Baux d'habitation - Autres demandes relatives à un bail d'habitation

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à :

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Julie NAOURI ; Me Emilie RAMANITRA

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 26/00462 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB2AR

N° MINUTE :

JUGEMENT rendu le jeudi 16 avril 2026

DEMANDERESSE Madame [B] [F], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Julie NAOURI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0428

DÉFENDERESSE Madame [S], [L] [E], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Emilie RAMANITRA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0283

COMPOSITION DU TRIBUNAL Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 23 février 2026

JUGEMENT contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 16 avril 2026 par Romain BRIEC, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 16 avril 2026 PCP JCP fond - N° RG 26/00462 - N° Portalis 352J-W-B7K-DB2AR

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 25 octobre 2022, Madame [S] [E] a donné à bail nu à Madame [B] [F] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 828 euros outre 35 euros de provision sur charges.

Le 23 avril 2025, Madame [S] [E] a fait délivrer par actes de commissaire de justice un congé à effet au 24 octobre 2025, pour motifs légitimes et sérieux, à savoir des troubles supposés anormaux du voisinage.

Par actes de commissaire de justice du 9 octobre 2025, Madame [B] [F] a fait assigner Madame [S] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : L’annulation du congé délivré pour motif légitime et sérieux,La condamnation de Madame [S] [E] à lui verser 3000 euros en réparation du préjudice de jouissance et 1500 euros en raison de sa mauvaise foi,Sa condamnation à lui payer la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens. L’affaire a été appelée et retenue à l'audience du 23 février 2026.

A l'audience, Madame [B] [F], représentée par son conseil, a fait viser des écritures soutenues oralement, par lesquelles elle a sollicité le rejet des prétentions adverses, le maintien des demandes principales de son acte introductif d’instance, subsidiairement, l’octroi d’un délai de 24 mois pour quitter les lieux, et la condamnation de Madame [S] [E] au paiement de 2000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux dpens.

Madame [S] [E] a été représentée par son conseil et a fait viser des conclusions développées oralement. Elle a sollicité : La validation à titre principal du congé pour motifs légitimes et sérieux, subsidiairement, la résiliation du bail aux torts exclusifs du preneur,L’expulsion de Madame [B] [F] ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est et avec séquestration des meubles,Sa condamnation au paiement de 5000 euros en réparation du préjudice moral et de 5000 euros pour procédure abusive,Sa condamnation au paiement de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.Elle a également fait état oralement à l’audience d’une demande d’octroi d’une indemnité mensuelle d’occupation.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 16 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera rappelé que l'ensemble des demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et qui se trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel, telles que par exemple celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte », ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Sur le congé délivré par le bailleur et ses conséquences

Sur les formes et les délais légaux

En application des dispositions de l'article 15-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut délivrer un congé pour motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant, six mois au moins avant l'échéance du bail. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué.

En l'espèce, le bail consenti le 25 octobre 2022 à Madame [B] [F] pour une durée de trois ans a expiré le 24 octobre 2025, conformément à l'article 10 de la loi du 6 juillet 1989.

Le congé du bailleur, délivré par acte de commissaire de justice le 23 avril 2025 a donc été régulièrement délivré six mois avant l'échéance précitée. Il sera relevé en outre que le congé rappelle le motif du congé, à savoir les troubles supposés anormaux du voisinage en les énumérant.

Ce congé respecte ainsi les formes et délais légaux requis.

Sur la réalité et la sincérité du motif du congé

En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Il est admis par ailleurs, que le copropriétaire d’un lot donné en location doit veiller au respect par le preneur des prescriptions du règlement de copropriété et répond des infractions commises au règlement de copropriété par le locataire et ce même s'il l'a mis en demeure de respecter ses obligations (CA [Localité 1] 23è ch. A, 21 novembre 2001, n°2001-159625).

