Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Du 10 avril 2026

5AA

SCI/FH

PPP Référés

N° RG 25/02059 - N° Portalis DBX6-W-B7J-3C3T

S.A.S. STOA RENOVATION

C/

[O] [J]

- Expéditions délivrées à Me Max BARDET

- FE délivrée à Me Patrick MAUBARET

Le 10/04/2026

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 avril 2026

PRÉSIDENT : Madame Anne-Charlotte BRIAT, GREFFIER : Madame Frédérique HUBERT,

DEMANDERESSE :

S.A.S. STOA RENOVATION RCS [Localité 1] N° 800 563 595 [Adresse 2] [Localité 2]

Représentée par Me Patrick MAUBARET, Avocat au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSE :

Madame [O] [J] [Adresse 3] [Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-061395 du 05/01/2026 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 1])

Représentée par Maître Max BARDET, Avocat au barreau de BORDEAUX, membre de la SELARL BARDET & ASSOCIES

DÉBATS :

Audience publique en date du 20 Février 2026

PROCÉDURE :

Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 10 Novembre 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 19 décembre 2024, la SAS STOA RENOVATION a acquis auprès de M. [Z] [Q] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 3] à [Localité 3] cadastré section RE n°[Cadastre 1]. Par acte sous seing privé en date du 12 décembre 1995, M. [Z] [Q] a donné à bail à Mme [O] [J] un appartement T2 de 50m2 situé dans cet immeuble.

Par procès-verbal en date du 15 mai 2024, Maître [W] [A], Commissaire de justice a constaté que Mme [O] [J] a réalisé des travaux d’aménagement d’un garage du rez-de-chaussée de l’immeuble aux fins d’habitation.

Par acte de commissaire de justice en date du 10 septembre 2024, le procès-verbal précité a été dénoncé à Mme [O] [J] qui a été sommée sous huitaine de remettre les locaux en état ;

Par procès-verbal de constat en date du 20 octobre 2025, Maître [W] [A] indiquait « la pièce demeure encombrée bien que je constate qu’un certain désencombrement ait eu lieu depuis ma précédente intervention ». Par acte délivré le 10 novembre 2025, la SAS STOA RENOVATION a fait assigner Mme [O] [J] devant le juge du contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 9 janvier 2026 aux fins de voir :

- constater l’occupation sans droit ni titre de Mme [O] [J] des locaux constituant le garage du rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 3] ; - Ordonner l'expulsion de Mme [O] [J] des lieux ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est le concours de la force publique - Condamner Mme [O] [J] à remettre en l’état les locaux constituant le garage du rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 3] sous astreinte journalière provisoire de 200 euros par jour de retard passé un délai de 5 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ; - Condamner Mme [O] [J] au paiement de la somme de 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens qui comprendront notamment le coût des procès-verbaux des 15 mai 2024 et 20 octobre 2025.

A l'audience du 9 janvier 2026, l'affaire a été renvoyée au 20 février 2026.

Lors de cette audience, la SAS STOA RENOVATION représentée par son conseil ne maintient que ses demandes au titre des dépens et de l'article 700 du Code de procédure civile et se désiste des autres demandes qui n’ont plus d’objet dès lors que le garage a été remis en état par Mme [O] [J] et vidé. la SAS STOA RENOVATION sollicite le débouté des demandes de Mme [O] [J] ;

Mme [O] [J] représentée par son conseil a sollicité le rejet des demandes de la SAS STOA RENOVATION, de condamner la SAS STOA RENOVATION aux entiers dépens et de laisser à la charge de chacune des parties ses propres frais irrépétibles. Elle explique qu’elle avait l’autorisation du bailleur initial d’utiliser le garage et il était convenu que ce garage était utilisé collectivement par tous les locataires.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 10 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'expulsion et la remise en état sous astreinte

Il convient de donner acte à la SAS STOA RENOVATION qu’elle ne maintient pas ses demandes de ce chef dès lors que Mme [O] [J] a remis en état le garage et a vidé les locaux de ses affaires personnelles depuis la délivrance de l'assignation.

Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l'article 696 du Code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Si Mme [O] [J] fait valoir qu’elle était autorisée à utiliser le garage non compris dans le contrat de bail afin d’entreposer ses affaires personnelles, d’une part elle n’apporte pas la preuve de cette autorisation de la part du bailleur initial et d’autre part, il ressort du procès-verbal de constat qu’il ne s’agissait pas seulement d’un lieu de stockage mais servait aux fins d’habitation eus égards à l’aménagement et aux branchements d’électroménager (four, frigo).

Par ailleurs, même si cet arrangement existait auparavant, il ne lie pas le nouveau propriétaire de l’immeuble, la SAS STOA RENOVATION, devenu le bailleur de Mme [O] [J].

L'instance ayant été régulièrement introduite et étant fondée au jour de la délivrance de l'assignation puisque Mme [O] [J] occupait des locaux sans droit ni titre, les dépens seront mis à la charge de Mme [O] [J].

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. En l’espèce, l’équité commande de débouter la SAS STOA RENOVATION de sa demande au titre des frais irrépétibles.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS que la SAS STOA RENOVATION ne maintient pas ses demandes relatives à l'expulsion et à la remise en état des locaux sous astreinte ;

CONDAMNONS Mme [O] [J] aux dépens qui comprendront le coût des procès-verbaux de constat en date des 15 mai 2024 et 20 octobre 2025 ;

DEBOUTONS la SAS STOA RENOVATION de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION