Baux d'habitation - Autres demandes relatives à un bail d'habitation

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BERGERAC

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

MINUTE N° : 26/ DOSSIER N° : N° RG 25/00249 - N° Portalis DBXO-W-B7J-C66N CODE NAC :5AZ

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Par mise à disposition au greffe le 21 Avril 2026, après prorogation du 17 mars 2026 et 24 mars 2026,

Nous, Frédérique POLLE, magistrat à titre temporaire au tribunal judiciaire de Bergerac, assistée de Muriel DOUSSET, greffier

Après débats à l'audience publique du 03 Février 2026, l’ordonnance suivante a été rendue ;

DANS L’AFFAIRE QUI OPPOSE :

D’une part,

DEMANDEUR :

Monsieur [D] [R] [Y] [W], né le 26 mai 1983 à [Localité 1] (16), de nationalité française, demeurant [Adresse 1] représenté par Me Clémence LANGLADE, avocat au barreau de BERGERAC

ET

D’autre part,

DÉFENDERESSE :

Madame [L] [A], née le 13 novembre 1967 à [Localité 2] (24), de nationalité française, demeurant [Adresse 2] comparante en personne

Le : Formule exécutoire délivrée à : Copie conforme délivrée à : Me [Localité 3], Mme [A] copie dossier

EXPOSE DU LITIGE : Par acte sous seing privé du 14 mai 2012, la SCI EJP a donné à bail à madame [A] [L] un appartement situé [Adresse 3] à Bergerac (24100), moyennant un loyer mensuel révisable de 520 euros charges comprises. Le 15 décembre 2017, monsieur [W] [D] a acquis l’immeuble dont dépend l’appartement loué à madame [A]. Par acte de maître [O] [S], commissaire de justice associé à BERGERAC (24) délivré le 27 novembre 2025, monsieur [W] [D] a fait assigner madame [A] [L] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BERGERAC, aux fins de : - autoriser monsieur [D] [W] à effectuer ou faire effectuer, par l’entreprise de son choix, les travaux d’installation de radiateurs électriques au domicile de madame [L] [A] sis [Adresse 3], 1er étage, sur la commune de [Localité 4], - condamner madame [L] [A] à laisser exécuter lesdits travaux dans l’appartement qu’elle occupe en qualité de locataire, - condamner madame [L] [A] à permettre l’accès à son appartement sis [Adresse 3], 1er étage, sur la commune de [Localité 4], à l’entreprise mandatée par monsieur [W] en vue des travaux susvisés, après avoir été prévenue par cette dernière, 10 jours avant le début des travaux, sous astreinte de 100 euros par jour de retard en cas de refus ou d’opposition de sa part, et ce pendant 3 mois, - condamner madame [L] [A] à verser à monsieur [W] la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner madame [L] [A] aux entiers dépens, en ce compris les éventuels frais d’exécution, - juger que l’exécution provisoire de la décision à intervenir ne pourra pas être écartée. L'affaire a été appelée à l'audience du 16 décembre 2025 puis renvoyée au 03 février 2026 à laquelle elle a été examinée. **** Monsieur [W] [D], représenté par maître Clémence LANGLADE, avocate au barreau de BERGERAC, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il indique avoir souhaité changer le système de chauffage de son immeuble, compte tenu de la vétusté de la chaudière en place, et ce, afin d’équiper les logements d’installations plus performantes énergétiquement, mais s’être heurté à l’opposition de madame [A], et ce, depuis 2022. Il ajoute qu’en 2024, il a de nouveau informé madame [A] de l’installation prochaine de radiateurs électriques, lui communiquant la date d’intervention de l’artisan. Monsieur [W] explique avoir été contraint de supprimer la chaudière, suite à l’intervention d’un technicien ENGIE lequel a constaté la vétusté et l’ancienneté de la chaudière, et l’impossibilité de remplacer les pièces en cas de panne, préconisant son remplacement. Face au refus réitéré de madame [A], monsieur [W] expose être contraint de saisir le juge des référés. **** Madame [L] [A] comparait en personne. Elle indique s’opposer à l’installation d’un chauffage individuel électrique car selon l’ADEME et ENGIE, il faut un logement isolé, or le sien a été classé « E » en 2011. Elle ajoute que la chaudière actuellement en place fonctionne toujours et que le bailleur ne peut pas procéder à une modification de la chose louée si cela n’est pas justifié. Elle indique qu’une notification préalable est nécessaire, ce que n’a pas fait monsieur [W]. Elle demande la remise en route de la chaudière actuelle, certes vétuste, mais qui, selon elle, fonctionne. Elle sollicite par conséquent le rejet des demandes de monsieur [W], rappelant qu’elle a déposé le 4 décembre 2025 une requête en injonction de faire à l’encontre de monsieur [W], à laquelle il a été fait droit, monsieur [W] ayant été enjoint par ordonnance du 18 décembre 2025 d’avoir à procéder par tout moyen à la mise en service du chauffage, mais qu’il ne s’est pas exécuté. **** A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2026, prorogée au 24 mars 2026 et au 21 avril 2026 et par mise à disposition au greffe conformément aux dispositions de l'article 450 du code de procédure civile.

