Demande de désignation d'un mandataire ad hoc d'une copropriété en pré-difficulté dans le cadre d'une procédure d'alerte

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

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N° RG 26/50857

N° : 5RLC/LB

Assignations du : 29 janvier 2026

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[1] 3 copies exécutoires délivrées le :

+1 copie Adm.Jud.

JUGEMENT SELON LA

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND rendu le 16 avril 2026

par Rachel Le Cotty, Première vice-présidente au tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du tribunal,

Assistée de Laurence Bouvier, Greffière. DEMANDERESSE

Maître [U] [M] en qualité d’administrateur provisoire de la Sci L’[Adresse 1] [Adresse 2] [Localité 2]

représentée par Maître Philippe Thomas-Courcel de la Selarl Cabinet Thomas-Courcel Blonde, avocats au barreau de Paris - #C0165, substitué à l’audience par Maître Muriel André, avocat au barreau de Paris - #B0532

DEFENDEURS

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] et [Adresse 4] à [Localité 3] représenté par son syndic la Sas Desrue Immobilier [Adresse 5] [Localité 4]

représenté par Maître Arthur Anquetil de l’Aarpi Anquetil Associés, avocats au barreau de Paris - #D0156

S.A.S. DESRUE IMMOBILIER [Adresse 5] [Localité 4]

représentée par Maître Marie-Odile Perot-Cannarozzo, avocat au barreau du Val-de-Marne - #PC205

DÉBATS

A l’audience du 26 mars 2026, tenue publiquement, présidée par Rachel Le Cotty, Première vice-présidente, assistée de Laurence Bouvier, Greffier,

L’immeuble situé [Adresse 3] et [Adresse 6] à [Localité 3] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La SCI L’arbalète est propriétaire de plusieurs lots de copropriété dans cet immeuble.

Par ordonnance de référé du 4 juillet 2013, Maître [M] a été désignée en qualité d’administrateur provisoire de la SCI, sa mission étant constamment prorogée depuis lors.

Par actes du 29 janvier 2026, Maître [M], en qualité d’administrateur provisoire de la SCI L’arbalète, a assigné selon la procédure accélérée au fond, devant le président du tribunal judiciaire de Paris, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] et [Adresse 7] à Paris 5ème ainsi que la société Desrue immobilier, son syndic, afin de voir : - désigner un administrateur judiciaire en qualité de mandataire ad hoc de la copropriété ; - dire que les frais engendrés par cette procédure resteront à la charge du syndicat des copropriétaires ; - fixer la provision à valoir sur les frais et honoraires du mandataire ad hoc qui sera prélevée par priorité sur les fonds disponibles de la copropriété ; - condamner la société Desrue immobilier à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société Desrue immobilier aux dépens de l’instance.

A l’audience du 26 mars 2026, elle maintient ses demandes dans les termes de son assignation.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 26 mars 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] et [Adresse 6] à [Localité 3] sollicite de la présente juridiction de : À titre liminaire, - dire et juger nulle et de nul effet l’assignation délivrée le 29 janvier 2026 sur le fondement de l’article 117 du code de procédure civile ; À titre subsidiaire, - déclarer Maître [M] ès qualités irrecevable en sa demande de désignation d’un mandataire ad hoc ; À titre très subsidiaire, - débouter Maître [M] ès qualités de toutes ses demandes ; En tout état de cause, - condamner Maître [M] ès qualités à lui payer la somme de 4.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; - condamner Maître [M] ès qualités en tous les dépens de la présente instance.

Par conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience du 26 mars 2026, la société Desrue immobilier demande de : - juger nulle et de nul effet l’assignation délivrée le 29 janvier 2026 ; Subsidiairement, - débouter Maître [M] ès qualités de toutes ses demandes ; En tout état de cause, - condamner Maître [M] ès qualités aux dépens et à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions qui y sont contenus.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’exception de nullité de l’assignation soulevée par les défendeurs

Aux termes de l’article 117 du code de procédure civile : « Constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte : Le défaut de capacité d’ester en justice ; Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ; Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice ».

Les défendeurs soulèvent la nullité de l’assignation sur le fondement de ce texte au motif que Maître [M] ès qualités ne disposerait pas du pouvoir d’engager la présente procédure, celle-ci n’étant pas visée dans sa mission.

L’ordonnance du 4 juillet 2013 ayant désigné Maître [M] en qualité d’administrateur provisoire de la SCI L’arbalète lui confère pour mission, notamment, de :

« - gérer la société avec les pouvoirs du gérant et la représenter, en particulier, dans le cadre des procédures qui pourraient être engagées à son encontre, notamment, - percevoir les loyers, charges et indemnités d’occupation dus à la SCI par tous locataires, y compris les associés, engager au besoin des procédures judiciaires à cette fin ».

Il en résulte que Maître [M] dispose de tous les pouvoirs du gérant et qu’elle peut, « notamment », représenter la société dans les procédures engagées à son encontre, ce qui n’exclut pas la possibilité de la représenter dans d’autres procédures, dont celles qu’elle serait contrainte d’engager dans l’intérêt social.

L’exception de nullité de l’assignation pour défaut de pouvoir de l’administrateur provisoire sera donc rejetée.

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’absence de qualité à agir de Maître [M] ès qualités

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile :

« Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

Aux termes de l’article 29-1 A de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, fondant la demande de Maître [M] ès qualités :

« Lorsqu’à la clôture des comptes les impayés atteignent 25 % des sommes exigibles en vertu des articles 14-1 et 14-2-1 ou en l’absence de vote de l’assemblée générale sur l’approbation des comptes depuis au moins deux ans, le syndic en informe le conseil syndical et saisit sur requête le juge d’une demande de désignation d’un mandataire ad hoc. Pour les copropriétés de plus de deux cents lots, le pourcentage des impayés déclenchant la saisine est fixé à 15 %. En l’absence d’action du syndic dans un délai d’un mois à compter de la clôture des comptes, en l’absence de syndic ou en l’absence de vote de l’assemblée générale sur l’approbation des comptes depuis au moins deux ans, le juge peut être saisi d’une même demande par : 1° Des copropriétaires représentant ensemble au moins 15 % des voix du syndicat ou le président du conseil syndical ; […]. »

Les défendeurs soutiennent que la demande de désignation d’un mandataire ad hoc au visa de ce texte est irrecevable, les conditions n’étant pas réunies en ce que le texte impose la saisine du juge par plusieurs copropriétaires ensemble, ce qui exclut l’action d’un seul d’entre eux.

Maître [M] ès qualités réplique que la SCI L’arbalète représente plus de 15 % des tantièmes, ce qui l’autorise à agir sur le fondement du texte précité.

Cependant, l’action est une action attitrée et le texte la réserve à « des copropriétaires » au pluriel et non un seul, qui plus est « ensemble », impliquant une action collective, de deux copropriétaires au moins.

Ainsi que l’observe le syndicat des copropriétaires, cet argument textuel est renforcé par la différence opérée par d’autres dispositions relatives au statut de la copropriété, tel que l’article 8 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, qui prévoit « qu’un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires », peuvent demander la convocation de l’assemblée générale.

Il en résulte que l’action ne peut être engagée par un seul copropriétaire et que, partant, Maître [M], en qualité d’administrateur provisoire de la SCI L’arbalète, ayant agi seule, elle est irrecevable.

Sur les frais et dépens

La demanderesse, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance et, par suite, au paiement de la somme de 2.500 euros à chacun des défendeurs sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Rejette l’exception de nullité de l’assignation ;

Déclare irrecevable la demande de désignation d’un mandataire ad hoc du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] et [Adresse 7] à [Localité 3] ;

Condamne Maître [M], en qualité d’administrateur provisoire de la SCI L’arbalète, aux dépens de la présente instance ;

Condamne Maître [M], en qualité d’administrateur provisoire de la SCI L’arbalète, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] et [Adresse 7] à Paris 5ème et à la société Desrue immobilier, la somme de 2.500 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 1] le 16 avril 2026

Le Greffier Le Président

Laurence Bouvier Rachel Le Cotty