Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Expéditions le : Minute n° 26/00091

Grosse :

ORDONNANCE DU : 15 Avril 2026

DOSSIER N° : N° RG 26/00038 - N° Portalis DB2Q-W-B7K-GBY7

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDEUR

Monsieur [J] [P], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Denis VEREL - SELARL CABINET VEREL, avocats au barreau D’ANNECY

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [C], demeurant [Adresse 2]

non comparant

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 04 Mars 2026 devant Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 15 Avril 2026.

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat de bail verbal ayant pris effet au 1er septembre 2022, M. [J] [P] a donné en location à M. [K] [C] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 1].

Par acte d’huissier de justice en date du 25 juin 2025, M. [J] [P] a délivré à M. [K] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire en raison de loyers impayés.

Par acte de Commissaire de justice, en date du 22 décembre 2025, M. [J] [P] a fait assigner M. [K] [C] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, statuant en référé, afin de : - voir constater que M. [C] n'a pas procédé à la régularisation des loyers et charges impayées et que la location consentie à ce dernier a cessé de plein droit au regard des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ; - voir ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ; - obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 3.508,87 €, à titre provisionnel, pour les loyers, provisions sur charges et indemnités d'occupation arrêtés au 3 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ; - obtenir sa condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, avec indexation, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu'à la libération des lieux et à son paiement à titre provisionnel ; - obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 300 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

A l'audience du 4 mars 2026, M. [J] [P], représenté par son conseil, actualise le montant de l’arriéré locatif à la somme de 29 618,08 € au 1er mars 2026, échéance du mois de mars incluse. Il souligne l'absence de reprise du paiement du loyer courant, soulignant que le dernier règlement a été effectué en décembre 2023. Il maintient l'intégralité de ses demandes.

En défense, bien que régulièrement cité en étude, M. [K] [C] n’a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier n’a pu être établi en prévention de l’expulsion, faute pour le locataire d’avoir répondu aux convocations de l’enquêteur social qui a adressé un PV de carence. Néanmoins, le locataire qui n’a pas transmis d’observations, a indiqué qu’il allait rendre le logement fin janvier 2026.

La décision a été mise en délibéré au 15 avril 2026.

EXPOSE DES MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge vérifie que la demande est régulière, recevable et bien fondée.

- Sur l’existence d’un bail d’habitation verbal

Les dispositions de l’article 1714 du Code civil autorisent l’existence d’un bail verbal concernant les baux d’habitation. Lorsqu'un bail a reçu un commencement d'exécution, la preuve du bail verbal peut être rapportée par tous moyens comme l'occupation des lieux, le paiement des loyers, la production de quittances… Il s'agit d'établir la rencontre des consentements sur la chose louée et le montant du loyer pour rendre le bail verbal valable.

En application de l’article 1715 du code civil, la preuve du bail verbal peut être rapportée par tout moyen dès lors que celui-ci a reçu un commencement d’exécution.

Par ailleurs, il résulte des dispositions de l'article 9 du code de procédure civile qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

M. [P] verse aux débats le décompte des sommes dues durant l'exécution du bail, avec les différents règlements de loyers effectués par M. [C] a compter de septembre 2022, que si le commandement de payer et l'assignation ont été signifiés à étude, il est précisé dans les actes que le nom et le prénom de M. [C] figure sur la boite aux lettres et que le domicile est certifié par la Poste, ce qui confirme son occupation effective du logement. Ces éléments suffisent à établir le commencement d’exécution du bail verbal, au sens de l’article 1715 du code civil.

Absent à l'audience, M. [C] par définition ne conteste par l'existence du bail verbal.

Il résulte de ce qui précède que les pièces versées aux débats sont suffisantes pour établir l’existence d’un bail d’habitation au profit de M. [C].

- Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur produit la notification au représentant de l’État le 23 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience qui s'est tenue le 4 mars 2026.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 26 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La procédure est donc régulière et la demande est, en conséquence, recevable.

- Sur la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Désormais, depuis la loi du 27 juillet 2023, ce texte dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, la loi du 27 juillet 2023 précitée ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, le nouvel article 24 I, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, il est constant que le bail liant les parties a pris effet le 1er septembre 2022, soit antérieurement à l’entrée en vigueur du nouvel article 24 I. Il reste donc soumis à la loi ancienne, laquelle ne prévoit pas de clause résolutoire de plein droit en dehors d’une stipulation contractuelle écrite en ce sens.

Or, dès lors que le bail liant les parties étant un bail verbal, la clause résolutoire est inexistante.

En conséquence, il ne peut être constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la demande formée de ce chef, ainsi que toutes les demandes subséquentes, ne peuvent qu'être rejetées.

- Sur la demande en paiement des loyers et charges

Attendu que selon les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus est une obligation essentielle du locataire, résultant tant de l'article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, de l'article 1728 du code civil, que des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties.

En l’espèce, M. [J] [P] justifie de l'obligation dont il se prévaut en produisant le commandement de payer les loyers, l'assignation délivrée en vue de l’audience visant une dette de loyers, ainsi qu’un décompte actualisé de l’arriéré locatif.

Il ressort du dernier décompte produit, arrêté au 1er mars 2026, que M. [K] [C] reste devoir la somme de 29 618,08 € au titre des loyers et charges, au jour de l'audience.

Absent à l'audience, M. [K] [C] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester ni le principe ni le montant de la dette et ne justifie pas d’un paiement libératoire concernant cette somme.

En conséquence, M. [K] [C] sera condamné à titre provisionnel à verser à M. [J] [P] la somme de 29 618,08 €, à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation dues au 1er mars 2026, échéance de mars 2026 incluse.

S'agissant d'une provision, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément à l'article 1231-7 du code civil.

- Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

M. [K] [C], partie perdante, sera condamné aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et la notification au Préfet.

Compte tenu des démarches judiciaires que le bailleur a dû accomplir, il sera également condamné à payer à la requérante la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS l’existence d’un bail verbal liant M. [J] [P] à M. [K] [C] et portant sur le logement situé au [Adresse 3] à [Localité 1] ;

DECLARONS recevable la demande en constatation de la résiliation de bail de M. [J] [P] ;

REJETONS la demande aux fins de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, ainsi que toutes les demandes subséquentes relatives à l'expulsion, la séquestration des meubles et le versement d’une indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS M. [K] [C] à verser à M. [J] [P], à titre provisionnel, la somme de 29 618,08 € au titre des loyers, charges impayés au 1er mars 2026, échéance du mois de de mars incluse ;

DISONS que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS M. [K] [C] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et la notification au Préfet.

CONDAMNONS M. [K] [C] à verser à M. [J] [P] la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles.

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire ;

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Gaëlle RIVAS