DISCUSSION Sur la saisine du juge des référés En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires. L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L173-1-1 du code de la construction et de habitation. L’article 7 e) de la loi dispose que le locataire est obligé de permettre l'accès aux lieux loués pour la préparation et l'exécution de travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l'entretien normal des locaux loués, de travaux d'amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l'article 6. Les deux derniers alinéas de l'article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l'amélioration de l'habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l'accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d'habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l'utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l'interdiction ou l'interruption des travaux entrepris. En l’espèce, par lettre recommandée du 4 octobre 2025 adressée à madame [A], monsieur [W] lui a rappelé l’avoir informée, par mail et courrier du 25 avril 2025, du changement de mode de chauffage de son logement par un système individuel. Il ajoute avoir réitéré cette information le 8 août 2025 par une nouvelle lettre recommandée puis avoir informé madame [A] des dates d’intervention de l’artisan. Déjà en 2022, monsieur [W] avait informé madame [A] de sa décision d’installer un chauffage électrique individuel, qu’il a motivée par la nécessité d’éviter de nouvelles contestations sur les charges réelles ou estimées. Madame [A] s’est toujours opposée aux travaux décidés par monsieur [W], invoquant notamment le fait que le chauffage électrique est plus coûteux que le chauffage au gaz, qu’il n’est pas adapté aux logements ayant un déficit d’isolation, et n’est pas rentable dès qu’un logement dépasse 80 mètres carrés. Elle indique que le bailleur ne l’a pas informée de la nature ni des modalités d’exécution des travaux par une notification de travaux et qu’en outre, ces travaux auraient pour effet de changer la forme de la chose louée, en contravention avec les dispositions de l’article 1723 du code civil. Le tribunal relève que les différentes lettres recommandées adressées par monsieur [W] à madame [A] pour l’informer de sa décision de réaliser des travaux de changement du mode de chauffage, consistant en un remplacement de la chaudière à gaz (chauffage collectif) par un chauffage individuel électrique, ne sauraient constituer une notification de travaux en ce qu’elles ne précisent pas suffisamment la nature ni les modalités d’exécution des travaux. Ainsi, aucune information n’est donnée à madame [A] quant à la performance énergétique du nouveau système de chauffage ni des économies que cela pourra générer pour la locataire. De même, aucune précision n’est donnée quant aux travaux de dépose des radiateurs existants, ni d’une manière générale quant à la durée des travaux et des inconvénients pour la locataire. Enfin, monsieur [W] prétend que la chaudière à gaz doit être supprimée car vétuste et donc impossible à réparer faute de pièces encore disponibles, mais n’envisage pas de la remplacer par une nouvelle chaudière à gaz, plus performante. Or, madame [A] est en droit d’attendre de son bailleur des informations claires et circonstanciées quant à la nécessité de faire ces travaux, lesquels ne peuvent pas être justifiés uniquement par des considérations liées à des contestations systématiques de la locataire sur les charges et leur répartition. Ces éléments constituent des difficultés sérieuses qui ne permettent pas au juge des référés de trancher le litige. En l’absence d’éléments du bailleur donnant à la locataire une information claire, précise, complète et circonstanciée sur la nature et les modalités d’exécution des travaux, mais également sur les mérites du changement de système de chauffage en termes de performance énergétique, la demande d’autorisation présentée par monsieur [W] pour effectuer les travaux d’installation de radiateurs électriques au domicile de madame [L] [A], sera rejetée, de même que la demande de condamnation de cette dernière à laisser exécuter les travaux, et à permettre l’accès à son appartement sous astreinte.

Les demandes de monsieur [W] seront, en l’état, rejetées, et il sera renvoyé à mieux se pourvoir. Sur les demandes accessoires Monsieur [W], qui succombe, supportera les dépens. Sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile sera également rejetée.

PAR CES MOTIFS, Nous, Frédérique POLLE, magistrat à titre temporaire, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, DISONS n’y avoir lieu à statuer en référé compte tenu de l’existence de difficultés sérieuses, RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir au fond, REJETONS l’ensemble des demandes de monsieur [W] [D], CONDAMNONS monsieur [W] [D] aux dépens, RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l’exécution provisoire. Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, les jour, mois et an susdits, la présente décision a été signée par Frédérique POLLE, magistrat à titre temporaire et Muriel DOUSSET, greffier. LE GREFFIER LA PRESIDENTE