Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE d'[Localité 1] [Adresse 1] [Localité 2]

N° RG 26/00058 - N° Portalis DBZZ-W-B7K-FDR7

JUGEMENT 13 Avril 2026 Minute

E.P.I.C. PAS DE [Localité 3] HABITAT

C/

[M] [L]

JUGEMENT

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Après débats à l'audience publique du 09 Février 2026, sous la présidence de Mme Morgane LACIRE, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey GIRARDET, greffière,

Le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 13 Avril 2026 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

E.P.I.C. PAS DE [Localité 3] HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2] représenté par Mme [S] [Q],

ET :

DEFENDEUR(S) :

M. [M] [L], demeurant [Adresse 3] non comparant

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 23 août 2021, l'EPIC PAS DE [Localité 3] HABITAT a donné à bail à M. [M] [L] un logement à usage d'habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 348,27 euros révisable annuellement et 130,26 euros de provision sur charges.

Se plaignant de l'état d'insalubrité du logement loué en raison de son encombrement et d'un manque d'hygiène manifeste, l'EPIC PAS DE [Localité 3] HABITAT a fait procéder par un commissaire de justice au constat de l'état du logement le 20 octobre 2025, puis a fait signifier à M. [M] [L] par acte de commissaire de justice délivré à étude le 26 décembre 2025, une sommation de procéder à l'entretien et à la remise en état du logement.

L'EPIC PAS DE [Localité 3] HABITAT a ensuite fait assigner M. [M] [L] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 1] par un acte de commissaire de justice du 14 janvier 2026 pour obtenir la résiliation du contrat et l'expulsion.

L'affaire a été appelée à l'audience du 9 février 2026.

A cette audience, l'EPIC PAS DE [Localité 3] HABITAT - représenté par Mme [S] [Q] - demande de prononcer la résiliation du bail d'habitation aux torts exclusifs de M. [M] [L] ; d'ordonner l’expulsion de M. [M] [L] ; de dire qu'aucun délai de maintien dans les lieux ne sera accorder au titre des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution ; et de le condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer et des charges, d'une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

L'EPIC PAS DE [Localité 3] HABITAT fait valoir que le logement est dans un état d'insalubrité totale créant un risque pour la salubrité et la sécurité de l'immeuble, que le locataire n'entend pas faire évoluer sa situation malgré plusieurs rappels et mises en demeure, et qu'il cause des troubles anormaux au voisinage par des tapages récurrents, des insultes et des dégâts des eaux émanant de son appartement.

Bien que convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à étude le 14 janvier 2026, M. [M] [L] n'est ni présent ni représenté.

L'affaire a été mise en délibéré au 13 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Le jugement est réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'il est susceptible d'appel.

I. SUR LA RESILIATION

Aux termes de l’article 1224 du code civil, « La résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. »

L'article 7 b) de la loi du 6 juillet 1989 rappelle le principe que « : [...] b) d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ; c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; d) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. [...] ».

En l'espèce, le commissaire de justice ayant procédé le 20 octobre 2025 au constat de l'état des lieux occupés par M. [M] [L], observe que : « Sur place le logement est dans un état d'insalubrité totale. Les sols et les murs sont couverts de crasse, tâches et couches de salissures diverses. Le logement est fortement encombré, une forte odeur est présente, y compris dans les parties communes. Le logement est dans un état d'incurie totale. » Le commissaire de justice joint à ses constatations des photographies du logement, permettant de constater les très nombreuses salissures recouvrant les sols et une partie des murs, les tas d'objets divers et de déchets encombrant l'ensemble de l'appartement

Malgré une mise en demeure adressée avant ce procès-verbal de constat par recommandé du 8 septembre 2025 avec accusé de réception signé le 12 septembre 2025, puis à l'issue du constat une sommation d'avoir à nettoyer et désencombrer le logement en date du 26 décembre 2025, aucune remise en état n'est intervenue.

Par ailleurs, le bailleur produit deux plaintes du voisinage reprochant les nuisances de M. [M] [L] : plainte de M. [I], gardien de l'immeuble, en date du 26 novembre 2025, déclarant avoir été insulté ainsi que son responsable par M. [L], alors qu'ils se présentaient à son domicile pour évoquer des problèmes de voisinage durant le week-end ; plainte de Mme [K], voisine, en date du 20 décembre 2025, indiquant avoir subi 5 inondations provenant de l’appartement de M. [L], au-dessus du sien, en deux ans et demi, outre des tapages, éclats de voix et musique, des insultes et menaces quotidiennes, et des jets quotidiens de déchets sur son balcon ; elle ajoute que M. [M] [L] a uriné sur sa porte la semaine passée.

L'ensemble de ces éléments permet de caractériser un manquement grave de M. [M] [L] à ses obligations découlant du bail, constitué par le défaut d'entretien du logement et son encombrement, et par ses comportements répétés de nature à engendrer des nuisances et des risques pour la salubrité et la sécurité des autres résidents de l'immeuble. Dès lors la résiliation du contrat aux torts exclusifs du défendeur est justifiée et sera prononcée.

L’expulsion de M. [M] [L] sera ordonnée, en conséquence.

Il sera par ailleurs condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

En l'absence de comparution du défendeur et donc de demande en ce sens, il n'y a pas lieu de lui accorder des délais supplémentaires de maintien dans les lieux en application des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution.

II. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

M. [M] [L], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l'EPIC PAS DE [Localité 3] HABITAT, M. [M] [L] sera condamné à lui verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 23 août 2021 entre l'EPIC PAS DE [Localité 3] HABITAT et M. [M] [L] relatif au logement à usage d’habitation situé [Adresse 4], aux torts exclusifs du défendeur et à la date du présent jugement ;

ORDONNE en conséquence à M. [M] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [M] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l'EPIC PAS DE [Localité 3] HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [M] [L] à verser à l'EPIC PAS DE [Localité 3] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE M. [M] [L] à verser à l'EPIC PAS DE [Localité 3] HABITAT une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [M] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la sommation du 26 décembre 2025 ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture du Pas-de-[Localité 3] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 13 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des contentieux de la protection et par Marie Lise DUSSAUX, cadre greffier.

Le cadre greffier, La juge des contentieux de la protection,