Demande de remise de pièces ou de fonds détenus par le syndic

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 23 AVRIL 2026

N° RG 25/00973 - N° Portalis DB22-W-B7J-TE4L Code NAC : 71I

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RÉSIDENCE [Etablissement 1] [Adresse 1], représenté par son syndic, la société À L’UNISSON, société par actions simplifiée à capital variable, inscrite au R.C.S de [Localité 1] sous le n° 908 581 176, dont le siège social est sis [Adresse 2],

Représenté par Maître Cécile PROMPSAUD, avocat postulant au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 105, Maître Linda HOCINI, avocat plaidant au barreau de PARIS, vestiaire : D1383

DEFENDERESSE

FONCIA BOUCLES DE SEINE, société par actions simplifiée, inscrite au R.C.S de [Localité 2] sous le n° 478 180 532, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par Maître Marc BRESDIN, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : T003

PARTIE INTERVENANTE

À L’UNISSON, société par actions simplifiée à capital variable, inscrite au R.C.S de [Localité 1] sous le n° 908 581 176, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège,

Représentée par Maître Cécile PROMPSAUD, avocat postulant au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 105, Maître Linda HOCINI, avocat plaidant au barreau de PARIS, vestiaire : D1383

Débats tenus à l'audience du 3 mars 2026

Nous, Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Elodie NINEL, Greffière placée,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 3 mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2026, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :

EXPOSE DU LITIGE

Par un acte de commissaire de justice en date du 9 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] située [Adresse 5], à Mantes-la-jolie (Yvelines), représenté par son syndic, la société à l'unisson,a fait assigner en référé la société Foncia boucles de Seine devant le président du tribunal judiciaire de Versailles afin de la voir condamner à lui remettre diverses pièces en application des dispositions de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Après trois renvois ordonnés à la demande de l'une au moins des parties ou pour permettre la tenue d'une audience de règlement amiable, la cause a été entendue à l’audience du 3 mars 2026.

Aux termes de son assignation développée oralement à l’audience, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] située [Adresse 5], à Mantes-la-jolie (Yvelines), représenté par son syndic, la société à l'unisson, et la société à l'unisson, intervenant volontairement à l'instance, demandent au président du tribunal judiciaire statuant en référé de :

condamner la société Foncia boucles de Seine, à remettre à la société à l’unisson, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, l’ensemble des pièces et des fonds encore en sa possession concernant la copropriété de la résidence [Etablissement 1] situé [Adresse 5], à Mantes-la-jolie (Yvelines) et, en particulier :Documents sociaux (contrats de travail et avenants du personnel, bulletin de salaires de 2019 à 2023, copie des déclarations sociales de l’exercice en cours, déclarations préalable à l’embauche, dossiers individuels du personnel de 2014 à 2024, état des congés payés et RTT de 2014 à 2024, dossiers contentieux sociaux de 2014 à 2024, registre des entrées et sorties du personnel de 2014 à 2024, livres de paie de 2014 à 2024, caisse de médecine du travail, caisse de retraite , caisse de prévoyance complémentaire, caisse de prévoyance santé, fiche paramétrage de l’année en cours, compte-rendu des entreprises d’évaluation) ;Assurance de l’immeuble (liste des sinistres , déclarations de sinistre, dernière quittance acquittée, contrat d’assurance de protection juridique, dossier des sinistres en cours, rapports d’expertise, propositions d’indemnisation, correspondances avec le gestionnaire du sinistre de la compagnie) ;Documents comptables manquants (Grands-livres de 2014 à 2019 inclus, Balances comptables de 2014 à juin 2017 et juillet 2018 à 2019 inclus, Grands-livres fournisseur de 2014 à 2023 inclus, état de répartition des charges individuelles de 2014 à 2016 et deuxième semestre 2017) ;Les relevés générales des dépenses de 2019, 2020, et jusqu’au 1er juillet 2021 ;Les factures de de 2014 à 2016 et de 2019 à 2021 ;Les relevés bancaires par exercice de 2019 à 2024 ;Les rapprochements bancaires par exercice de 2014 à 2019, février 2020, juin 2023, janvier à avril 2024 ;Les factures par exercice de 2014 à 2020 ;Les dossiers de travaux appelés et à payer (compte 102,67,702) ;Les comptes d’attente ;Les justificatifs des travaux appelés à payer ;La dernière réparation d’eau froide et chaude, chauffage ;Les déclarations fiscales (taxe foncière, taxe de balayage) ;Justification des écarts ;Les dossiers des copropriétaires en situation d’impayé ( lettres de relances, de mise en demeure, assignations, jugements, recouvrement forcé, appels de fonds depuis l’origine de la dette , répartitions individuelles de charges depuis l’origine de la dette) ;Les documents relatifs aux procédures judiciaires à l’encontre des tiers (courriers , mise en demeure, assignations, recouvrement forcé, saisine de la protection juridique) ;Liste des lots par immeuble ;Liste des tantièmes par lots ;Plans de l’immeuble ;Le procès-verbal d’assemblée générale de 2015, 2017 à 2020 et 2023 avec feuille de présence, pouvoir et vote par correspondance ;Les convocations d’assemblées générales de 2021 à 2023 inclus ;Les demandes individuelles de mise à l’ordre du jour de 2014 à 2024 inclus ;Les preuves d’envoi et de réception des convocations et des procès-verbaux de 2014, 2015, 2017 et 2019 à 2024 inclus ;Les procès-verbaux du conseil syndical ;Les fiches synthétiques et détaillées issues des déclarations à l’annuaire de copropriété de 2014 à 2024 sauf 2015 et 2022 ;Les dossiers des gros travaux exécutés (sauf travaux ascenseurs 2013 et voirie 2017) ;Les dossiers des travaux en cours ou à venir ;Les déclarations de chantier et d’ouverture de chantier ;Les comptes-rendus de chantier ;Les dossiers de CEE en cours ;Les dossiers de subventions ANAH, Métropole ou autre en cours ;Les devis, contrats ou avenants signés pour les travaux courants et ou exceptionnels votés avec attestation d’assurance des entreprises, contrats d’assurance DO, autorisations administratives ;Les contrats de maîtrise d’œuvre, bureau d’études techniques, coordination SPS ;Les contrats et marchés pour l’entretien et la conservation de l’immeuble (entretien BAES, entretien désenfumage, entretien extracteur, entretien central alarme, entretien VMC, entretien badge, interphone et autres moyen d’accès) ;condamner la société Foncia boucles de Seine à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] située [Adresse 6], à [Localité 3] (Yvelines) la somme de 5 000,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;condamner la société Foncia boucles de Seine à leur payer la somme de 2 500,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens. Par des conclusions soutenues oralement à l'audience, la société Foncia boucles de Seine demande au président du tribunal judiciaire statuant en référé de : débouter le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] située [Adresse 5], à [Localité 3] (Yvelines), représenté par son syndic en exercice, de l’intégralité de toutes ses demandes ;condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] située [Adresse 5], à [Localité 3] (Yvelines), représenté par son syndic en exercice, à lui payer une somme de 2 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens. À l’issue, l’affaire a été mise en délibéré au 23 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, à leurs conclusions respectives.

Sur la demande de communication de pièces :

Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'article 18-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose qu'en cas de changement de syndic, l'ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d'un mois à compter de la même date, l'ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l'ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l'avant-dernier du I de l'article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l'hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d'informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l'expiration du délai mentionné ci-dessus, l'ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l'état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d'ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

L'article 33 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 énumère les pièces normalement détenues par le syndic et l'article 33-1 du même décret dispose qu'en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d'un bordereau récapitulatif de ces pièces.

Il est enfin constant que les dispositions de l'article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont destinées qu'à organiser la transmission au nouveau syndic des pièces administratives et comptables détenues par l'ancien et n'ont pas pour objet de contraindre ce dernier à remettre des documents qui ne sont pas en sa possession, peu important qu'il soit tenu de les conserver.

En l'espèce, à la suite de l'assemblée générale des copropriétaires de la [Adresse 7] située [Adresse 5], à [Localité 3] (Yvelines) en date du 26 mars 2024, qui a désigné la société à l'unisson syndic de ladite copropriété et a mis fin aux fonctions de syndic de la société Foncia boucles de [Adresse 8], une remise de pièces a eu lieu le 22 avril 2024. Puis la société à l'unisson, ès qualités, a mis en demeure, le 24 avril 2024 puis le 29 avril 2025, la partie défenderesse de lui communiquer diverses pièces.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 octobre 2025, la société Foncia boucles de Seine a adressé à la société à l'unisson, ès qualités, des cartons d'archives du syndicat des copropriétaires.

Si le procès-verbal de signification mentionne qu'il manque 18 pochettes mentionnées dans l'inventaire annexé, la société Foncia boucles de Seine atteste dans ses dernières conclusions ne plus être en possession des pièces sollicitées.

Dans ces conditions, il ne peut être fait droit à la demande de communication de pièces sollicitées par la partie demanderesse, alors même que la société défenderesse atteste ne pas être en leur possession, ce qui est corroboré par un procès-verbal de constat de commissaire de justice portant sur une analyse de son système informatique.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, faute de justification de l’existence d'un préjudice subi par les parties demanderesses, la demande de dommages et intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] située [Adresse 5], à [Localité 3] (Yvelines), représenté par son syndic, la société à l'unisson, et la société à l'unisson est rejetée.

Sur les demandes accessoires :

L’article 491, alinéa 2, du code de procédure civile précise que la juridiction des référés statue sur les dépens. L’article 696 dudit code dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En l'espèce, dès lors que la société Foncia boucles de Seine n'a procédé à la remise de certaines pièces et documents qu'en cours d'instance, il convient de la considérer comme partie perdante au sens des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, étant ainsi démontrée que c'est par la présente procédure judiciaire que la société à l'unisson, ès qualités, a pu récupérer une partie des pièces réclamées pour pouvoir assurer sa mission de syndic.

Compte tenu des démarches judiciaires accomplies et en l’absence de production d’une facture acquittée, il convient de condamner la société Foncia boucles de Seine à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] située [Adresse 5], à [Localité 3] (Yvelines), représenté par son syndic, la somme de 2 000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Eric Madre, vice-président, statuant en référé sur délégation du président du tribunal judiciaire de Versailles, par mise à disposition de la présente ordonnance au greffe le jour du délibéré après débats en audience publique, par décision contradictoire, en premier ressort,

DISONS n'y avoir lieu à référé quant aux demandes de pièces formées par la société à l'unisson, ès qualités de syndic en exercice du syndicat des copropriétaires de la résidence [Etablissement 1] située [Adresse 5], à [Localité 3] (Yvelines) ;

REJETONS la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNONS la société Foncia boucles de Seine à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] située [Adresse 5], à [Localité 3] (Yvelines), représenté par son syndic, la société à l'unisson, et la société à l'unisson la somme de 2 000,00 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes ;

CONDAMNONS la société Foncia boucles de Seine aux dépens ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT TROIS AVRIL DEUX MIL VINGT SIX par Eric MADRE, Vice-Président, assisté de Elodie NINEL, Greffière placée, lesquels ont signé la minute de la présente décision.

LA GREFFIÈRE LE VICE-PRÉSIDENT Elodie NINEL Eric MADRE