état des murs des parties communes :

M. [L] [C] [K] soutient que l’unité extérieure de la climatisation a été installée bien avant son arrivée en 2019 et produit un document qui mentionnerait que cette climatisation a été produite en avril 2008.

Cependant, outre que M. [L] [C] [K] ne produit pas d’état des lieux d’entrée précisant la présence de cette climatisation lors de son entrée dans les lieux, la pièce n° 18 qu’il produit ne concerne pas la date de production de la climatisation mais la date d’élaboration de la notice d’utilisation.

M. [L] [C] [K] sera donc condamné à l’enlever, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision.

S’agissant de l’utilisation de la cuisine dans le cadre de son activité commerciale exercée au sein des locaux :

M. [L] [C] [K] conteste utiliser une cuisine professionnelle dans ses locaux et soutient que celle-ci a été démembrée en juillet 2022 et sert de réserve depuis lors.

A cet égard, Me [B] [A], commissaire de justice, dans son procès-verbal du 19 mars 2026, ne relève pas la présence dans les locaux d’appareils de cuissons (page 3/4) mais la présence de vitrines à bain-marie.

Cette demande apparaît donc sans objet aujourd’hui et sera rejetée.

S’agissant de la pose d'une gaine de ventilation extérieure :

Cette demande figurant dans le dispositif n’est pas expliquée dans les motifs et sera donc rejetée dès lors qu’elle n’est pas justifiée.

S’agissant de la remise en état de la porte du local donnant sur la cour de l'immeuble :

Le syndicat des copropriétaires expose que M. [L] [C] [K] a appliqué de la mousse expansive sur ladite porte et en justifie par une photographie non datée.

Cependant, les photographies de ladite porte intégrées dans le procès-verbal du 19 mars 2026 de Me [B] [A], commissaire de justice, ne font plus apparaître à cette date ladite mousse expansive (photos 10 et 11) et cette demande sera donc rejetée.

S’agissant de l'encombrement du local poubelle en justifiant de la souscription d'un contrat de gestion de ses déchets et le remboursement des frais engagés à hauteur de 748,56 € :

Cependant, des photographies non datées et non authentifiées et des attestations qui ne remplissent pas les conditions des articles 200 à 203 du CPC sont insuffisantes à justifier le grief de l’encombrement du local pouvelle et cette demande sera donc rejetée.

De même, il n’est pas justifié que les deux factures de la Sàrl COPRONET de mars et avril 2022 soient en relation avec des déchets provenant l’entreprise de M. [L] [C] [K] et cette demande sera rejetée.

S’agissant de la remise en état la devanture et l'enseigne des locaux :

A cet égard, les photographies de la devanture et de l'enseigne des locaux intégrées dans le procès-verbal du 19 mars 2026 de Me [B] [A], commissaire de justice, ne font plus apparaître à cette date un quelconque délabrement (photos 1 à 5) et cette demande sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires :

M. [L] [C] [K], la société MJE, en la personne de Maître [D] [O], es-qualité de mandataire judiciaire de M. [L] [C] [K], et la société SCP CBF ASSOCIES, en la personne de Maître [P] [M] [U] ès-qualité d'administrateur judiciaire de M. [L] [C] [K], qui succombent, seront condamnées aux dépens.

L'équité commande d'allouer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] à [Localité 1] la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de rejeter les demandes faites sur le même fondement par les autres parties.

  PAR CES MOTIFS     Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

RAPPELONS que procédure enrôlée sous le numéro RG n° 26/00173 a été jointe à la procédure numéro RG 25/00575 ;

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir, mais dès à présent,

REJETONS les demandes faites à l’encontre de la Sci MEPS II ;

CONDAMNONS M. [L] [C] [K], la société MJE, en la personne de Maître [D] [O], es-qualité de mandataire judiciaire de M. [L] [C] [K], et la société SCP CBF ASSOCIES, en la personne de Maître [P] [M] [U] ès-qualité d'administrateur judiciaire de M. [L] [C] [K], à supprimer les canalisations installées dans les parties communes de la copropriété [Adresse 1] à [Localité 1], et à remettre en état les murs percés, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNONS M. [L] [C] [K], la société MJE en la personne de Maître [D] [O], ès-qualité de mandataire judiciaire de M. [L] [C] [K], et la société SCP CBF ASSOCIES, en la personne de Maître [P] [M]-[U] ès-qualité d'administrateur judiciaire de M. [L] [C] [K], à supprimer la climatisation installée dans les parties communes de la copropriété [Adresse 1] à [Localité 1], et à remettre en état les murs des parties communes, et ce sous astreinte de 500 € par jour de retard passé un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision ;

REJETONS pour le surplus tout autre chef de demande des parties ;

CONDAMNONS M. [L] [C] [K], la société MJE, en la personne de Maître [D] [O], es-qualité de mandataire judiciaire de M. [L] [C] [K], et la société SCP CBF ASSOCIES, en la personne de Maître [P] [M] [U] ès-qualité d'administrateur judiciaire de M. [L] [C] [K] aux dépens ;

CONDAMNONS M. [L] [C] [K], la société MJE, en la personne de Maître [D] [O], es-qualité de mandataire judiciaire de M. [L] [C] [K], et la société SCP CBF ASSOCIES, en la personne de Maître [P] [M] [U] ès-qualité d'administrateur judiciaire de M. [L] [C] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété [Adresse 1] à [Localité 1], la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les autres demandes faites sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

Et avons signé la minute de la présente ordonnance avec le greffier.

Le Greffier Le Président C. JAGER O. RUER