Baux d'habitation - Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance

N° RG 25/01606 - N° Portalis DBYB-W-B7J-P3CA

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER Site Méditerranée

JUGEMENT DU 19 Mars 2026

DEMANDEUR:

Madame [G] [H] née le 15 Octobre 1975 à [Localité 1], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Simon RENAULT, avocat au barreau de MONTPELLIER

Monsieur [D] [Y] né le 22 Avril 1971 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Simon RENAULT, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEUR:

Société - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE LA COMMUNAUTE D'AG, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Carole VINSONNEAU PALIES de la SELARL VPNG, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier Greffier : Clémence BOUTAUD

DEBATS:

Audience publique du : 22 Janvier 2026 Affaire mise en deliberé au 19 Mars 2026

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 19 Mars 2026 par Emmanuelle SERRE, Président assistée de Clémence BOUTAUD, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Me Simon RENAULT Copie certifiée delivrée à : Maître Carole VINSONNEAU PALIES de la SELARL VPNG

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date 24 avril 2001 ayant pris effet le 15 mai 2001, ACM HABITAT a donné à bail à Madame [G] [H] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 2 473,87 francs, outre une provision sur charges mensuelle initiale à hauteur de 578 francs.

Un nouveau contrat de bail concernant ledit logement a été consenti par ACM HABITAT au profit de Madame [G] [H] et Monsieur [D] [Y] par acte sous seing privé en date 18 décembre 2009 ayant pris effet le 01 décembre 2009, moyennant un loyer mensuel initial à hauteur de 456,51 euros, outre une provision sur charges mensuelle initiale à hauteur de 104,05 euros.

Estimant subir un trouble de jouissance, Madame [G] [H] et Monsieur [D] [Y] ont, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 11 mars 2025, par l’intermédiaire de leur avocat, mis en demeure ACM HABITAT d’avoir à faire cesser définitivement les désordres, de justifier de la réalisation des travaux, et d’indemniser leur préjudice de jouissance à hauteur de 2 070 euros et leur préjudice moral à hauteur de 1 000 euros, outre le remboursement des frais de procès-verbal de constat de commissaire de justice à hauteur de 397,02 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 11 juin 2025, Madame [G] [H] et Monsieur [D] [Y] ont fait assigner ACM HABITAT devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montpellier, à l’audience du 17 novembre 2025, aux fins de : à titre principal, ordonner à ACM HABITAT de procéder aux travaux nécessaires à faire cesser définitivement le trouble de jouissance subi et d’en justifier, être autorisés à procéder à la consignation des loyers à compter du prononcé de la décision à intervenir et jusqu’à la parfaite réalisation des travaux et la cessation du trouble de jouissance, condamner ACM HABITAT au paiement de la somme de 2 415 €, à parfaire, à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 mars 2025, condamner ACM HABITAT au paiement de la somme de 2 000 € chacun à titre de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral, soit 4 000 € condamner ACM HABITAT au paiement de la somme de 1 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, condamner ACM HABITAT aux dépens, à titre subsidiaire, ordonner une expertise judiciaire, la condamner à prendre à sa charge la consignation de l’expert désigné.

Après un renvoi lors de l’audience du 17 novembre 2025, l’affaire a finalement été évoquée à l’audience du 22 janvier 2026.

A cette audience, Madame [G] [H] et Monsieur [D] [Y], représentés par leur avocat qui a déposé son dossier, ont sollicité :

Vu L’article 6 et 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 La jurisprudence applicable, Les pièces produites au débat,

A titre principal REJETER l’ensemble des demandes, fins et prétentions formulées par ACM HABITAT ORDONNER à ACM HABITAT à faire cesser définitivement le trouble subi ORDONNER à ACM HABITAT à justifier par tous les moyens, de la réalisation de travaux de réparation pérennes et efficaces diligentés par ses soins AUTORISER les Consorts [H] / [Y] à procéder à la consignation du montant des loyers au bénéfice de la Caisse des dépôts et consignations à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’à l’achèvement des travaux et du trouble subi. Par voie de conséquence CONDAMNER ACM HABITAT à verser aux Consorts [H] / [Y] la somme de 2 415 € à parfaire au jour du jugement, correspondant au préjudice de jouissance subi par eux, outre intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2025, date de la mise en demeure restée infructueuses ; CONDAMNER ACM HABITAT à verser aux Consorts [H] / [Y] la somme de 2 000 € chacun correspondant à leur préjudice moral, soit un total de 4 000 € CONDAMNER ACM HABITAT à verser aux Consorts [H] / [Y] la somme de 1 000 € pour résistance abusive CONDAMNER ACM HABITAT à verser aux Consorts [H] / [Y] la somme de 2 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile CONDAMNER ACM HABITAT aux entiers dépens.

A titre subsidiaire, DESIGNER tel expert de justice avec la mission telle qu’énoncée dans les motifs de la présente CONDAMNER ACM HABITAT à prendre à sa charge la consignation de l’expert judiciaire qui serait désigné par la Juridiction

En défense, ACM HABITAT, également représenté par son avocat qui a déposé son dossier, a demandé :

Vu la loi du 06 juillet 1989,

A TITRE PRINCIPAL, DEBOUTER Madame [H] et Monsieur [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

A TITRE SUBSIDIAIRE, RAMENER à de plus justes proportions les demandes indemnitaires de Madame [H] et Monsieur [Y] ;

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE, DONNER ACTE à ACM HABITAT de ses plus expresses protestations et réserves d’usage ; DEBOUTER Madame [H] et Monsieur [Y] de leur demande tendant à ce qu’ACM HABITAT soit chargé de consigner les frais d’expertise ; ORDONNER la prise en charge de la consignation par Madame [H] et Monsieur [Y] ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE, CONDAMNER solidairement Madame [H] et Monsieur [Y] au paiement de la somme de 1 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER solidairement Madame [H] et Monsieur [Y] aux dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’indemnisation du préjudice de jouissance et la condamnation aux travaux

L'article 1719 du Code civil prévoit que le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant'.

L'article 6 de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989 dispose notamment que le bailleur est obligé : a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les éléments mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer (...). b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l'état des lieux, qui auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus. c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. »

Il incombe donc au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage, de réparation et qui réponde aux normes décentes prescrites par les articles 1 et 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent, étant rappelé que cette obligation a un caractère d'ordre public. Ce décret prescrit que le logement doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau et qu'à cet égard les revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; il prévoit que les équipements de chauffage soient en bon état d'usage et de fonctionnement, que les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale.

L’obligation du bailleur d’assurer la jouissance paisible du bien loué ne cesse qu’en cas de force majeure. Il importe en effet peu qu'il ne soit pas lui-même à l'origine des désordres en cause, dans la mesure où il doit à son locataire, par application de la disposition suscitée, la délivrance et l'entretien des biens donnés à bail.

En l’espèce, Madame [G] [H] et Monsieur [D] [Y] sollicitent la condamnation d’ACM HABITAT à faire réaliser les travaux permettant de faire cesser définitivement le trouble subi, et à en justifier.

Les locataires demandent également la condamnation du bailleur à leur payer la somme de 2 415 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de leur préjudice de jouissance, correspondant à la moitié du loyer, soit 345 euros, pendant 7 mois, à parfaire au jour du jugement et avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 mars 2025.

Sur l’existence des désordres et les travaux de réparation

Le procès-verbal de constat dressé par le commissaire de justice en date du 13 février 2025 relève dans la cuisine que de nombreuses bassines sont entreposées, que le plafond semble en grande partie imbibé d’eau, que le revêtement a craquelé par endroits et est boursouflé à d’autres, que des traînées d’eaux sont visibles sur les murs, que la peinture a craquelé et qu’une fissure est visible au plafond.

Il note que des marques de coulures d’eau sont visibles notamment à l’arrière du chauffe-eau situé au-dessus de la machine à laver et du sèche-linge, que le fond du placard suspendu au-dessus de l’évier présente des marques résiduelles d’infiltrations d’eau, que la cloison a aussi fissuré au niveau de la délimitation cuisine/entrée, que la fissure se prolonge au plafond dans l’entrée et qu’une auréole humide est visible en arrête mur/plafond.

Ledit procès-verbal constate également dans la salle de bain que les peintures du plafond et de certains murs gondoles, que le revêtement de peinture a partiellement sauté, que de la moisissure est visible à l’arrière et que le tout est humide au toucher. Il précise aussi que la trappe de visite est totalement boursouflée et gondolée, et que la peinture s’écaille.

Ledit document souligne enfin que des auréoles d’humidité et une fissure sont présentes sur le plafond de la terrasse couverte.

L’apparition d’un trouble de jouissance, à savoir des infiltrations d’eau, est par conséquent établie.

ACM HABITAT soutient néanmoins avoir d’ores et déjà procédé à la réalisation des travaux permettant de mettre un terme aux infiltrations dès la fin du mois de février 2025.

Dans son rapport 626012, la SARL [W] [J] relève en effet que, si dans un premier temps les infiltrations ont été imputées à l’absence d’étanchéité du toit, elle a finalement relevé lors de sa visite que ces dernières étaient dues à une fuite au niveau d’une baignoire.

Le commissaire de justice note également dans son procès-verbal de constat en date du 13 février 2025 que Madame [G] [H] et Monsieur [D] [Y] ont expliqué que « plusieurs plombiers ont été missionnés afin de déterminer d’où provenait cette fuite et qu’il y a environ une quinzaine de jours, un plombier semble avoir trouvé que la fuite proviendrait des raccords situés au niveau de la baignoire de Monsieur [X] ».

ACM HABITAT verse aux débats une facture de la SARL [W] [J] en date du 28 février 2025 pour la remise en état d’une canalisation et le remplacement de la baignoire du logement n°151, identifiée comme cause des désordres.

Il convient en revanche de souligner que les travaux objets des pièces n°1 et 2 produites par ACM HABITAT ne concernent pas le logement n°149 loué par Madame [G] [H] et Monsieur [D] [Y], mais le logement n°153 loué par Madame [A] [S], et que les travaux réalisés par le bailleur selon facture de la société CYRAMI en date du 19 janvier 2025, à savoir la reprise des maçonneries, le traitement des fissures, la reprise des revêtements de décoration et l’étanchéité des balcons de l’immeuble, n’ont pas permis de faire cesser les désordres puisque ces derniers ont été constatés postérieurement à l’intervention et relevés dans un procès-verbal de constat en date du 13 février 2025. Madame [G] [H] et Monsieur [D] [Y] ne démontrent aucunement que les infiltrations ont persisté postérieurement au 28 février 2025, et reconnaissent dans leurs écritures que « l’ensemble des murs du logement ont séchés » au jour de l’audience.

Il convient ainsi de considérer que le bailleur a d’ores et déjà procédé aux travaux permettant de mettre fin et de prévenir de l’apparition de nouveaux désordres. Madame [G] [H] et Monsieur [D] [Y] seront par conséquent déboutés de leur demande de condamnation d’ACM HABITAT d’avoir à procéder aux travaux de réparation afin de faire cesser les infiltrations.

Le procès-verbal de constat en date du 13 février 2025 relève néanmoins la présence de désordres affectant les revêtements de nombreuses pièces du logement, à savoir la salle de bain, la cuisine, l’entrée et la terrasse, constituant ainsi un trouble de jouissance, et Madame [G] [H] et Monsieur [D] [Y] indiquent que le séchage des murs a provoqué l’agrandissement des fissures présentes et l’apparition d’une forte odeur de moisissure dans la cuisine.

Le bailleur n’établit cependant nullement avoir procédé aux travaux de reprise des conséquences des infiltrations dans le logement, à savoir la remise en état des revêtements endommagés.

ACM HABITAT sera par conséquent condamné à procéder aux travaux de remise en état des revêtements endommagés, permettant ainsi de mettre un terme définitif au trouble de jouissance subi par les locataires.

Sur la période d’indemnisation

Madame [G] [H] et Monsieur [D] [Y] justifient avoir signalé la présence de fuites d’eau au bailleur le 02 octobre 2024 via leur espace locatif en ligne.

Le procès-verbal de constat dressé par le commissaire de justice en date du 13 février 2025 relève que la présence de revêtements humides, boursouflés ou craquelés, de traces d’humidités et d’infiltrations résiduelles, d’auréoles, de fissures ou encore de moisissures sur les plafonds et murs de la cuisine, de l’entrée, de la salle de bain et de la terrasse.

ACM HABITAT justifie avoir fait procéder aux travaux permettant de faire cesser les infiltrations en date du 28 février 2025.

