Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le: Copies certifiées conformes délivrées le :

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2ème chambre civile

N° RG 24/04945 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4QST

N° MINUTE :

Assignation du : 03 Avril 2024

JUGEMENT rendu le 16 Avril 2026 DEMANDERESSE

S.A.R.L. ACTUAL INVESTISSEMENT [Adresse 1] [Localité 2]

représentée par Maître Jean-philippe CONFINO de la SELAS CABINET CONFINO, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #K0182

DÉFENDERESSE

Société GEOMETRIS [Adresse 2] [Localité 2]

représentée par Maître Céline DELAGNEAU de la SELAS COMOLET ZANATI AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P435

Décision du 16 Avril 2026 2ème chambre civile N° RG 24/04945 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4QST

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Céline MARION, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Astrid JEAN, Greffière.

DÉBATS

A l’audience du 09 Février 2026, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 16 avril 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement d’adjudication du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Paris en date du 7 juillet 2022, la SARL ACTUAL INVESTISSEMENT est devenue propriétaire d’un local commercial, lot numéro 147, au sein d’un immeuble situé [Adresse 3], [Adresse 4] et [Adresse 5] à 75015 Paris, pour un prix de 595 000 euros.

Le cahier des conditions de vente mentionne une surface de 96,05 m².

Un procès-verbal de description a été établi par acte d’huissier du 4 mars 2021 auquel est annexé un certificat de superficie établi le 8 mars 2021 par la SARL GEOMETRIS mentionnant une surface de 96,05 m².

Par lettre recommandée en date du 7 octobre 2022, la SARL ACTUAL INVESTISSEMENT a , par l’intermédiaire de son avocat, adressé à la SARL GEOMETRIS une mise en demeure de l’indemniser de ses préjudices, à hauteur de la somme de 44 000 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2024, la SARL ACTUAL INVESTISSEMENT a fait assigner la SARL GEOMETRIS devant le tribunal judicaire de Paris aux fins d’obtenir le paiement de diverses sommes.

Par ordonnance du 19 décembre 2024, le juge de la mise en état a déclaré recevable la demande de dommages et intérêts.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 16 avril 2025, la SARL ACTUAL INVESTISSEMENT demande au tribunal de :

condamner la SARL GEOMETRIS au paiement de la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts, et à titre subsidiaire à la somme de 45 000 euros,la condamner au paiement de la somme de 6 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens Au soutien de ses demandes, au visa de l’article 1240 du code civil, elle indique que la SARL GEOMETRIS a procédé à l’établissement d’un certificat de superficie du local de 96,02 m² qui a été pris en compte dans le cadre du cahier des conditions de vente, alors que la surface réelle, mesurée au moment de la revente du bien selon certificat de la société ARS DIAGNOSTICS, de 89,91 m², est inférieure. Elle indique que les travaux de rénovation qu’elle a réalisés n’ont eu aucune incidence sur la distribution des pièces et la surface du local, ce qui est confirmé par la facture de l’entreprise GEF. Elle souligne que le certificat de la SARL GEOMETRIS mentionne deux bureaux et un secrétariat alors que le procès-verbal de description de l’huissier de justice du 4 mars 2021 mentionne un bureau et un bureau de secrétariat, ce qui met en évidence une erreur commise par la SARL GEOMETRIS qui a compté une surface de 6,68 m² qui n’existait pas.

En réponse à l’argumentation adverse, elle indique que la responsabilité de la SARL GEOMETRIS ne peut être écartée en application de la clause du cahier des charges n’emportant pas renonciation de recours à l’égard des tiers, mais seulement du poursuivant, de la partie saisie et des créanciers, ni en raison du fait qu’elle aurait dû s’apercevoir de l’erreur de surface.

Elle estime que l’erreur sur la superficie du local lui cause un préjudice, car elle a acquis le bien plus cher pour une surface moindre et qu’elle le revendra donc moins cher. Elle évalue son préjudice au regard du prix d’achat au m², en fonction de la surface manquante, à hauteur de 42328,42 euros, en fonction du prix réel au m², soit 45 492,26 euros ou en fonction du manque à gagner, évalué à 59 503,36 euros. Elle fixe donc la perte d’une partie du bénéfice à la valeur moyenne selon ces trois méthodes de calcul, de 50 000 euros, et en tout état de cause, la perte de chance de ne pas avoir acquis le bien à un prix moindre, est évaluée à 50 000 euros, et subsidiairement à 90% soit 45 000 euros.

Dans ses dernières conclusions signifiées par voie électronique le 27 mai 2025, la SARL GEOMETRIS demande au tribunal de :

Débouter la SARL ACTUAL INVESTISSEMENT de ses demandes,condamner la SARL ACTUAL INVESTISSEMENT au paiement de la somme de 5000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Elle soutient que la SARL ACTUAL INVESTISSEMENT ne rapporte pas la preuve d’une faute du professionnel en charge du mesurage ni d’un préjudice certain consistant en la perte de chance d’acquérir le bien à un prix moindre.

Elle indique d’abord que la SARL ACTUAL INVESTISSEMENT ne démontre pas que la différence de mesurage provient d’une faute de la SARL GEOMETRIS, alors qu’elle a réalisé des travaux dans le local pour un montant de 61 600 euros ayant entrainé la modification de la configuration des lieux et la redistribution des pièces, ce qui ressort de la comparaison des croquis établis par les deux entreprises ayant effectué le mesurage. Elle ajoute que les travaux d’isolation, augmentant la dimension des murs, ont eu pour effet de diminuer la surface dans chaque pièce. Elle relève que la demanderesse, professionnelle de l’immobilier, se serait aperçu de l’inexistence d’une pièce de 6,68 m² comptabilisée en trop.

Ensuite, elle indique qu’aux termes de l’article 3 du cahier des conditions de la vente, l’acquéreur a renoncé toute action en garantie notamment quant à la consistance ou la contenance du bien, renonçant donc à se prévaloir de l’action en réduction du prix de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965. Elle estime qu’il n’est donc pas rapporté la preuve d’un lien de causalité, la SARL ACTUAL INVESTISSEMENT ayant seule renoncer à agir contre le vendeur.

Enfin, elle indique que la diminution du prix de vente par application de la loi Carrez ne constitue pas un préjudice indemnisable par un tiers au contrat et que seule peut être indemnisée la perte de chance de négocier le prix d’acquisition à la baisse dont l’existence doit être prouvée. Elle relève que s’agissant d’une vente aux enchères publiques, la SARL ACTUAL INVESTISSEMENT a sciemment proposé un prix le plus élevé lui permettant d’acquérir, ce qui démontre que le prix n’a pas été déterminé par rapport au prix du m². Elle ajoute qu’aucune perte de gain n’est démontrée, ce qui exclut toute perte de chance à ce titre.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 23 juin 2025 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 9 février 2026.

À l'audience du 9 février 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande de de dommages et intérêts :

Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte qu’il incombe au demandeur de rapporter la preuve de l’existence, d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre la faute et le préjudice.

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le certificat de mesurage annexé au procès-verbal de description du local, établi par la SARL GEOMETRIS, mentionne une surface de 96,05 m² alors que le certificat de superficie établi par la société ARS DIAGNOSTICS le 5 janvier 2023 mentionne une surface de 89,81 m². Il existe donc une différence de 6,24 m².

Si la SARL ACTUAL INVESTISSEMENT a effectué des travaux dans les lieux après son acquisition, il apparait que seul l’agencement des pièces a été modifié.

Il ressort de la comparaison des deux certificats de superficie et des croquis établis à cette occasion que le nombre de pièces est identique et les surfaces des pièces sont dans les deux cas similaires, pour l’ensemble du local. Toutefois, le certificat établi par la SARL GEOMETRIS mentionne une pièce en plus, qui ne se retrouve pas sur le croquis établi, et qui n’est pas non plus mesurée au certificat de la société ARS DIAGNOSTICS.

Ces éléments démontrent que la SARL GEOMETRIS a comptabilisé une surface en plus, et n’a donc pas exécuté correctement son obligation de métrage, ce qui caractérise une faute délictuelle à l’égard de la SARL ACTUAL INVESTISSEMENT, tiers au contrat, acquéreur du bien.

Elle engage sa responsabilité délictuelle, laquelle ne fait pas l’objet d’une clause d’exclusion dans le cahier des conditions de la vente, qui ne concerne que les contractants, et ne peut donc être écartée.

Toutefois, la SARL ACTUAL INVESTISSEMENT soutient que la faute du mesureur lui a causé un préjudice consistant en la perte d’une partie du bénéfice, car elle a acquis le bien plus cher pour une surface moindre et le revendra moins cher.

Elle procède cependant par affirmation, sans démontrer l’existence de ce préjudice. Elle ne communique en effet aucune pièce de nature à établir son préjudice, notamment concerant le prix du marché, qui établirait un prix d’achat plus cher, ni d’élément justifiant d’une perte dubénéfice espéré.

Il en va de même du préjudice invoqué au titre de la perte de chance de ne pas avoir acquis le bien à un moindre prix, qui n’est pas démontré, d’autant que le bien a été acquis dans le cadre d’une vente par adjudication, et que c’est la SARL ACTUAL INVESTISSEMENT qui a dès lors proposé une enchère, dont elle n’établit ni qu’elle serait basée uniquement sur la superficie du bien, ni qu’une enchère plus basse au regard de la surface réelle du bien aurait permis de réaliser l’acquisition.

En l’absence de preuve d’un préjudice certain occasionné par la faute de la SARL GEOMETRIS, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts. Décision du 16 Avril 2026 2ème chambre civile N° RG 24/04945 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4QST

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner la SARL ACTUAL INVESTISSEMENT aux dépens de l'instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SARL GEOMETRIS les frais irrépétibles qu'il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner la SARL ACTUAL INVESTISSEMENT à payer à la SARL GEOMETRIS la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La demande de la SARL ACTUAL INVESTISSEMENT au titre de l'article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DEBOUTE la SARL ACTUAL INVESTISSEMENT de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE la SARL ACTUAL INVESTISSEMENT à payer à la SARL GEOMETRIS la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de la SARL ACTUAL INVESTISSEMENT au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SARL ACTUAL INVESTISSEMENT aux dépens de l'instance.

Fait et jugé à [Localité 1] le 16 Avril 2026

La Greffière La Présidente