Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

Ch4.3 JCP

N° RG 25/04579 - N° Portalis DBYH-W-B7J-MSZR

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRENOBLE

4ème CHAMBRE CIVILE - 4.3 - JCP

JUGEMENT DU 27 NOVEMBRE 2025

ENTRE :

DEMANDERESSE

SA CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis 33 Avenue Pierre Mendès France - 75013 PARIS 13E

représentée par Maître Estelle SANTONI de la SELARL ESTELLE SANTONI, avocat au barreau de GRENOBLE

D’UNE PART

ET :

DEFENDERESSE

Madame [K] [C], demeurant 208 Rue de Bellecour - 2ème étage - A123 - 38530 CHAPAREILLAN

comparante en personne

D’AUTRE PART

A l’audience publique du 23 Septembre 2025 tenue par Monsieur Jean-Yves CAMOZ, Magistrat à titre temporaire chargé des contentieux de la protection près le Tribunal Judiciaire de Grenoble, assisté de Madame Mélinda RIBON, Greffier;

Après avoir entendu l’avocat de la demanderesse et la défenderesse en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré, et le prononcé de la décision renvoyé au 27 Novembre 2025, date à laquelle il a été statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE:

Par contrats de bail du 22 mars 2012 et du 18 décembre 2012 consentis par la Société CDC HABITAT SOCIAL, madame [K] [C] a pris en location un logement situé à CHAPAREILLAN, 208 rue de Bellecour ainsi qu’un garage et une place de stationnement.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2025 le bailleur a fait assigner le défendeur devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de GRENOBLE aux fins de voir : -constater la résiliation judiciaire des baux, -ordonner l'expulsion du défendeur ainsi que tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, -condamner le locataire à lui payer : - -La somme de 3612,17 euros somme réclamée à valoir sur l'arriéré des loyers, - -Une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux, -condamner le défendeur aux entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 478,56 euros au titre de l'art 700 du Code de Procédure Civile.

A l'audience du 23 septembre 2025, le demandeur a confirmé sa créance à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation, pour un montant de 4150,39 euros arrêté au 31 août 2025 .

MOTIFS DE LA DECISION:

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l'article 24 de la Loi N°89-462 du 6 juillet 1989, l'assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département dont il est justifié par un accusé de réception électronique en date du 30 juillet 2025. 

En application de ce même texte, le représentant de l'Etat dans le département fixe, par arrêté, le montant et l'ancienneté de la dette au-delà de laquelle les commandements de payer, délivrés à compter du 1er janvier 2015 pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par l'huissier de justice à la commission de coordination des actions de préventions des expulsions locatives prévues à l'article 7-2 de la loi N°90-449 du 31 mai 1990. Ce signalement est fait lorsque l'un des deux seuls est atteint. Par arrêté du 20/2/2020 le Préfet de l'Isère a fixé, pour une durée de 6 ans, les seuils susvisés à un impayé de loyers ou de charges locatives sans interruption depuis 3 mois et à une dette de loyer ou de charges locatives équivalente à 3 fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives.

En l'espèce, le bailleur justifie de la saisine de la Commission de Coordination des expulsions locatives dans les délais légaux.

La demande est donc recevable à ces égards.

Sur la résiliation des baux:

Les baux conclus par les parties contiennent une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit du contrat pour défaut de paiement des loyers après un commandement de payer resté infructueux. Un commandement de payer a été signifié au locataire le 31 mars 2025.

En conséquence compte tenu du manquement par le défendeur à ses obligations de payer le loyer il sera constaté la résiliation de plein droit des baux à compter du 16 mai 2025.

Sur la créance du bailleur, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause:

En application de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, le juge peut, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier lorsque le locataire est en situation de régler sa dette locative.

En l'espèce, le décompte des sommes réclamées fait apparaître à la date de l’audience, une dette locative, hors frais de procédure, d'un montant de 4150,39 euros Eu égard à la situation personnelle du débiteur il convient de lui accorder des délais de paiement tels que définis dans le dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la résiliation judiciaire seront suspendus, sans affecter l’exécution contractuelle et notamment le paiement des loyers et des charges courantes.

Il est précisé que le défendeur aux termes d’une procédure de surendettement a fait l’objet d’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire en date du 5 août 2025 ; par décision du 5 août 2025 la commission de surendettement a effacé les dettes ; qu’en conséquence les dettes locatives antérieures au 5 août 2025 se trouvent effacées, le demandeur sera débouté de ses demandes à ce titre.

En conséquence le défendeur bénéficiera d’un délai de deux ans à compter du 5 août 2025 de suspension de la clause résolutoire et devra payer son loyer de base de 572,56 euros mensuel.

En cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer courant, la résiliation judiciaire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, le bailleur pourra faire procéder à l’expulsion du défendeur, occupant sans droit ni titre du logement, du garage et de la place de stationnement en cause. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible.

Le défendeur sera par ailleurs, du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objets du bail résilié, tenu de payer au bailleur une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur les dépens et frais irrépétibles :

Conformément à l'article 696 du Code de procédure Civile, le défendeur sera condamné aux dépens comprenant notamment le commandement de payer .

L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure Civile. Une somme de 400 euros sera allouée de ce chef au bailleur. Cette somme ne produira pas intérêts.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation de plein droit des baux avec effet au 16 mai 2025,

DEBOUTE la SA CDC HABITAT SOCIAL de sa demande de paiement de la somme de 4150,39 euros correspondant au montant des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 6 juin 2025,

CONSTATE la décision de la commission de surendettement d’effacement des dettes et prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire en date du 5 août 2025,

DIT et JUGE que madame [K] [C] bénéficie à compter du 5 août 2025 d’un maintien dans les lieux pour une durée de deux ans,

La CONDAMNE à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL un versement mensuel de 572,56 euros le 5 de chaque mois pendant 24 mois à compter du 5 août 2025,

SUSPEND pendant ce délai les effets de la résiliation judiciaire,

DIT qu'en cas de paiement partiel, le règlement s'imputera en priorité sur le loyer échu avant d'être imputé sur l'arriéré locatif,

DIT qu’à défaut du versement d’un seul de ces acomptes à son échéance le bénéfice de la résiliation judiciaire retrouvera son plein effet et le solde de la dette locative courant à compter du 5 août 2025 deviendra immédiatement exigible dans sa totalité,

et, dans ce cas :

AUTORISE la SA CDC HABITAT SOCIAL à procéder à l’expulsion de madame [K] [C] et de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique du logement, du garage et de la place de stationnement sis à CHAPAREILLAN, 208 rue de Bellecour,

CONDAMNE madame [K] [C] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si les baux n’avaient pas été résiliés à compter de la résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux,

DIT que toute indemnité devenue exigible et non payée à terme produira des intérêts au taux légal à compter du 6 de chaque mois,

CONDAMNE madame [K] [C] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme de 400 euros, sans intérêt en application de l'article 700 du Code de procédure Civile,

CONDAMNE madame [K] [C] à supporter les dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer,

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire,

AINSI JUGE ET PRONONCE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION LE 27 NOVEMBRE 2025 LES PARTIES EN AYANT ETE AVISEES CONFORMEMENT A L'ARTICLE 450 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection