Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] --------------------------------- [Adresse 1] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 2] ---------------------------- Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/01775 - N° Portalis DB2G-W-B7J-JMCC Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 17 avril 2026

Juge des Contentieux de la protection PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [G] [D] né le 25 Juin 1980 à [Localité 3] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 4]

représenté par Me Edgar ENYEGUE, avocat au barreau de PARIS

PARTIES DEFENDERESSES :

Madame [W] [I] épouse [J] née le 06 Mai 1958 à [Localité 1] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

Monsieur [B] [A] [J] né le 20 Décembre 1988, demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Yannick ASSER : Président Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 16 Janvier 2026

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 17 avril 2026 et signé par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé le 20 avril 2009, Monsieur [G] [D] a loué à Monsieur [Y] [J] un local à usage d'habitation situé [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 700 euros hors charges.

[Y] [J] est décédé le 28 mars 2017.

Madame [W] [J], veuve de [Y] [J], et son fils [B] [J] ont repris le bail à leur compte, avec ses effets et les obligations qui en découlent.

Par acte de commissaire de justice du 23 mai 2024, le bailleur a fait délivrer à Madame [W] [J] un commandement de payer la somme de 7 610 euros au titre des loyers et charges échus au 24 avril 2024, commandement visant la clause résolutoire.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 24 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice du 28 juin 2025, Monsieur [G] [D] a fait assigner en référé Madame [W] [J] et Monsieur [B] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, - ordonner l'expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique, - condamner in solidum les locataires à payer la somme de 16 994 euros au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 mai 2024, - condamner in solidum les locataires à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant, - condamner in solidum les locataires à payer la somme de 2 174 euros euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au préfet du département du Haut-Rhin le 3 juillet 2025.

L'affaire a été appelée à l’audience du 14 novembre 2025.

A cette audience, Monsieur [G] [D], représenté, par son conseil, a repris oralement les termes de son assignation.

Cité par acte remis à étude, Monsieur [B] [J] était ni présent ni représenté.

Madame [W] [J], comparante, a déclaré occuper le logement avec son fils [B] [J], que depuis 2022 le chauffage ne fonctionne plus, les factures d’électricité sont dues à un chauffage d’appoint électrique qu’elle a acheté.

Le président d’audience propose de renvoyer l’affaire et d’effectuer une passerelle au fond. Aucune opposition des parties.

A l’audience du 16 janvier 2026, Monsieur [D] actualise sa dette à 16 000 euros et reprend tous les autres termes de son assignation.

Monsieur [B] [J] était ni présent ni représenté.

Madame [W] [J], comparante, reconnait la dette sur question du magistrat. Elle déclare percevoir 2 000 euros par mois. Elle est à la retraite, son fils travaille mais ne connait pas son salaire.

L’affaire est mise en délibéré au 17 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

- Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, « les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation ».

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 24 mai 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

- Sur la notification au préfet

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 3 juillet 2025, soit plus six semaines avant l'audience du 14 novembre 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non-versement du dépôt de garantie. Dans sa version en vigueur au présent contrat, cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 23 mai 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 23 juillet 2024 à minuit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

- Sur le paiement des loyers et charges impayés et indemnités d'occupation

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, le bailleur ne verse aux débats aucun décompte mais, lors de l’audience du 16 janvier 2026, Madame [W] [J], locataire, a reconnu le montant de la dette actualisée à la somme de 16 000 euros.

L’argumentaire de Madame [W] [J] sur l’absence de chaudière en état de fonctionnement lui permettant ainsi de ne pas honorer ses loyers n’est absolument pas démontrée.

Il convient donc de condamner solidairement Madame [W] [J] et Monsieur [B] [J] au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 23 mai 2024 pour la somme de 7 610 euros.

Madame [W] [J] et Monsieur [B] [J] seront également solidairement condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 24 juillet 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l'occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

- Sur les délais de paiement et l'expulsion

En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés et il n'a pas été repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ; en conséquence, aucun délai de paiement ne peut être accordé.

L’expulsion de Madame [W] [J] et Monsieur [B] [J] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

III. Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [W] [J] et Monsieur [B] [J] succombent à l’instance de sorte qu'ils doivent être condamnés in solidum aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

- Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [G] [D], Madame [W] [J] et Monsieur [B] [J] seront condamnés in solidum à verser au demandeur la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 avril 2009 entre Monsieur [G] [D], d'une part, et Monsieur [Y] [J], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 6], bail repris par la veuve du locataire, Madame [W] [J], et son fils Monsieur [B] [J] sont réunies à la date du 23 juillet 2024 à minuit ;

ORDONNE en conséquence à Madame [W] [J] et Monsieur [B] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [W] [J] et Monsieur [B] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [G] [D] pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [W] [J] et Monsieur [B] [J] à verser à Monsieur [G] [D] la somme de 16 000 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d'occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2024 sur la somme de 7 610 euros ; CONDAMNE solidairement Madame [W] [J] et Monsieur [B] [J] à verser à Monsieur [G] [D] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 24 juillet 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE in solidum Madame [W] [J] et Monsieur [B] [J] à verser à Monsieur [G] [D] une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [W] [J] et Monsieur [B] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 17 avril 2026, par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,