Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-QUENTIN Juge des contentieux de la protection - [Adresse 1]

MINUTE :

AFFAIRE N° RG 25/00427 - N° Portalis DBWJ-W-B7J-C7PJ

Le

Copie exécutoire + copie à Me [I] Copie à la sous-préfecture de ST QUENTIN Copie dossier

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 10 AVRIL 2026

DEMANDERESSE

S.A. HLM [Localité 1], inscrite au RCS de [Localité 2] sous le numéro 585.980.022 dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Oktay AKTAN de la SCP LAURENT-LAVALOIS-AKTAN, avocats au barreau de SAINT-QUENTIN

DÉFENDERESSE

Mme [H] [S] née le 09 Décembre 1994 à [Localité 3] demeurant [Adresse 3] [Localité 4]

non comparante

La cause ayant été débattue à l’audience publique des référés du 13 Février 2026 du juge des contentieux de la protection de [Localité 2], (Aisne), présidée par Marie DE MONTAIGNE DE PONCINS, assistée de Karine BLEUSE, GREFFIER ;

Marie DE MONTAIGNE DE PONCINS juge des contentieux de la protection, après débats, a avisé les parties présentes que la décision serait rendue ce jour par mise à disposition au greffe dans les conditions de l’article 450 du Code de procédure civile,

Greffière lors du délibéré : Nadia HESSANI

la décision suivante a été prononcée :

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 18 avril 2025, la SA D’HLM [Localité 1] a donné à bail à Madame [H] [S] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], à [Localité 5] pour un loyer mensuel de 737,12 € et 421,89 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA D’HLM [Localité 1] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 8 août 2025.

La SA D’HLM [Localité 1] a ensuite fait assigner Madame [H] [S] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] par un acte du 20 octobre 2025 pour obtenir le constat de la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement de provisions.

A l’audience du 13 février 2026, la SA [Adresse 5] - représentée par Maître [I] - reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d'ordonner l’expulsion de Madame [H] [S] ; et de condamner cette dernière au paiement d'une provision sur l'arriéré locatif actualisée à la somme de 5.272,05 €, arriéré actualisé à la date du 6 février 2026, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, 500 euros au titre de la résistance abusive sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil, outre une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Bien que régulièrement convoqué, Madame [H] [S] n’est ni présente ni représentée.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L'ordonnance est réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'elle est susceptible d'appel.

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'Aisne par la voie électronique le 21 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA D’HLM [Localité 1] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 11 août 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 octobre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Le bail conclu le 18 avril 2025 contient une clause résolutoire (article 2f) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 8 août 2025, pour la somme en principal de 2.110,86 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 septembre 2025.

L’expulsion de Madame [H] [S] sera ordonnée, en conséquence.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

la SA D’HLM [Localité 1] produit un décompte démontrant que Madame [H] [S] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4.978,27 € à la date du 6 février 2026 .

Madame [H] [S], non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Elle sera par conséquent condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme de 5.109,44 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.110,86 € à compter du commandement de payer (8 août 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Madame [H] [S] sera également condamnée à titre provisionnel au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 20 septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée, à titre provisionnel, au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, soit d’un montant de 1.048,44 euros qui apparaît de nature à réparer le préjudice subi par la SA [Adresse 5] du fait de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU TITRE DE LA RESISTANCE ABUSIVE

Aux termes de l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». La résistance abusive est caractérisée par la contrainte du créancier d’intenter une action en justice pour faire valoir ses droits contre le débiteur qui refuse obstinément d’exécuter son obligation. Elle n’est pas caractérisée dans le cas d’une simple résistance puisqu’elle suppose d’établir à la fois l’abus, la mauvaise foi du débiteur et le préjudice subi par le créancier. En l’espèce, la partie demanderesse ne rapporte pas la preuve d’une faute de la part du locataire justifiant sa condamnation au paiement de dommages et intérêts à ce titre. Elle sera donc déboutée.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [H] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA D’HLM [Localité 1], Madame [H] [S] sera condamnée à lui verser une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 avril 2025 entre la SA D’HLM [Localité 1] et Madame [H] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], à [Localité 5] , sont réunies à la date du 20 septembre 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [H] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [H] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA D’HLM [Localité 1] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [H] [S] à payer à la SA D’HLM [Localité 1] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 9 octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, soit à un montant de 1.048,44 euros ;

CONDAMNONS Madame [H] [S] à verser à la SA D’HLM [Localité 1] à titre provisionnel la somme de 4.978,27 € (décompte arrêté au 6 février 2026 ), avec les intérêts au taux légal à compter du 8 août 2025sur la somme de 2.110,86 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

DISONS que la présente condamnation au paiement de l’arriéré comprend tant les loyers impayés à la date de la résiliation que les indemnités d’occupation dues au titre des mensualités comprises entre la résiliation et la présente décision ;

REJETONS la demande de la SA D’HLM [Localité 1] aux fins de condamnation de Madame [H] [S] à lui payer la somme de 500 euros au titre de la résistance abusive sur le fondement de l’article 1231-7 du code civil;

CONDAMNONS Madame [H] [S] à verser à la SA D’HLM [Localité 1] une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [H] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de l'Aisne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT