Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE [Localité 1] [Adresse 1] [Localité 2]

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N° RG 26/00300 - N° Portalis DB3S-W-B7K-4STR

Minute : 2026/

Etablissement public SEINE [Localité 3] HABITAT Représentant : Maître Nathalie GARLIN de la SCP GARLIN BOUST MAHI, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

C/

Madame [D] [J]

Copie exécutoire : Me [Localité 4] Copie certifiée conforme : Mme [J], la préfecture de Seine-[Localité 5] Le 16 avril 2026

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 16 Avril 2026

DEMANDEUR :

OPH SEINE [Localité 3] HABITAT [Adresse 2] [Localité 6] représentée par Maître Nathalie GARLIN de la SCP GARLIN BOUST MAHI, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDERESSE :

Madame [D] [J] [Adresse 3] [Localité 7] comparante en personne

DÉBATS : Audience publique du 12 mars 2026

DÉCISION:

Contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 16 avril 2026, par Madame Maud PICQUET, Juge des contentieux de la protection, assistée de Sarah-Lisa GILBERT, Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 20 août 2009, l'OPH [Localité 8] HLM, aux droits duquel se trouve l'OPH Seine-[Localité 5] habitat, a donné à bail à Madame [D] [J] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 276,53 €, hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, l'OPH Seine-[Localité 5] habitat a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 3 novembre 2025.

Il a ensuite fait assigner Madame [D] [J] en référé devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de procimité de Saint-Ouen par un acte du 20 janvier 2026 pour obtenir le constat de la résiliation du contrat, l'expulsion, la condamnation au paiement de provisions et la communication sous astreinte d'une attestation d'assurance contre les risques locatifs.

A l’audience du 12 mars 2026, l'OPH Seine-[Localité 5] habitat - représenté par Maître Nathalie GARLIN - reprend les termes de son assignation pour demander de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire ; d'ordonner l'expulsion de Madame [D] [J] sous astreinte de 230 € par jour de retard à compter de l'ordonnance ; de rappeler que le sort des meubles laissés dans les lieux sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; et de condamner Madame [D] [J] à une provision sur l’arriéré locatif actualisée à la somme de 3.526,56 € avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation, d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant actuel du loyer plus les charges et taxes locatives, de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens ; le tout sous le bénéfice de l'exécution provisoire. Il se désiste de sa demande de communication sous astreinte d'une attestation d'assurance contre les risques locatifs et consent finalement à l'octroi des délais de paiement suspensifs de la résiliation du bail sollicités en défense.

A l’appui de ses prétentions, l'OPH Seine-[Localité 5] habitat fait valoir, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que les causes du commandement de payer n’ont pas été couvertes dans le délai requis de sorte qu’il convient de constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail. Elle ajoute que l’arriéré locatif s’élève à 3.526,56 € et que le paiement du loyer et des charges courants est repris.

Madame [D] [J] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer et des charges courants, outre la somme de 50 € par mois en règlement de l'arriéré. Elle perçoit 1.200 € de revenus mensuels, sans aucune personne à charge.

Aucun diagnostic social et financier n'a été reçu au greffe avant l'audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 16 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-[Localité 5] par la voie électronique le 26 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite.

Par ailleurs, l'OPH Seine-[Localité 5] habitat justifie avoir saisi la caisse d'allocations familiales le 22 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

II. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux."

Le bail conclu le 20 août 2009 contient une clause résolutoire (en page 2 des conditions générales) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 novembre 2025, pour la somme en principal de 5.011,02 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 janvier 2026.

III. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF :

L'OPH Seine-[Localité 5] habitat produit un décompte démontrant que Madame [D] [J] reste lui devoir, après soustraction des frais de poursuite et des frais de dossiers injustifiés, la somme de 3.125,03 € à la date du 5 mars 2026.

Madame [D] [J] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée à verser à l'OPH Seine-[Localité 5] habitat cette somme de 3.125,03 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation (20 janvier 2026), conformément à la demande et aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

IV. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (...) au locataire en situation de régler sa dette locative.”

L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui, que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.”

Compte tenu de ces éléments, des propositions de règlements formulées à l’audience et de la position du bailleur, Madame [D] [J], qui justifie avoir repris le paiement du loyer et des charges courants et être en mesure d'apurer l'arriéré locatif, sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que les demandes d'expulsion sous astreinte et relative au sort des meubles laissés dans les lieux deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [D] [J] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [D] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la caisse d'allocations familiales, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l'OPH Seine-[Localité 5] habitat et de la situation financière de Madame [D] [J], cette dernière sera condamnée à verser une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 août 2009 entre l'OPH [Localité 8] HLM, aux droits duquel se trouve l'OPH Seine-[Localité 5] habitat, et Madame [D] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5][Localité 9] sont réunies à la date du 3 janvier 2026 ;

CONDAMNONS Madame [D] [J] à verser à l'OPH Seine-[Localité 5] habitat à titre provisionnel la somme de 3.125,03 € (décompte arrêté au 5 mars 2026, incluant février 2026), avec les intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2026 ;

AUTORISONS Madame [D] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour Madame [D] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, l'OPH Seine-[Localité 5] habitat puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [D] [J] soit condamnée à verser à l'OPH Seine-[Localité 5] habitat une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés, la reprise ou l'expulsion ;

CONDAMNONS Madame [D] [J] à verser à l'OPH Seine-[Localité 5] habitat une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [D] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la caisse d'allocations familiales commission, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de Seine-[Localité 5] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, le 16 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La greffière, La juge,