Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] Service des contentieux de la protection [Adresse 1] [Localité 2] JUGEMENT DU 10 Avril 2026

N° RG 26/01516 - N° Portalis DBYC-W-B7K-MCZX

Jugement du 10 Avril 2026 N°: 26/416

OPH ARCHIPEL HABITAT

C/

[J] [U] [M] [V]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à OPH ARCHIPEL COPIE à la PREFECTURE Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 10 Avril 2026 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 13 Mars 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 10 Avril 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH ARCHIPEL HABITAT [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Mme [W], munie d’un pouvoir spécial

ET :

DEFENDEUR :

M. [J] [U] [M] [V] [Adresse 3] [Localité 4] non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

L’établissement ARCHIPEL HABITAT a donné, depuis le 1er octobre 2015, en location à M. [J] [U] [M] [V] un garage n°8502 situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 25,83 € hors charges. Cette location n’a pas été formalisée par un bail écrit.

Par courrier recommandé avec accusé de réception du 10 février 2026, le bailleur a fait délivrer au locataire une mise en demeure de payer la somme principale de 581,44 € au titre de l’arriéré locatif.

Par acte de commissaire de justice du 23 février 2026, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a ensuite saisi le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Rennes pour faire prononcer la résiliation du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [J] [U] [M] [V] et de tout occupant et biens de son chef et ce avec au besoin le concours de la force publique et obtenir sa condamnation : A la somme de 581,44 au titre l’arriéré locatif arrêté au 19 février 2026, avec intérêts de droit à compter de l’assignation, Aux loyers du 20 février 2026 à la date de la résiliation judiciaire du bail, A une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,A la somme de 50 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civil, outre les entiers dépens. A l’audience du 13 mars 2026, l’établissement ARCHIPEL HABITAT a maintenu l’intégralité de ses demandes, et précisé que la dette locative actualisée au 12 mars 2026, s’élevait désormais à la somme de 614,20 €.

Assigné selon les modalités de l’article 659 du Code de procédure civile, M. [J] [U] [M] [V] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 avril 2026, date à laquelle elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation du bail et la dette locative

L’article 1709 du code civil définit le louage de choses comme « un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer ». L’article 1728 du même code dispose que « le preneur est tenu (…) 2° de payer le prix du bail aux termes convenus ». Enfin, l’article 1224 du même code, prévoit que la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

Il se déduit de l’ensemble de ces dispositions que l’obligation de payer le loyer fait partie des obligations essentielles du locataire, et que le défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel qui, quoique partiel, peut être tenu comme suffisamment grave, au regard de la durée du bail, pour justifier la résolution du contrat aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que M. [J] [U] [M] [V] dispose manifestement d’un bail verbal ayant pour objet la location d’un garage n°8502 situé [Adresse 4]. Malgré la mise en demeure de payer qui lui a été signifiée le 10 février 2026, M. [J] [U] [M] [V] n’a manifestement pas réglé la dette locative de 581,44 € qui y était mentionnée.

L’établissement ARCHIPEL HABITAT verse ainsi aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 mars 2026, M. [J] [U] [M] [V] lui devait la somme de 614,20 €, soustraction faite des frais de procédure.

Défaillant dans le cadre de la présente procédure, M. [J] [U] [M] [V] n’apporte aucun élément de nature à remettre en cause ce montant. Il sera donc condamné à payer cette somme aux bailleurs.

Compte-tenu de ce montant, mis en perspective avec la durée du bail, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est suffisamment caractérisée, et est de nature à entraîner la résolution du contrat aux torts exclusifs de M. [J] [U] [M] [V] et son expulsion.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résolution du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle. Cette dernière sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’établissement ARCHIPEL HABITAT ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [J] [U] [M] [V], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera, en outre, condamné au paiement de la somme de 50€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail du 13 février 2015 portant sur un garage n°8502 situé [Adresse 4] conclu entre l’établissement ARCHIPEL HABITAT et M. [J] [U] [M] [V] ;

ORDONNE à M. [J] [U] [M] [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, le garage situé [Adresse 5], [Localité 5],

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

CONDAMNE M. [J] [U] [M] [V] au paiement de la somme de 614,20 euros au titre de la dette locative arrêtée au 12 mars 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

CONDAMNE M. [J] [U] [M] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 13 mars 2026, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE M. [J] [U] [M] [V] à payer à l’établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 50€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

CONDAMNE M. [J] [U] [M] [V] aux dépens comprenant notamment le coût de l'assignation du 23 février 2026.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge