Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES AFFAIRE N° RG 26/00038 - N° Portalis DB3Z-W-B7K-HNFR NAC : 30B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 09 Avril 2026

DEMANDERESSE

Mme [D] [C] [Adresse 1] [Localité 1] Rep/assistant : Maître Vincent RICHARD de la SELASU CDLV AVOCAT, avocats au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSE

Mme [W] [X] [Adresse 2] [Localité 2]

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Stéphane DUCHEMIN Greffier : Dévi POUNIANDY  Audience Publique du : 12 Mars 2026

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 09 Avril 2026 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par M. Stéphane DUCHEMIN, 1er Vice-Président, assisté de Madame Marina GARCIA, Greffier 

Copie exécutoire à Maître RCIHARD délivrée le : Copie certifiée conforme à délivrée le :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 26 janvier 2026, Madame [D] [C], épouse [E] [F] [V] a fait assigner Madame [W] [X] devant la présidente du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant en matière de référé, afin de voir : constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail signé entre les deux parties le 1er mars 2023, résilié de plein droit à compter du 9 novembre 2025,condamner Madame [W] [X] à lui verser à titre de provision la somme de 14.395, 21 € correspondant aux loyers impayés ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération définitive, outre la somme provisionnelle de 9.300 € au titre de l’astreinte journalière à compter de la date de résiliation du bail, en conséquence du refus du preneur de quitter les lieux, somme à parfaire à la date du prononcé de l’ordonnance à intervenir,ordonner l’expulsion de Madame [W] [X] et de tous occupants de son chef,ordonner la séquestration des meubles, matériels et effets garnissant les lieux loués, aux frais exclusifs de Madame [W] [X],condamner Madame [W] [X] à lui payer la somme provisionnelle de 224, 21 € au titre des frais de commandement de payer et d’assignation engagés,condamner Madame [W] [X] aux entiers dépens et à la somme de 2.712, 50 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’un local à usage commercial situé [Adresse 3] dont elle est propriétaire a été donné à bail le 1er mars 2023 à Madame [W] [X] pour un loyer mensuel de 2.712, 50 €.

Suite aux défaillances constatées dès le mois de mai 2025, un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été signifié le 9 octobre 2025, demeuré infructueux.

A l’audience du 19 février 2026, Madame [X] s’est présentée à l’audience sans avoir contacté d’avocat afin de la représenter. L’affaire a été renvoyée afin de lui permettre de satisfaire à l’obligation de représentation obligatoire. A l’audience du 12 mars 2026, elle n’était toutefois ni présente ni représentée. Le juge a informé la demanderesse que la décision était mise en délibéré et qu’elle serait rendue par mise à disposition au greffe le 2 avril 2026, date à laquelle le délibéré a été prorogé au 9 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il convient de rappeler qu’aux termes de l’article 472 du code de procédure civile : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. »

Sur la demande de résiliation du bail

En application des dispositions de l’article L 145-41 du Code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Madame [D] [C], épouse [E] [F] [V] a fait délivrer à Madame [W] [X] le 9 octobre 2025 un commandement de payer les loyers, pour un montant de 11.458, 50 €, selon décompte arrêté en septembre 2025, étant précisé que ce commandement de payer visait expressément la clause résolutoire prévue au bail.

La clause résolutoire contenue dans le contrat de bail commercial en date du 1er mars 2023 prévoit en effet que « à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, (…) un mois après un commandement de payer ou une sommation d’exécuter restée sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit ».

Ainsi, le commandement de payer n’a fait qu’appliquer ladite clause, respectant les obligations légales quant à la durée impartie au locataire pour régulariser sa situation.

Madame [W] [X] n'a pas satisfait au commandement de payer dans le délai d'un mois suivant sa délivrance, de sorte que, conformément à l'article L 145-41 du code de commerce, la clause résolutoire se trouve acquise.

Il n'existe aucune contestation sérieuse quant au montant ou à la nature de la dette.

Dès lors, il sera constaté la résiliation du bail commercial, acquise à la date du 10 novembre 2025, date à partir de laquelle Madame [W] [X] doit être regardée comme occupante sans droit ni titre des locaux précédemment loués.

Sur la demande d’expulsion

Il ressort des dispositions de l’article 835 al.1 du Code de procédure civile que « le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

En l'espèce le preneur occupe sans droit ni titre le local loué depuis le 10 novembre 2025, date de résiliation du bail.

Il convient par conséquent d’ordonner, à défaut de libération volontaire des locaux commerciaux dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Madame [W] [X] des lieux qu’elle occupe et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique.

S’agissant des effets mobiliers, il sera procédé conformément aux règles du Code de Procédure Civile d’exécution, applicables en matière d’expulsion.

Sur l’indemnité d’occupation

L'article 1231-5 du code civil dispose que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ».

En l’espèce la clause résolutoire du bail commercial stipulant qu’en cas de maintien dans les lieux le preneur serait « débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majorée de 50 % », est manifestement excessive.

Dès lors, Madame [W] [X] sera condamnée à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire en date du 10 novembre 2025, à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, charges comprises, soit la somme 2.712, 50 € par mois, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de provision

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ».

Selon le commandement de payer en date du 9 octobre 2025, l'arriéré locatif s'élevait à la somme de 11.458, 50 € correspondant au solde des loyers et charges impayés arrêté au mois de septembre 2025 . A cette somme, il convient d’ajouter le mois d’octobre 2025.

Madame [D] [C], épouse [E] [F] [V] sollicite la condamnation de Madame [W] [X] à lui payer la somme de 14.395, 21 € correspondant aux loyers impayés à la date de l'acquisition de la clause résolutoire et depuis cette date.

Madame [W] [X] sera condamnée à payer à Madame [D] [C], épouse [E] [F] [V] une provision correspondant à l'ensemble des sommes contractuellement prévues, jusqu’au 10 novembre 2026, soit la somme de : 11.458, 50 + 2.712, 50 = 14.170 €.

Madame [D] [C], épouse [E] [F] [V] sollicite en outre la condamnation de Madame [W] [X] à lui payer la somme totale de 8.137, 50 € correspondant aux indemnités d’occupation dues à compter de la clause résolutoire et jusqu’à l’assignation.

Madame [W] [X] sera condamnée à payer à Madame [D] [C], épouse [E] [F] [V] une provision correspondant aux indemnités d’occupation non majorées ainsi qu’indiqué précédemment, dues par elle en décembre 2025 et janvier 2026, soit la somme de : 2.712, 50 x 2 = 5.425 €.

Madame [D] [C], épouse [E] [F] [V] sollicite enfin la condamnation de Madame [W] [X] à lui payer la somme totale de 9.300 € au titre de l’astreinte journalière à compter de la date de résiliation du bail en conséquence du refus du preneur de quitter les lieux.

Il sera observé que la clause résolutoire prévoyant qu’en cas de maintien dans les lieux le preneur serait débiteur d’une « astreinte de 150 € par jour de retard », est une clause susceptible de faire l’objet d’une contestation sérieuse au sens de l’article 835 du code de procédure civile. En conséquence, la demande de provision sera rejetée sur ce point et le bailleur sera invité à saisir le juge du fond sur ce point.

Sur les dépens

Il ne parait pas contraire à l’équité de condamner Madame [W] [X] à payer à Madame [D] [C], épouse [E] [F] [V] une somme de 1.200€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 9 octobre 2025.

PAR CES MOTIFS

Nous, Stéphane DUCHEMIN, juge des référés,

CONSTATONS la résolution du bail commercial liant Madame [W] [X] à Madame [D] [C], épouse [E] [F] [V] par acquisition de la clause résolutoire en date du 10 novembre 2025 ;

DISONS qu’à compter du 10 novembre 2025, Madame [W] [X] est devenue occupante sans droit ni titre du local sis [Adresse 3] ;

ORDONNONS, à défaut de libération volontaire des lieux dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Madame [W] [X] des lieux qu’il occupe et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

FIXONS l'indemnité d'occupation à la somme de 2.712, 50 € par mois à compter de la date d'acquisition de la clause résolutoire le 10 novembre 2025, jusqu’à la libération effective et complète des locaux et la restitution des clés ;

CONDAMNONS par provision Madame [W] [X] à payer à Madame [D] [C], épouse [E] [F] [V] la somme de : 14.170 € correspondant aux loyers échus et impayés à la date de l'acquisition de la clause résolutoire le 10 novembre 2025, 5.425 € correspondant aux indemnités d’occupation dues à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la présente décision ; DISONS que l’intégralité des sommes dues portera intérêts à taux légal à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

CONDAMNONS Madame [W] [X] au versement de 1.200 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNONS Madame [W] [X] aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 9 octobre 2025 ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéfice de plein droit de l'exécution provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous Huissiers de Justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution et Aux Procureur Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main. A tous Commandants et Officiers de la [Localité 3] Publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la minute de la présente décision a été signée comme dessus.