Demande en paiement des charges ou des contributions

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES Troisième Chambre JUGEMENT 16 AVRIL 2026

N° RG 25/03270 - N° Portalis DB22-W-B7J-S5OX Code NAC : 72A

DEMANDEUR :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice, CITYA EUROPE IMMO CONSEIL (CITYA EIC), société par actions simplifiée immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 422 365 387 dont le siège social est situé [Adresse 2] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Ondine CARRO, avocat postulant au barreau de VERSAILLES.

DÉFENDERESSE :

La société SCI HL, société civile immobilière immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Versailles sous le numéro 752 652 420 dont le siège social est situé [Adresse 3] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, Domiciliée chez Mme [T] [R] née [E] demeurant [Adresse 4],

défaillante, n’ayant pas constitué avocat.

ACTE INITIAL du 13 Juin 2025 reçu au greffe le 13 Juin 2025.

DÉBATS : A l'audience publique tenue le 15 Janvier 2026, Monsieur JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 18 Mars 2026 prorogé au 09 Avril 2026 pour surcharge magistrat et 16 Avril 2026 et surcharge greffe.

* * * * * *

EXPOSE DU LITIGE

La SCI HL est propriétaire de plusieurs lots au sein d’un ensemble immobilier situé [Adresse 5] à Coignères (78), soumis au statut de la copropriété.

Déplorant un défaut de paiement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires lui a adressé des lettres de relance et de mise en demeure. La SCI HL ne s’est toutefois pas acquittée de sa dette.

C’est dans ce contexte que le syndicat des copropriétaires a, par acte extrajudiciaire du 13 juin 2025, fait assigner la SCI HL devant le Tribunal judiciaire de Versailles en formulant les demandes suivante :

- Condamner la SCI HL à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale de 11.729,59 euros en principal correspondant à : - 11.158,59 euros à titre principal, charges arrêtées au 22 mai 2025 majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 mai 2025 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ; - 571,20 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire. - Condamner la SCI HL à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts ; - Condamner la SCI HL à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.214 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - Dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ; - Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ; - Condamner la SCI HL aux entiers dépens en ce compris le coût de l’assignation.

Cette assignation a donné lieu à un procès-verbal de remise à étude et la défenderesse n’a pas constitué Avocat.

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions du syndicat des copropriétaires, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile.

La clôture a été prononcée le 1er octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions dues

Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives dans leurs lots.

L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale.

Pour établir sa créance, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes : - un extrait KBis de la société HL à jour au 26 mai 2025 ; - les appels de fonds et appels travaux ; - le contrat de syndic ; - le procès-verbal des assemblées générales du 14 décembre 2020, 29 septembre 2021,15 novembre 2022,6 juin 2023, 27 juin 2024 et les attestations de non recours ; - un relevé de propriété ; - la fiche immeuble ; - une lettre de mise en demeure du syndic du 19 décembre 2024 portant sur un montant de 9.973,69 euros, comprenant le coût de l’acte de 45,60 euros ; - une lettre de mise en demeure du syndic du 21 mars 2025 portant sur un montant de 10.999,50 euros, comprenant le coût de l’acte de 45,60 euros ; - une mise en demeure par Avocat du 10 juin 2022 ; - une mise en demeure par Avocat du 31 janvier 2023 ; - une mise en demeure par Avocat du 28 mai 2025 ; - un décompte arrêté au 1er avril 2025, appel du 2ème trimestre 2025 inclus faisant apparaître un solde débiteur de 11.729,79 euros ; - une facture de 480 euros pour transmission auxilliaire de justice ; - une note d’honoraires d’Avocat de 186 euros ;

- une note d’honoraires d’Avocat de 546 euros ; - une note d’honoraires d’Avocat de 414 euros ; - une note d’honoraires d’Avocat de 870 euros ; - une note d’honoraires d’Avocat de 198 euros ;

Il ressort des justificatifs produits que la demande apparaît recevable et bien fondée, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges étant certaine, liquide et exigible pour un montant de 11.158,60 euros.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Parmi les frais non retenus au principal, figurent, au moins pour partie, des sommes qui peuvent dépendre de l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 qui prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d'huissiers de justice et le droit au recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les honoraires du syndic pour remise du dossier à l’avocat, à l’huissier ou frais de contentieux qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes. La somme de 480 euros réclamée à ce titre ne sera donc pas retenue.

Au vu des documents produits, les frais de recouvrement peuvent être légitimement retenus pour un montant total de 91,20 euros.

Sur les dommages-intérêts

Aux termes de l'article 1231-6 du code civil, le retard apporté au paiement d'une somme d'argent est indemnisé par l'allocation de l'intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure, mais « le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire ».

Le copropriétaire qui s'abstient de payer régulièrement ses charges sans justifier des raisons de sa carence commet une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée d'une partie des fonds nécessaires à la gestion et l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, il convient de condamner la défenderesse à la somme de 1.100 euros au titre des dommages-intérêts.

Sur les demandes accessoires

La SCI HL qui est condamnée par le présent jugement, supportera la charge des dépens en ce compris le coût de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu'il a dû exposer. La défenderesse sera condamné à lui payer une indemnité de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, le jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;

Condamne la SCI HL à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à Coignères (78), représenté par son syndic en exercice les sommes suivantes : 11.158,60 euros. au titre des charges de copropriété, montant arrêté au 1er avril 2025, appel du 2ème trimestre 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2025,91,20 euros au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 1.100 euros au titre des dommages intérêts, Ordonne la capitalisation des intérêts,

Condamne la SCI HL aux dépens en ce compris le coût de l’assignation,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 1] (78), représenté par son syndic en exercice du surplus de ses demandes,

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 16 AVRIL 2026 par Monsieur Eric JOLY, Premier Vice-Président Adjoint, assisté de Madame Carla LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT