Baux d'habitation - Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 17 AVRIL 2026

N° RG 24/02969 - N° Portalis DBWV-W-B7I-FCZ4 Nac :5AE

Minute:

Jugement du : 17 avril 2026

OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT

c/

Monsieur [P] [H]

DEMANDERESSE

OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT [Adresse 1] [Localité 3] représenté par Madame [R] [S], munie d’un pouvoir

DEFENDEUR

Monsieur [P] [H] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 4] non comparant, ni représenté

* * * * * * * * * *

L’affaire a été plaidée à l’audience du 20 février 2026 tenue par Madame Joséphine ADJERAD, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Troyes assistée de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de Madame Julie Domitile, Greffière de la mise à disposition.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 17 avril 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 28 octobre 2019, l'OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT a donné à bail à M. [P] [H] un appartement situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel hors charges de 459,86 €.

Un état des lieux d'entrée a été établi contradictoirement le 28 octobre 2019.

Un état des lieux de sortie a été établi par acte de commissaire de justice le 27 novembre 2023.

Une tentative de conciliation s'est soldée par un échec, tel qu'il ressort du constat de carence en date du 02 décembre 2024.

Par requête adressée au greffe du tribunal le 6 décembre 2024, l'OPH TROYES AUBE HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes en vue d'obtenir la condamnation de M. [P] [H] à payer les sommes qu'il estime lui être dues.

Les parties ont été convoquées à la diligence du greffe et M. [P] [H] a été cité à comparaître par acte de commissaire de justice du 26 mars 2025 remis à étude.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 17 avril 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l'audience du 20 février 2026, l'OPH TROYES AUBE HABITAT reprend les termes de sa requête et demande au tribunal de : condamner M. [P] [H] à lui verser la somme de 4477,47 € au titre des réparations locatives impayées et de la moitié des frais d'état des lieux de sortie, somme assortie des intérêts au taux légal ; condamner M. [P] [H] à lui verser la somme de 80 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; condamner M. [P] [H] aux entiers dépens. Au soutien de ses demandes, l'OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT fait valoir que la comparaison des états des lieux laisse apparaître des dégradations pour lesquelles il demande indemnisation. Il indique que l'état des lieux de sortie a été établi par acte d'huissier et sollicite que soit mis à la charge du locataire la moitié des frais de celui-ci.

Bien que convoqué par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2025 remis à étude, M. [P] [H] n'est ni présent, ni représenté.

MOTIVATION

1. Sur les réparations locatives et les frais d'état des lieux de sortie

L'article 1732 du code civil et l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 obligent le locataire à user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de répondre des dégradations ou des pertes survenues pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

L'article 1730 du code civil précise à cet égard que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

L'article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit qu'un état des lieux établi lors de la remise et de la restitution des clés est joint au contrat. Il est établi par les parties, ou par un tiers mandaté par elles, contradictoirement et amiablement. En cas d'intervention d'un tiers, les honoraires négociés ne sont laissés ni directement, ni indirectement à la charge du locataire. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au neuvième alinéa, il l'est, sur l'initiative de la partie la plus diligente, par un huissier de justice à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par lui au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

En l'espèce, l'OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT fournit le contrat de bail, l'état des lieux d'entrée en date du 28 octobre 2019 et l'état des lieux de sortie en date du 27 novembre 2023 ainsi qu'un bordereau listant les réparations locatives accompagnées de factures.

La comparaison entre les états des lieux met en évidence des dégradations qui ne ressortent pas d'un usage normal et dont doit répondre le locataire, à savoir : le débarras du logement encombré réduit à la somme de 261,24 € compte tenu du peu d'objets détaillés laissés dans le logement ; le nettoyage complet du logement rendu sale pour 236 € ; le rebouchage de deux trous de cheville dans les murs de l'entrée pour 11 € ; le remplacement du radiateur manquant dans l'entrée pour 80,28 € ; la vidange de la fosse sceptique pour 275 € ; le rebouchage de deux trous de cheville dans le plafond du séjour pour 11 € ; la reprise des peintures mal exécutées dans le séjour réduit à la somme de 77 € pour se cantonner à une simple reprise des débordements ; la fixation de deux radiateurs déposés dans le séjour pour 33 € ; le remplacement d'une douille manquante dans le séjour pour 14,16 € ; le remplacement d'un radiateur manquant dans le séjour pour 316,83 € ; le rebouchage de 16 trous de chevilles dans la cuisine pour 88 € ; la dépose d'une installation électrique non conforme dans la cuisine pour 41,98 € ; le rebouchage de 9 trous de chevilles dans la salle de bain pour 49,50 € ; la fixation du radiateur descellé dans la salle de bain pour 16,50 € ; le remplacement de la bouche d'aération manquante dans la salle de bain pour 85,71 € ; le remplacement de la barre de douche cassée dans la salle de bain pour 57,20 € ; le remplacement du siphon hors d'usage dans la salle de bain pour 58,30 € ; la réfection de la peinture de la chambre 1 réduit à la somme de 300,08 € tenant compte d'un abattement pour vétusté de 56 % ; la fixation d'une prise descellée dans la chambre 1 pour 16,50 € ; le remplacement du radiateur manquant dans la chambre 1 pour 80,28 € : la remise en peinture des plinthes en mauvais état dans la chambre 2 pour 67,32 € ; le remplacement du radiateur manquant dans la chambre 2 pour 80,28 € ; le remplacement d'une clé manquante pour 8 € ; Soit un total de 2265,16 €.

Les autres sommes sollicitées au titre des réparations locatives ont été écartées en l'absence de constatation de dégradations y afférent à l'état des lieux de sortie ou en raison de la mention à l'état des lieux d'entrée de ses désordres.

M. [P] [H], non comparant, n'apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Par ailleurs, il convient de retrancher aux réparations locatives, le montant du dépôt de garantie de 459€.

Ainsi, M. [P] [H] sera condamné à verser à l'OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT la somme de 1806,16 € au titre des réparations locatives, somme assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Enfin, l'état des lieux de sortie ayant été établi par acte de commissaire de justice, la moitié du coût de celui-ci sera mis à la charge du défendeur et M. [P] [H] sera condamné à verser à l'OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT la somme de 134,10 €, somme assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

2. Sur les demandes accessoires

M. [P] [H], partie perdante, supportera les dépens.

Il n’est pas équitable de laisser à la charge de l'OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT les frais avancés au titre de la présente procédure. M. [P] [H] sera condamné à lui verser une somme de 80 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics par mise à disposition au greffe, par jugement par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE M. [P] [H] à verser à l'OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT la somme de 1 806,16 € (MILLE HUIT CENT SIX EUROS SEIZE CENTIMES) au titre des réparations locatives, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 06 décembre 2024 ;

CONDAMNE M. [P] [H] à verser à l'OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT la somme de 134,10 € (CENT TRENTE-QUATRE EUROS DIX CENTIMES) au titre de la moitié des frais d'état des lieux de sortie, somme assortie des intérêts au taux légal à compter du 6 décembre 2024 ;

CONDAMNE M. [P] [H] à verser à l'OPH [Localité 1] [Localité 2] HABITAT la somme de 80,00 € (QUATRE-VINGTS EUROS) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [P] [H] aux dépens ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire ;

La greffière, La juge,