Les locataires ne démontrent pas l’existence de nouvelles infiltrations postérieurement auxdits travaux, et indiquent que les murs sont secs au jour de l’audience. Ils exposent toutefois que les fissures se sont aggravées et que les moisissures sont présentes notamment dans la cuisine, et dégagent une forte odeur sans que ACM HABITAT ne leur retourne le constat de dégât des eaux pour leur assurance.

Au regard de ces éléments, il convient de condamner ACM HABITAT à payer à Madame [G] [H] et Monsieur [D] [Y] la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de leur préjudice de jouissance, correspondant à environ 30% du loyer sur la période d’octobre 2024 à février 2025, puis 5 % du loyer sur la période de mars 2025 à janvier 2026, date de l’audience.

Sur la consignation des loyers

En application de l’article 20-1 du code de procédure civile, si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties. L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement, telle que prévue à l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation, tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6.

En l’espèce, Madame [G] [H] et Monsieur [D] [Y] sollicitent l’autorisation de procéder à la consignation du montant des loyers au bénéfice de la Caisse des dépôts et consignations à compter du prononcé de la décision à intervenir et ce jusqu’à l’achèvement des travaux et du trouble subi.

Les locataires ayant néanmoins reconnu dans leurs écritures que l’ensemble des murs du logement ont séchés au jour de l’audience, il n’y a pas lieu de faire droit à cette demande dans la mesure où les désordres invoqués n’apparaissent pas suffisamment importants pour justifier une telle consignation ou l’octroi d’une provision.

Sur le préjudice moral

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Madame [G] [H] et Monsieur [D] [Y] sollicitent la condamnation d’ACM HABITAT au paiement de la somme de 2000 euros chacun, soit 4 000 euros, en indemnisation de leur préjudice moral.

Les locataires justifient des tracasseries liées aux nombreuses demandes effectuées. Ils seront donc indemnisés à hauteur de 100 euros chacun à ce titre. ACM HABITAT sera condamné à leur verser la somme de 100 euros chacun.

Sur le préjudice pour résistance abusive

En application de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Il est constant que doit être rejetée la demande d'indemnisation du préjudice résultant du caractère abusif de la résistance du locataire à défaut de résistance abusive caractérisée.

En l’espèce, Madame [G] [H] et Monsieur [D] [Y] sollicitent la condamnation d’ACM HABITAT au paiement de la somme de 1000 euros au titre de la résistance abusive.

Les pièces versées aux débats ne permettent néanmoins nullement de caractériser le caractère abusif de la résistance du bailleur, et ce d’autant plus qu’il ressort des documents produits que ce dernier a été diligent en mandatant à plusieurs reprises des entreprises afin de déterminer l’origine des désordres, et a procédé aux travaux permettant de mettre un terme aux infiltrations, seules les conséquences de ces dernières devant encore être remises en état.

Madame [G] [H] et Monsieur [D] [Y] seront par conséquent déboutés de leur demande au titre de la résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

ACM HABITAT, partie perdante, sera condamné aux dépens incluant l’ensemble des frais mentionnés à l’article 695 du code de procédure civile. Or cette liste n’inclut pas les frais de constat de commissaire de justice en ce qu’il apparaît comme un technicien non désigné par le juge.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; 2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat.

Condamné aux dépens, ACM HABITAT sera condamné à payer à Madame [G] [H] et Monsieur [D] [Y] la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition :

CONDAMNE ACM HABITAT à faire réaliser les travaux de remise en état des revêtements endommagés par les infiltrations ;

CONDAMNE ACM HABITAT à payer à Madame [G] [H] et Monsieur [D] [Y] la somme de 1500 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de leur préjudice de jouissance, sur la période d’octobre 2024, date d’apparition des désordres, à janvier 2026, date de l’audience.

CONDAMNE ACM HABITAT à payer à Monsieur [D] [Y] la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice de moral ;

CONDAMNE ACM HABITAT à payer à Madame [G] [H] la somme de 100 euros à titre de dommages et intérêts en indemnisation de son préjudice de moral ;

CONDAMNE ACM HABITAT aux dépens en ce compris l’ensemble des frais listés par l’article 695 du code de procédure civile ;

CONDAMNE ACM HABITAT à payer à Madame [G] [H] et Monsieur [D] [Y] la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Madame [G] [H] et Monsieur [D] [Y] du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis. En foi de quoi la minute des présentes a été signée électroniquement par le président et par le greffier.