Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à :

Copie exécutoire délivrée le : à :

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/10795 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBM6R

N° MINUTE : 8/2026

JUGEMENT rendu le 17 avril 2026

DEMANDERESSE PARIS HABITAT - OPH, [Adresse 1], représenté par le cabinet de Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], vestiaire : #C0199

DÉFENDEURS Monsieur [Q] [U], [Adresse 3] B - rez-de-chaussée - porte 0018 - [Localité 2] et désormais [Adresse 4], non comparant, ni représenté Madame [I] [U], demeurant [Adresse 5], comparante en personne assistée par le cabinet de Me Laurence TARTOUR, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 6],vestiaire : #G0123, aide juridictionnelle n0 C 75056 2025 111880 du 28 Janvier 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL Brice REVENEY, Juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 06 février 2026

JUGEMENT réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 17 avril 2026 par Brice REVENEY, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 17 avril 2026 PCP JCP ACR fond - N° RG 25/10795 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBM6R

FAITS ET PROCEDURE

Par bail du 10 décembre 2009, [Localité 1] HABITAT OPH a donné à bail à M. [Q] [U] et Mme [I] [U] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 7], pour un loyer actuel de 1101, 53 €.

Les échéances de loyer, d'indemnité et de charges n'ayant pas été régulièrement payées, un commandement de payer en date des 6 et 15 novembre 2024 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à M. [Q] [U] et Mme [I] [U] pour paiement d'un arriéré de 4450,37 euros en principal sous deux mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 octobre 2025, PARIS HABITAT OPH a assigné M. [Q] [U] et Mme [I] [U] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris au visa de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de voir: - constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, et subsidiairement la prononcer, - ordonner l'expulsion de M. [Q] [U] et Mme [I] [U] du local d'habitation susvisé ainsi que de tous occupants de leur chef avec assistance au besoin de la force publique et d'un serrurier, avec transport et séquestration des meubles aux frais des défendeurs, - condamner solidairement M. [Q] [U] et Mme [I] [U] au paiement de la somme de 7070.86 € au titre des arriérés locatifs avec intérêts au taux légal à compter du commandement, et à compter de l'assignation pour le surplus, - condamner M. [Q] [U] et Mme [I] [U] au paiement à compter de l'acquisition de la clause résolutoire d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer contractuel avec charges courantes en sus, et ce jusqu'à l'expulsion ou le départ volontaire, - condamner solidairement M. [Q] [U] et Mme [I] [U] au paiement d'une somme de 500 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu'aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L'assignation a été dénoncée à M. [D] de [Localité 1] le 3 novembre 2025.

A l'audience du 6 Février 2026, le conseil de [Localité 1] HABITAT OPH, se référant à ses écritures, a réajusté sa demande à la hausse au titre de l'arriéré à la somme de 10.301,72 € au 31/12/2025, échéance de décembre 2025 incluse.

Le conseil de Mme [I] [U] a demandé des délais de 36mois x 250 €. Elle a précisé vivre seule avec deux enfants dont un handicapé pour lequel elle perçoit 1088 € de MDPH. Ils ont évoqué un règlement total de 1800 € au jour de l'audience qui n'est pas mentionné dans le décompte. Un accord sur ce point a été obtenu entre les parties à l'audience. Assigné régulièrement à domicile, M. [Q] [U] , qui a quitté les lieux sans donner congé, n'a pas comparu. Il a toutefois délivré une attestation en date du 4 février 2026 dans laquelle il déclare sur l'honneur " accepter de payer le montant de 259 € par mois au titre de la dette liée à la location".

Une note en délibéré a été autorisée.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité de la demande:

En application de l'article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l'article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L821-1 du Code de la Construction et de l'Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 18 novembre 2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l'assignation du 31 octobre 2025 ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 1] six semaines avant l'audience en application de l'article 24 III de la loi.

II. Sur la résiliation du bail :

Le commandement de payer délivré les 6 et 15 novembre 2024, qui se référait à la clause résolutoire en cas de non-paiement insérée au bail et comportait les dispositions exigées à l'article 24 de la loi du 6 Juillet 1989, demandait aux locataires de s'acquitter de la dette locative de 4450,37 euros en principal sous deux mois.

Or, il ressort des pièces versées aux débats que, malgré d'évidents efforts de paiement (4150 € de règlement en deux mois) les locataires n'ont pas réglé l'intégralité de la dette de 4450,37 euros dans les deux mois du commandement. Le bail s'est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 16 janvier 2025, sans qu'il soit besoin pour le juge d'ordonner la résiliation. M. [Q] [U] et Mme [I] [U], co-locataires solidaires selon les termes du contrat (art. 4), sont donc occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Toutefois compte tenu de l'accord du bailleur et de l'apurement possible de la dette par les locataires, il convient, en application de l'article 24-V de la loi du 06/07/89, de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés selon les modalités fixées au dispositif.

