Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS [Adresse 1] [Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : 01 48 96 11 43 @ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/09690 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3ZPC

Minute : 26/00335

EM

S.A. 1001 VIES HABITAT Représentant : Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS

C/

Monsieur [V] [G]

Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA

Copie délivrée à : M. [V] [G] M le Préfet de la SSD Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du NEUF MARS DEUX MILLE VINGT SIX;

Par Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge des contentieux de la protection Assistée de Madame Esther MARTIN, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 15 janvier 2026 tenue sous la présidence de Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Esther MARTIN, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. 1001 VIES HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son Président du Directoire domicilié es-qualité audit siège représentée par Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [G], demeurant [Adresse 3] non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 9 janvier 1986, la société LOGEMENT FRANCILIEN a donné à bail à Monsieur [H] [G] et Madame [A] [I] épouse [G] un bien à usage d'habitation, situé [Adresse 4], appartement n°066 1781 à [Localité 2] (93) moyennant un loyer mensuel d'un montant de 1 376,22 francs. A la suite au décès de Monsieur [H] [G], un avenant a été conclu le 12 octobre 2011, désignant Madame [A] [I] épouse [G] seule titulaire du bail. Suivant avenant signé le 9 septembre 2014, Monsieur [V] [G] a été désigné comme cotitulaire du bail. Le 17 octobre 2024, Madame [A] [I] épouse [J] est décédée, laissant Monsieur [V] [G] comme seul titulaire du bail. Par acte de commissaire de justice du 18 mars 2025, la SA 1001 VIES HABITAT venant aux droits de la société LOGEMENT FRANCILIEN a fait délivrer à Monsieur [V] [G] un commandement de payer la somme de 2 442,16 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, visant la clause résolutoire du contrat. Par acte de commissaire de justice du 16 juin 2025, la SA 1001 VIES HABITAT a assigné Monsieur [V] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Aulnay-sous-Bois aux fins de voir constater la résiliation du bail, d'obtenir l'expulsion du locataire ainsi que sa condamnation au paiement de la somme de 3 294,22 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, outre les indemnités d'occupation postérieures. Monsieur [V] [G] ayant été cité à domicile et n'ayant pas comparu à l'audience, la décision sera réputée contradictoire.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l'audience du 15 janvier 2026, la SA 1001 VIES HABITAT venant aux droits de la société LOGEMENT FRANCILIEN, représentée par son avocat et se référant à son assignation, sollicite : - le constat de l'acquisition de la clause résolutoire ; - l'expulsion sans délai du locataire et de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; - la condamnation du locataire à lui payer la somme de 6 249,47 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, montant actualisé à l'audience, avec intérêts au taux légal à compter 18 mars 2025 ; - la condamnation du locataire à lui payer, jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, révisable selon les dispositions du contrat ; - la condamnation du locataire à lui payer la somme de 390 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que le locataire ne s'acquitte pas du loyer et des charges aux termes convenus et que les montants visés par le commandement de payer n'ont pas été réglés dans le délai prescrit. Une demande de renvoi a été formulée par courriel par Maître [F]. Cependant, cette dernière ayant été saisie par des personnes qui ne sont pas parties à l'instance, la demande a été rejetée. L'affaire a été mise en délibéré à la date du 9 mars 2026.

MOTIVATION

Sur la recevabilitéde la demande

En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l'audience, à peine d'irrecevabilité de la demande. De même, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile familiale ne peuvent délivrer une assignation aux mêmes fins qu'après l'expiration d'un délai de deux mois après la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), étant précisé que cette saisine est réputée réalisée lorsque persiste une situation d'impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.

En l'espèce, la SA 1001 VIES HABITAT justifie avoir signalé la situation d'impayés à la Caisse des allocations familiales le 25 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 16 juin 2025. Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-[Localité 3] le 20 juin 2025, soit plus de six semaines avant l'audience. Par conséquent, la demande de la SA 1001 VIES HABITAT venant aux droits de la société LOGEMENT FRANCILIEN est recevable.

Sur la résiliation du bail

Il ressort des dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, dans sa version applicable au litige, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit d'effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges et, par exploit du 18 mars 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2 442,16 euros au titre des loyers et charges échus à cette date. Or, d'après l'historique des versements produit par le bailleur, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient ainsi réunies à la date du 19 mai 2025. En l'absence de demande de délais de paiement, il y a lieu d'ordonner l'expulsion du locataire selon les modalités prévues au présent dispositif. En revanche, le bailleur ne justifie pas en quoi il serait nécessaire de supprimer ou réduire le délai de deux mois laissé au locataire pour libérer le logement après la délivrance du commandement de quitter les lieux, ce délai apparaissant nécessaire pour que le locataire puisse organiser son départ et assurer son relogement. Par ailleurs, à compter de la date de résiliation du bail et en contrepartie du préjudice subi par le bailleur du fait de l'occupation sans droit ni titre de son bien, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, le locataire sera redevable d'une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrat s'était poursuivi.

Sur les demandes en paiement

Conformément aux dispositions de l'article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. A titre liminaire, il sera précisé qu'en dépit de l'absence du locataire à l'audience, il y a lieu de prendre en compte l'actualisation de la dette lors de l'audience dans la mesure où plusieurs règlements ont été effectués depuis l'assignation. En l'espèce, la SA 1001 VIES HABITAT venant aux droits de la société LOGEMENT FRANCILIEN produit un décompte actualisé aux termes duquel Monsieur [V] [G] est redevable de la somme de 6 249,47 euros au titre des loyers et charges échus et impayés arrêtés à la date du 8 janvier 2026 (échéance du mois d'décembre 2025 incluse), frais de procédure déduits. Par conséquent, Il y a lieu de condamner Monsieur [V] [G] à payer à la SA 1001 VIES HABITAT venant aux droits de la société LOGEMENT FRANCILIEN la somme de 6 249,47 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, les causes du commandement de payer ayant été réglées depuis lors. En outre, à compter de l'échéance du mois de janvier 2026 et jusqu'à libération des lieux, Monsieur [V] [G] sera condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation telle que fixée précédemment. Sur les frais du procès Monsieur [V] [G], partie perdante, sera condamné aux dépens, en ce compris le cout du commandement de payer. Cependant, l'équité et la situation économique des parties commandent de rejeter la demande d'indemnité formulée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l'action de la SA 1001 VIES HABITAT venant aux droits de la société LOGEMENT FRANCILIEN ; CONSTATE à la date du 19 mai 2025 la résiliation du bail conclu entre la SA 1001 VIES HABITAT venant aux droits de la société LOGEMENT FRANCILIEN d'une part, bailleur, et Monsieur [V] [G] d'autre part, locataire, portant sur le logement situé [Adresse 4], appartement n°066 1781 à [Localité 2] ; CONSTATE que depuis cette date, Monsieur [V] [G] est occupant sans droit ni titre du dit logement ; DIT qu'à défaut pour Monsieur [V] [G] d'avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à quitter les lieux ; DIT qu'en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département en vue du relogement de Monsieur [V] [G], en application des dispositions de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNE Monsieur [V] [G] à payer à la SA 1001 VIES HABITAT venant aux droits de la société LOGEMENT FRANÇAIS la somme de 6 249,47 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges échus et impayés à la date du 8 janvier 2026, incluant l'indemnité du mois de décembre 2025, avec intérêts au taux légal compter de la présente décision ; CONDAMNE, à compter de l'échéance du mois de de janvier 2026 et jusqu'à libération des lieux par remise des clés, Monsieur [V] [G] à payer à la SA 1001 VIES HABITAT venant aux droits de la société LOGEMENT FRANCILIEN une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant mensuel égal au loyer en cours, révisable suivant les dispositions du contrat de bail, outre la provision mensuelle sur charges qui sera à régulariser ; CONDAMNE Monsieur [V] [G] aux dépens de l'instance, en ce compris le cout du commandement de payer ; DÉBOUTE la SA 1001 VIES HABITAT venant aux droits de la société LOGEMENT FRANCILIEN de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION