Baux d'habitation - Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d'une indemnité pour amélioration des lieux loués

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1] [Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 25/07179 - N° Portalis DBZS-W-B7J-ZWXD

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 10 Avril 2026

S.A. SOCIETE GENERALE

C/

[Y] [R]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 10 Avril 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. SOCIETE GENERALE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Grégory PAOLETTI, avocat au barreau de GRASSE

ET :

DÉFENDEUR

M. [Y] [R], demeurant [Adresse 2]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 19 Janvier 2026

Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Laure-Anne REMY, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 10 Avril 2026, date indiquée à l'issue des débats par Magali CHAPLAIN, Juge, assistée de Charlélie VIENNE, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 12 mars 2019 à effet au 23 mars 2019, M. [Y] [R] a donné à bail à la S.A Société Générale un logement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 1.200 euros hors charges et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à deux mois de loyer.

Un constat de sortie a été dressé par commissaire de justice le 30 mai 2022.

Par lettre recommandée avec avis de réception signé le 5 novembre 2024, le conseil de la S.A Société Générale a mis en demeure M. [Y] [R] de lui régler la somme de 2.160 euros au titre du solde du dépôt de garantie, après soustraction des frais de réparation de la chasse d’eau, outre celle de 3.240 euros à titre des pénalités de retard arrêtée au 30 septembre 2024 inclus.

Par acte de commissaire de justice du 23 juin 2025, la S.A Société Générale a fait assigner M. [Y] [R] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin d'obtenir sa condamnation au paiement de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : la somme de 2.160 euros correspondant au solde du dépôt de garantie, la somme de 5.832 euros (à parfaire de 216 euros par jours de retard) correspondant à la majoration mensuelle de 10 % du loyer mensuel à titre de retard et arrêtée au 30 mars 2025,la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour sa résistance abusive,la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.A l'audience du 19 janvier 2026, date à laquelle l'affaire a été appelée et retenue, la S.A Société Générale, représentée par son conseil, maintient ses demandes initiales.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

M. [Y] [R], cité par procès-verbal de recherches infructueuses, n'a pas comparu.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la loi applicable

Il est de jurisprudence constante de la Cour de cassation que l’application de la loi du 6 juillet 1989 est exclue pour les locations de logements aux personnes morales.

Toutefois, il reste possible de soumettre à la loi du 6 juillet 1989 ces locations à des personnes morales si cela est expressément convenu entre les parties aux termes du bail.

En l'espèce, il ressort de l'annexe au contrat de bail signée le 20 mars 2019 que les parties ont expressément convenu par une disposition spéciale de soumettre le bail à la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 25-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les dispositions du présent titre sont d'ordre public et s'appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l'article 25-4 dès lors qu'ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l'article 2. Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l'exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

En l’espèce, le bail liant les parties porte sur un logement meublé à usage d’habitation et de résidence principale.

Il est, dès lors, soumis aux dispositions d’ordre public de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 applicables aux logements meublés.

Sur la demande en paiement au titre du dépôt de garantie:

Aux termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Il incombe au bailleur de justifier des sommes des sommes lui restant dues qui viendraient en déduction du montant du dépôt de garantie.

En la cause, il est établi par les pièces du dossier que la Société Générale a versé un dépôt de garantie de 2.400 euros lors de la prise de bail.

La Société Générale produit les états des lieux d'entrée et de sortie établis contradictoirement par commissaire de justice le 22 mars 2019 et le 30 mai 2022.

Il ressort de l'échange de courriels entre M. [R] et la Société Générale versé aux débats que le bailleur s'est prévalu d'une facture de réparations de la société All Services en date du 29 juin 2022 d'un montant de 3.637 euros pour justifier la retenue intégrale du dépôt de garantie, contestant le procès-verbal de constat valant état des lieux de sortie, au motif que des dégradations locatives n'y étaient pas mentionnées.

Il résulte de la comparaison entre les constats d'entrée et de sortie que les sommes retenues par M. [R] au titre des dégradations locatives ne sont pas justifiées, sauf les frais de remplacement de la chasse d'eau défectueuse imputable au locataire sortant d'un montant de 240 euros, somme non contestée par la Société Générale. M. [R], non comparant, n'apporte aucun élément de preuve des dégradations alléguées, de sorte qu'il n'était pas fondé à retenir le solde du dépôt de garantie de 2.160 euros.

En application des dispositions précitées, le dépôt de garantie aurait dû être restitué par M. [R] à la Société Générale dans un délai de deux mois à compter de la remise des clés par ce dernier, déduction faite de la somme de 240 euros au titre des frais de réparations de la chasse d'eau, dès lors que l'état des lieux de sortie n'est pas conforme à l'état des lieux d'entrée.

Il est établi par le procès-verbal de constat en date du 30 mai 2022 que les clés du logement ont été restituées à cette date.

Partant, M. [R] avait jusqu’au 30 juillet 2022, 24H00, pour restituer le solde du dépôt de garantie.

Il sera donc condamné au paiement de la somme de 2.160 euros au titre du solde du dépôt de garantie, majorée des pénalités de retard égales à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard, et ce à compter du 31 juillet 2022.

La somme due au titre des pénalités de retard s’élève à ce jour à 3.840 euros (120 € x 32 mois) arrêtée au 30 mars 2025, au paiement de laquelle sera condamné M. [R], avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil : « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »

En la cause, le préjudice résultant du retard dans la restitution du dépôt de garantie est d’ores et déjà réparé par les pénalités de retard égales à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

La Société Générale, qui n’établit pas l’existence d’un préjudice distinct du retard dans la restitution du dépôt de garantie, sera déboutée de sa demande indemnitaire formée à ce titre.

Sur les demandes accessoires

M. [R], partie perdante, supportera la charge des dépens.

L’équité commande de rejeter la demande d’indemnité présentée par la Société Générale au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [Y] [R] à payer à la S.A Société Générale la somme de 2.160 euros au titre du solde du dépôt de garantie, majorée des pénalités de retard égales à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard, et ce à compter du 31 juillet 2022, majorée des pénalités de retard égales à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard, et ce à compter du 21 juin 2023 ;

Et dès à présent, CONDAMNE M. [Y] [R] à payer à la S.A Société Générale la somme de 3.840 euros au titre des pénalités de retard arrêtées au 30 mars 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DEBOUTE la S.A Société Générale de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

DEBOUTE la S.A Société Générale de sa demande en paiement au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Y] [R] à payer à la S.A Société Générale aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.   Ainsi jugé et prononcé à [Localité 1], le 10 avril 2026, par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LA JUGE

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;