En cas de respect par M. [Q] [U] et Mme [I] [U] de l'échéancier et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise.

Mais en cas de non-paiement des mensualités de l'échéancier ou du loyer courant, il convient de rappeler qu'en application de l'article 24 VII de la loi du 06/07/89, la résiliation reprendra ses effets et en l'absence de départ volontaire, il pourra être procédé à l'expulsion de M. [Q] [U] et Mme [I] [U] et de tous occupants de leur chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai prévu par le code des procédures civiles d'exécution à compter du commandement pour quitter les lieux.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et périls des locataires, à défaut de local désigné. Le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution .

III. Sur la demande en paiement de l'arriéré :

Il ressort des débats, décompte et pièces non contestés produits à l'audience et par note en délibéré que M. [Q] [U] et Mme [I] [U], co-locataires tenus par la solidarité, restent devoir au bailleur une somme de 9156,07 € au titre de leur arriéré locatif au 9 Février 2026, échéance de janvier 2026 comprise.

Il convient en conséquence de condamner solidairement M. [Q] [U] et Mme [I] [U] au paiement de la somme de 9156,07 € et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 novembre 2024 pour la somme de 4450,37 €, et à compter de l'assignation pour le surplus.

Compte tenu des développements précédents, il convient de dire que, sans préjudice du paiement du loyer courant, la dette sera apurée par 36 mensualités de 250 €, la dernière mensualité étant à augmenter du solde, y compris les intérêts et frais, selon les modalités fixées au dispositif.

IV. Sur l'indemnité d'occupation :

En cas de non-respect de l'échéancier et/ou de leurs obligations de paiement par M. [Q] [U] et Mme [I] [U], et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation due depuis la date de résiliation du bail le 16 janvier 2025 jusqu'au départ effectif des lieux. Cette indemnité sera fixée au montant du dernier loyer révisé sans préjudice des charges qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi.

Il convient en ce cas de condamner solidairement M. [Q] [U] et Mme [I] [U] au paiement de cette indemnité à [Localité 1] HABITAT OPH.

V. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner solidairement M. [Q] [U] et Mme [I] [U] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Sur l'article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner in solidum M. [Q] [U] et Mme [I] [U] à payer à [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 350 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au Greffe :

DECLARE [Localité 1] HABITAT OPH recevable à agir,

CONSTATE à compter du 16 janvier 2025, par l'effet de la clause résolutoire, la résiliation du bail du 10 décembre 2009 conclu entre les parties portant sur l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 8],

Cependant, vu l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

CONDAMNE solidairement M. [Q] [U] et Mme [I] [U] à payer à [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 9156,07 € au titre de leur arriéré locatif au 9 Février 2026, échéance de janvier 2026 comprise, et ce avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 15 novembre 2024 pour la somme de 4450,37 €, et à compter de l'assignation pour le surplus.

AUTORISE M. [Q] [U] et Mme [I] [U] à s'acquitter de la dette par 36 mensualités de 250 euros, payables en plus du loyer courant, au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement, la dernière échéance étant majorée du solde, ce comprenant les intérêts et frais,

RAPPELLE qu'en cas de respect par M. [Q] [U] et Mme [I] [U] des délais accordés et du paiement des loyers courants, la résiliation du bail sera réputée n'avoir jamais été acquise,

RAPPELLE qu'à défaut de versement à son échéance de la mensualité ou du loyer courant, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la résiliation reprendra tous ses effets,

DIT que [Localité 1] HABITAT OPH pourra, en ce cas, faire procéder à l'expulsion de M. [Q] [U] et Mme [I] [U] ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L 412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution,

AUTORISE, en ce cas, [Localité 1] HABITAT OPH à faire procéder au transport et à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril des défendeurs à défaut de local désigné,

DIT en ce cas que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d'Exécution

CONDAMNE en ce cas solidairement M. [Q] [U] et Mme [I] [U] à payer à [Localité 1] HABITAT OPH une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer courant, outre les charges révisées qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi, et ce depuis la date de la résiliation du 16 janvier 2025 jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés, procès-verbal d'expulsion ou de reprise,

CONDAMNE solidairement M. [Q] [U] et Mme [I] [U] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer ,

CONDAMNE in solidum M. [Q] [U] et Mme [I] [U] à payer à [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 350 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT