Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Ordonnance du : 17 Avril 2026 N° RG n° N° RG 26/00038 - N° Portalis DBZE-W-B7K-JY3Y Minute n° 26/00088

TRIBUNAL DE PROXIMITE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION [Adresse 1] [Localité 1]

ORDONNANCE DE REFERE DU DIX SEPT AVRIL DEUX MIL VINGT SIX

DEMANDEUR :

S.A. ICF NORD EST SA D'HLM RCS [Localité 2] N° B 304 747 835 dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Arnaud VAUTHIER de l'AARPI LORRAINE AVOCAT, avocat au Barreau de METZ

DEFENDEURS :

Monsieur [J] [T] né le 26 Octobre 2003 à [Localité 3], demeurant [Adresse 3] non comparant, ni représenté

Monsieur [R] [O], mandataire judiciaire à la protection des majeurs, es qualité de curateur de Monsieur [J] [T] né le 24 Avril 1970 à [Localité 4], demeurant [Adresse 4] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU PRONONCE :

Président : Madame Anne GSELL, Greffier : Madame Marie-Paule ROOS,

DEBATS : Audience publique du : 27 mars 2026

Le président a mis l'affaire en délibéré et a indiqué aux parties la date à laquelle la décision serait rendue par mise à disposition au greffe conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile.

Décision Réputée contradictoire et en premier ressort ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Copie revêtue de la formule exécutoire délivrée à Copie simple délivrée à

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé les 7 et 14 mai 2024, la société anonyme d’habitations à loyer modéré ICF NORD EST a donné à bail conjointement à Madame [Z] [B] et Monsieur [J] [T] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 5] moyennant le paiement d’un loyer initial de 531,29 euros pour le logement ainsi que 62,10 euros de provision sur charges.

Madame [Z] [B] a quitté le logement le 28 août 2024 et en a avisé son bailleur le 13 novembre 2024.

Par acte de Commissaire de justice des 18 avril 2025 et 22 avril 2025, la SA d’HLM ICF NORD-EST a fait délivrer respectivement à Monsieur [J] [T] et à son curateur, Monsieur [R] [O], un commandement d’avoir à cesser les troubles visant la clause résolutoire figurant dans le contrat de bail, leur rappelant l’obligation d’user paisiblement des lieux loués.

Cet acte a été signifié à Monsieur [J] [T] et à son curateur par remise à leurs personnes.

Par actes signifiés le 7 janvier 2026 à Monsieur [R] [O], en sa qualité de curateur, et le 8 janvier 2026 à Monsieur [J] [T], la SA d’HLM ICF NORD-EST a fait assigner son locataire et son curateur devant la présente juridiction, statuant en la forme des référés, aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

- dire et juger sa demande recevable et bien fondée,

- constater la résiliation du contrat de location conclu le 14 mai 2024 entre elle et Monsieur [J] [T] relatif à un logement de type F4 d’une surface de 88,40 m² situé [Adresse 6] à [Localité 5],

- ordonner à Monsieur [J] [T] de libérer les locaux de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef,

- dire qu’à défaut d’une libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion immédiate et sans délai, au besoin avec l’assistance de la force publique dès l’expiration d’un délai de deux mois,

- condamner Monsieur [J] [T] à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer hors APL, qui pourra être révisée selon les conditions de l’article 4.1 du contrat de location, d’un montant de 593,39 euros par mois, charges comprises, à compter du 23 juin 2025, lendemain de l’acquisition de la résiliation, cette indemnité étant révisable conformément aux dispositions contractuelles du contrat de location et jusqu’à libération effective des lieux,

- dire que le jugement à intervenir sera exécutoire par provision,

- condamner Monsieur [J] [T] à lui payer une indemnité de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les frais et dépens y compris le coût de la signification de la mise en demeure par voie de Commissaire de Justice.

À l’audience du 27 mars 2026, la SA d’HLM ICF NORD-EST était représentée par son avocat qui s’est référé aux termes de son assignation.

Il a été donné lecture du diagnostic social et financier établi dans le cadre de la procédure d’expulsion, s’agissant d’un procès-verbal de carence.

Monsieur [J] [T] et son curateur n’étaient ni présents, ni représentés et l’affaire a été mise en délibéré au 17 avril 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 484 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

Aux termes des articles 834 et 835 du même Code, dans les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut prendre toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également, dans les limites de sa compétence, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il est de jurisprudence constante qu’un trouble manifestement illicite est caractérisé lors de l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui, notamment suite au jeu d’une clause résolutoire de plein droit.

Il est également constant que l’action aux fins de prononcé de la résiliation judiciaire échappe à la compétence du juge des référés en ce qu’elle implique une appréciation de la gravité des manquements reprochés au locataire, appréciation qui excède les pouvoirs du juge des référés.

En l’espèce, le contrat signé entre les parties les 7 et 14 mai 2024 contient une clause résolutoire de plein droit libellée comme suit :

« En cas de défaut de paiement au terme convenu de tout ou partie du loyer et des charges locatives, comme en cas de non versement du dépôt de garantie, le contrat est résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

A défaut d’assurance contre les risques locatifs, le présent contrat est résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

De même, en cas de troubles du voisinage constatés par une décision judiciaire définitive, le contrat de bail pourra être résilié de plein droit pour non respect d’user paisiblement des lieux loués.

Dès lors que les effets de la présente clause résolutoire sont acquis, le bailleur peut solliciter en justice l’expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, ainsi que l’enlèvement et la séquestration du mobilier (et le cas échéant, de son véhicule) aux frais du locataire.

Pour tout autre manquement à ses obligations contractuelles, notamment en cas de non-respect du règlement intérieur et/ou de ses modifications ultérieures conduisant à des troubles de jouissance, le bailleur se réserve le droit d’engager une procédure de résiliation du présent contrat, pouvant mener jusqu’à l’expulsion et/ou au paiement de dommages et intérêts ».

Par acte de Commissaire de justice des 18 avril 2025 et 22 avril 2025, la SA d’HLM ICF NORD-EST a fait délivrer respectivement à Monsieur [J] [T] et à son curateur, Monsieur [R] [O], un commandement d’avoir à cesser les troubles visant la clause résolutoire précitée.

La SA d’HLM ICF NORD-EST demande au juge des référés de constater l’acquisition de cette clause résolutoire. Cependant, au soutien de ses demandes, elle ne produit aucune décision judiciaire définitive intervenue à l’encontre de Monsieur [J] [T] à raison de troubles du voisinage. Sont seuls produits des courriers et mises en demeure adressés au défendeur pour lui enjoindre de faire cesser des troubles du voisinage, des attestations de témoin ainsi qu’un signalement au Procureur de la République de [Localité 6].

Dans ces conditions, les conditions prévues par la clause résolutoire ne sont pas remplies. Par suite, la résiliation du contrat de bail ne peut être constatée sur le fondement du non-respect par Monsieur [J] [T] de son obligation d'usage paisible des lieux. Ce manquement contractuel relève d'une demande tendant au prononcé de la résiliation du bail qui échappe aux pouvoirs du juge des référés.

Dans ces conditions, il n'y a pas lieu à référé sur les demandes formées par la SA d’HLM ICF NORD-EST. La demanderesse, qui succombe, supportera les dépens et ne peut prétendre à l'octroi d'une indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lunéville, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort,

DIT n'y avoir lieu à référé sur la demande en constatation de la résiliation du bail conclu avec Monsieur [J] [T] en raison des troubles de jouissance reprochés à ce dernier ;

CONDAMNE la SA d’HLM ICF NORD-EST aux dépens ;

DIT n'y avoir lieu au prononcé d'une condamnation en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que cette ordonnance est exécutoire de droit par provision.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION