Baux d'habitation - Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 1] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 1]

NAC: 5AC

N° RG 26/00020 N° Portalis DBX4-W-B7J-UYQL

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 23 Mars 2026

[Z] [E] [A] [U] [C] [I] [X] [H] épouse [U]

C/

[R] [T]

Expédition revêtue de la formule exécutoire à Me [Localité 2]

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le lundi 23 mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Giovanna GRAFFEO, Première Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 23 janvier 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [Z] [E] [A] [U], demeurant [Adresse 4]

Représenté par Maître Stéphanie MACÉ, avocate au barreau de TOULOUSE

Madame [C] [I] [X] [H] épouse [U], demeurant [Adresse 4]

Représentée par Maître Stéphanie MACÉ, avocate au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [R] [T], demeurant [Adresse 5]

Comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Z] [U] et Madame [C] [H] épouse [U] ont donné à bail à Monsieur [R] [T] un appartement à usage d’habitation (n°B23) et une place de parking en sous-sol (n°23) situés [Adresse 6] à [Localité 3] par contrat en date du 14 juin 2013, prenant effet au 11 juillet 2013, moyennant un loyer initial de 480 euros et une provision sur charges de 100 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2024, Monsieur [Z] [U] et Madame [C] [H] épouse [U] ont fait délivrer un congé aux fins de vente avec effet au 10 juillet 2025 sur le fondement de l’article 15-2 de la loi du 6 juillet 1989 à Monsieur [R] [T], ledit congé mentionnant notamment un prix de vente de 125.000 euros.

Monsieur [R] [T] n’ayant pas quitté les lieux à la date d’effet du congé, par acte de commissaire de justice en date du 10 novembre 2025, Monsieur [Z] [U] et Madame [C] [H] épouse [U] ont donc fait assigner Monsieur [R] [T] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en référé.

Aux termes de l’assignation, ils ont sollicité de : - déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré le 13 décembre 2024 pour le 10 juillet 2025 ; - dire que Monsieur [R] [T] est occupant sans droit ni titre du logement sis [Adresse 7] à [Localité 3] ; - ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [T] ainsi que de tout occupant de son chef des lieux et ce conformément aux dispositions de l’article L411-1 du Code des procédures civiles d’exécution - dire que faute de ce faire, il sera procédé à son expulsion avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier, - condamner Monsieur [R] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée au montant actuel du loyer et des charges, du “jugement” à intervenir jusqu’à son départ effectif des lieux laquelle indemnité sera indexée, tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ; - condamner Monsieur [R] [T] à leur payer la somme de 400 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du congé.

Après renvoi, à l’audience du 23 janvier 2026, Monsieur [Z] [U] et Madame [C] [H] épouse [U], ont comparu représentés par leur conseil, ont demandé de débouter Monsieur [R] [T] de l’ensemble de ses prétentions, sollicité le bénéfice de leur exploit introductif d’instance, ont notamment demandé de fixer le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer mensuel charges comprises indexé conformément aux dispositions contractuelles, soit à la somme de 728,14 euros et ce jusqu’à la date de libération effective des lieux et de condamner Monsieur [R] [T] au paiement de cette indemnité, assortie des intérêts légaux à compter de l’assignation introductive d’instance, de le condamner au paiement de l’arriéré de l’indemnité d’occupation assorti des intérêts légaux à compter de l’assignation introductive d’instance, soit au jour de l’audience au paiement de la somme de 1.671,60 euros, en deniers ou quittances.

Monsieur [R] [T] a comparu en personne, n’a pas contesté le congé ni en la forme ni au fond, et a sollicité : - un délai d’un an pour quitter les lieux compte tenu de son handicap, - la condamnation de Monsieur et Madame [U] à lui payer la somme de 4.000 euros pour le préjudice physique, moral et le trouble de jouissance subis compte tenu du retard des travaux de plomberie et concernant le chauffage, - de les débouter de leur demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, - de débouter Monsieur et Madame [U] de leur demande à une indemnité d’occupation ayant toujours payé son loyer et le cas échéant la fixer dans le respect de la loi du 17 août 2015 et sur la base de son loyer actuel, charges comprises et sans rétroactivité, - de condamner Monsieur et Madame [U] à lui régler la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Il a précisé qu’il subissait une perte d’autonomie reconnue par la MDPH à plus de 80 %, qu’il était à jour du paiement de son “loyer” d’un montant de 654,14 euros et qu’il existait en outre un différend concernant le calcul des charges.

Il a aussi soutenu avoir fait de nombreuses démarches pour retrouver un autre logement adapté à son handicap tant sur le marché privé qu’au titre d’un logement social.

Le conseil des demandeurs a par ailleurs soutenu que la demande de dommages et intérêts était irrecevable, Monsieur [R] [T] étant occupant sans droit ni titre et qu’en outre le chauffage avait été réparé.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LE CONGE

L'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 dispose notamment que :

II. - Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.

Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.

Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.

Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification”.

En l’espèce, le contrat de bail litigieux a pris effet au 11 juillet 2013, pour une durée de 3 ans renouvelable tacitement.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2024, Monsieur [Z] [U] et Madame [C] [H] épouse [U] ont fait délivrer un congé aux fins de vente avec effet au 10 juillet 2025, sur le fondement de l’article 15-2 de la loi du 6 juillet 1989, à Monsieur [R] [T], ledit congé mentionnant un prix de vente de 125.000 euros et les termes des cinq alinéas de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 ; une notice d’information étant par ailleurs jointe audit congé.

Ce congé n’a été contesté ni sur le fond ni sur la forme par Monsieur [R] [T].

En tout état de cause, ce congé, délivré plus de 6 mois avant la fin du bail, reprenant les dispositions de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 et indiquant clairement le prix de vente et le droit de préemption du locataire dans les deux mois de la délivrance du congé apparaît en conséquence régulier en la forme et au fond.

Il convient dès lors de valider ledit congé et de constater que le bail a été résilié par l’effet du congé depuis le 10 juillet 2025.

Monsieur [R] [T] s’étant cependant maintenu dans les lieux après cette date, ce qu’il ne conteste pas, est donc occupant sans droit ni titre depuis le 11 juillet 2025.

Son expulsion et celle de tout occupant de son chef des lieux sera en conséquence ordonnée étant précisé que faute de ce faire, il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef avec si besoin le concours de la force publique et d’un serrurier.

Monsieur [R] [T] a par ailleurs sollicité un délai d’un an pour quitter les lieux ne parvenant pas à trouver de logement malgré les démarches dont il justifie aux débats.

Il convient cependant de rappeler que le congé litigieux a été délivré le 13 décembre 2024 avec effet au 10 juillet 2025 et qu’il occupe sans droit ni titre depuis le 11 juillet 2025 les locaux litigieux, soit depuis plus de 6 mois au jour de l’audience.

Cependant pour tenir compte de sa situation de handicap, un délai de 3 mois à compter de la présente décision lui sera accordé pour quitter les lieux.

II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT D’UNE INDEMNITE D’OCCUPATION .

Monsieur [R] [T] occupe les locaux litigieux sans droit ni titre depuis le 11 juillet 2025.

Il sera en conséquence condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à titre provisionnel au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat de bail s’était poursuivi.

Monsieur [Z] [U] et Madame [C] [H] épouse [U] produisent par ailleurs un décompte en date du 20 janvier 2026 faisant état d’une dette de 1.671,60 euros au titre des indemnités d’occupation concernant le mois de novembre 2025 pour une somme de 215,32 euros, le mois de décembre 2025 pour une somme de 728,14 euros et le mois de janvier 2026 pour un montant de 728,14 euros, sommes que Monsieur [R] [T] a contesté devoir, soutenant avoir réglé son “loyer” régulièrement et indiquant en outre contester le calcul des charges.

Compte tenu des contestations soulevées par Monsieur [R] [T], il convient de dire n’y avoir lieu à référé concernant le paiement de la somme de 1.671,60 euros au titre des indemnités d’occupation.

II - SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS

Compte tenu de plusieurs dysfonctionnements au niveau de la plomberie (WC et évier) et du chauffage, signalés début novembre 2025, et compte tenu du retard dans la validation du devis pour travaux par Monsieur [U], les travaux n’ayant pu être réalisés que le 12 janvier 2026, Monsieur [R] [T] a sollicité la condamnation de Monsieur et Madame [U] à lui payer la somme de 4.000 euros à titre de dommages et intérêts compte tenu notamment du préjudice de jouissance subi par lui, sa compagne et la fille de sa compagne, étudiante à [Localité 4], alors que les températures à [Localité 4] étaient négatives et compte tenu de sa situation de handicap.

Il convient cependant de rappeler que depuis le 11 juillet 2025, Monsieur [R] [T], sa compagne et sa fille, sont occupants sans droit ni titre des locaux litigieux et qu’en conséquence la demande de dommages et intérêts de Monsieur [R] [T] est irrecevable.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [R] [T] supportera la charge des dépens à l’exclusion du coût du congé pour vendre qui restera à la charge des demandeurs.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [Z] [U] et Madame [C] [H] épouse [U], Monsieur [R] [T] devra leur verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sera débouté de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

VALIDONS le congé délivré par Monsieur [Z] [U] et Madame [C] [H] épouse [U] à Monsieur [R] [T], par acte de commissaire de justice en date du 13 décembre 2024 avec effet au 10 juillet 2025 en la forme et au fond ;

CONSTATONS en conséquence que le bail a été résilié par l’effet du congé depuis le 10 juillet 2025 ;

CONSTATONS que depuis le 11 juillet 2025, Monsieur [R] [T] est occupant sans droit ni titre d’un appartement à usage d’habitation n°B23 et d’une place de parking en sous-sol (n°23) situés [Adresse 6] à [Localité 3] ;

ORDONNONS en conséquence l’expulsion de Monsieur [R] [T] et de tout occupant de son chef des locaux litigieux dans un délai de 3 mois à compter de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [R] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [Z] [U] et Madame [C] [H] épouse [U] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [T] à verser à Monsieur [Z] [U] et Madame [C] [H] épouse [U] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 11 juillet 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculé tel que si le contrat de bail s'était poursuivi ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation au paiement de la somme de 1.671,60 euros au titre des indemnités d’occupation concernant les mois de novembre 2025, décembre 2025 et janvier 2026 ;

DECLARONS irrecevable la demande de dommages et intérêts de Monsieur [R] [T] ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [T] à verser à Monsieur [Z] [U] et Madame [C] [H] épouse [U] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS Monsieur [R] [T] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [T] aux entiers dépens de la procédure à l’exclusion du coût du congé pour vendre qui restera à la charge des demandeurs ;

DEBOUTONS les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

LA GREFFIERE LA PREMIERE VICE PRESIDENTE