En l’espèce, Madame [B] [F] conteste de quelconques troubles anormaux du voisinage mais expose au contraire être victime de nuisances sonores durables des voisins des appartements adjacents. Dans un courrier du 29 octobre 2023, Madame [B] [F] accuse un copropriétaire de l’immeuble de « placer un haut-parleur portable dans le coin de son appartement de sorte que le son résonne directement chez elle », consistant en « un podcast néo nazi d’extrême droite ». Les pièces qu’elle produit ne permettent toutefois pas de corroborer ses allégations. Dans un courrier électronique du 18 janvier 2024, Madame [B] [F] indique que deux individus l’auraient « menacé d’un viol collectif pour lui apprendre à respecter les hommes blancs, à se taire, à retourner dans son pays ou tout simplement à déménager ». Elle accuse en outre le même copropriétaire de l’immeuble de « continuer de frapper aux murs toutes les nuits ». Ses déclarations ne sont cependant pas objectivement étayées aux débats.  Cependant, dans ce contexte supposé, elle décide d’elle-même de « retenir son loyer de janvier ».

A l’inverse, ledit copropriétaire témoigne, dans une attestation ayant valeur de simple renseignement du 30 janvier 2025 communiquée en défense, que Madame [B] [F] sollicite des « interventions policières injustifiées » répétées à son domicile, qu’elle effectue des « affichages agressifs » à l’entrée de l’immeuble, « exposés à la vue de tous », et qu’elle adresse fréquemment au syndic des courriers « contenant des propos insultants et diffamant à son égard ». Sa plainte du 28 janvier 2024 est également produite, qui montre la récurrence des difficultés de cohabitation. Or, les déclarations de ce copropriétaire sont étayées, à l’inverse de celles de Madame [B] [F], par celles d’une autre résidente de l’immeuble en date du 9 janvier 2025, laquelle explique que Madame [B] [F] a pour habitude de « toquer ou sonner de manière agressive à sa porte, tout en filmant avec son téléphone ». Des enregistrements versés aux débats par Madame [B] [F] elle-même tendent à confirmer ces déclarations. En outre, cette résidente fait également état d’accusations « affichées publiquement sur le devant de la boîte aux lettres », en joignant des photographies. Elle précise que Madame [B] [F] lui demande « de se taire ou de chuchoter et de ne plus regarder la télé ». Le compagnon de cette résidente décrit les mêmes comportements récurrents de Madame [B] [F] dans une attestation du 9 mai 2025. Enfin, dans un SMS du 3 novembre 2025, un bailleur de l’immeuble informe Madame [S] [E] que « son locataire s’en va à cause d’elle (Madame [B] [F]) ». Madame [B] [F] s’était en effet plainte à plusieurs reprises de ce locataire, en particulier dans un courrier électronique du 8 août 2025, de « nuisances chaque nuit entre 4h et 5h du matin », à savoir des « vibrations acoustiques » et des « bruits de pas répétés », alors que ce locataire n’était pourtant à cette période « pas chez lui depuis un mois » comme le met en évidence un courrier électronique de son bailleur.

Madame [S] [E] démontre en conséquence que le congé est justifié par les nuisances répétées faites par Madame [B] [F] au voisinage, de nature à engager sa propre responsabilité vis-à-vis d’eux.

Dès lors, le congé délivré dans les formes et délais légaux requis et justifié par des motifs légitimes et sérieux est bien régulier.

Le bail s'est ainsi trouvé résilié par l'effet du congé le 24 octobre 2025.

Madame [B] [F], qui s’est maintenue dans les lieux, se trouve ainsi occupant sans droit ni titre du local litigieux depuis le 25 octobre 2025 et il convient d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l'espèce, il apparaît que Madame [B] [F] n’apporte aucun élément aux débats de nature à justifier d’une recherche éventuelle de logement, dans le parc social ou privé, même récente. En outre, il ressort des débats à l’audience qu’elle peut ne pas exécuter son obligation de paiement du loyer certains mois. Enfin, le bail étant résilié depuis le 25 octobre 2025, elle a déjà en pratique bénéficié de larges délais.

En conséquence, la demande de délai pour quitter les lieux sera rejetée.

Sur les demandes indemnitaires

Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

Si le bailleur est à ce titre responsable des abus de jouissance (troubles de voisinage divers, bruits, etc) causés à un locataire par d'autres, il convient en revanche de prendre en compte l'environnement du logement ainsi que son emplacement (par exemple au rez-de-chaussée, l'orientation sur cour ou rue ; localisation en centre-ville etc.) et le type de logement (ancien ou neuf). En effet, en immeuble collectif d'habitation, de construction non récente, en centre-ville, un locataire ne saurait exiger un appartement parfaitement insonorisé et coupé des bruits urbains, lesquels sont inévitables et connus du locataire dès l'entrée des lieux pour avoir visité le bien. Le bailleur répond ainsi des bruits que si ceux-ci sont anormaux et dépassent les inconvénients usuels d'une telle habitation au sein d'un immeuble collectif mais ne saurait répondre les bruits ordinaires de la vie quotidienne susceptibles d'y être entendus, étant rappelé que l'isolation phonique ne fait pas partie des critères de décence prévus par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent. Sous cette réserve, l'obligation de jouissance paisible est une obligation de résultat, ne cessant qu'en cas de force majeure. En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation, le locataire peut solliciter l'indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d'usage ou le préjudice d'agrément et même que solliciter à ce que le bailleur soit enjoint de remédier à la situation, avec le cas échéant une astreinte pour assurer l'exécution de la décision en application de l'article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Il sera rappelé enfin qu'il appartient au locataire qui agit à l'encontre de son bailleur de rapporter la preuve des troubles de jouissance qu'il invoque.

En l’espèce, Madame [B] [F] invoque un préjudice de jouissance mais sans apporter d’élément objectif de nature à le caractériser, alors qu’elle occupe un appartement situé dans un immeuble ancien lui-même situé dans une zone à forte densité de population, ce qui ne saurait être reproché au bailleur.

Par ailleurs, succombant à sa demande de nullité du congé, elle échoue, par définition, à démontrer la mauvaise foi du bailleur.

En conséquence, Madame [B] [F] sera déboutée de ses demandes en dommages et intérêts.

Sur les demandes indemnitaires reconventionnelles

Sur la demande reconventionnelle en paiement au titre de l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, Madame [B] [F] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 25 octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi. Les paiements intervenus postérieurement au 25 octobre 2025 viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées.

Sur les autres demandes indemnitaires reconventionnelles

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour résistance abusive.

Par ailleurs, l’article 53-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 3000 euros, sans préjudice des dommages et intérêts qui seraient réclamés. L'exercice d'un droit d'agir en justice ne dégénère en abus que lorsque son auteur a fait preuve d'intention de nuire, de légèreté blâmable, ou de mauvaise foi.

En l’espèce, Madame [S] [E] n’apporte aucun élément pour mettre en évidence le préjudice qu’elle invoque. En outre, il n'est pas démontré que l'action de Madame [B] [F] trouve son origine dans l'intention de lui nuire et non dans la simple volonté de défendre ses intérêts, tels que ressentis.

Les demandes indemnitaires de Madame [S] [E] sur ces fondements seront en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [B] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [S] [E] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l'exécution provisoire est de droit, en application de l'article 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions de délivrance à Madame [B] [F] d'un congé pour motif sérieux et légitime relatif au bail conclu le 25 octobre 2022 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 24 octobre 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [B] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [B] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [S] [E] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Madame [B] [F] à verser à Madame [S] [E] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 25 octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au 25 octobre 2025 viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

CONDAMNE Madame [B] [F] à verser à Madame [S] [E] une somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE Madame [B] [F] aux dépens ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le président.