Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 25/03878 - N° Portalis DBYQ-W-B7J-I4NT

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 Avril 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Cécile PASCAL, Juge déléguée dans la fonction du juge en charge des contentieux de la protection, assistée de Murielle FAURY, greffière ;

DEBATS : à l'audience publique du 10 Février 2026

ENTRE :

Société SOCIETE CIVILE GFP GROUPE FAMILIAL PERIN dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Annick SADURNI, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, substituée par Me Anne BERNADAC, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Monsieur [Y] [Z] demeurant [Adresse 2]

comparant

Madame [M] [S] demeurant [Adresse 3]

non comparante

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort, Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 09 Avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 21 mai 2019, la S.C.I. GFP GROUPE FAMILIAL PERIN (ci-après la S.C.I. GFP), a donné à bail à Madame [M] [S], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 690,00 euros.

Par acte séparé en date du même jour, Monsieur [Y] [Z] a déclaré se porter caution, solidairement avec Madame [M] [S], du paiement des loyers, des charges ainsi que de l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de la date de résiliation du bail en renonçant au bénéfice de discussion et de division.

La S.C.I. GFP a fait délivrer le 25 février 2025 à Madame [M] [S] un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de loyers de 3 090,86 euros, comprenant mise en demeure de justifier de l'occupation du logement loué. Ce commandement a été signifié à Monsieur [Y] [Z] le 04 mars 2025, en sa qualité de caution.

Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique en date du 03 mars 2025, la S.C.I. GFP a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 18 août 2025, et signifiée par dépôt à étude pour les deux locataires, la S.C.I. GFP a attrait Madame [M] [S] et Monsieur [Y] [Z], en sa qualité de caution, devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins : de constater la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement des loyers ;d'ordonner l'expulsion de Madame [M] [S] et tout occupant de son chef ;de condamner solidairement Madame [M] [S] et Monsieur [Y] [Z] au paiement des sommes suivantes :5 179,65 euros au titre de la créance locative, somme à parfaire au jour du jugement ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges dues jusqu’au départ effectif des lieux ;800,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens. La S.C.I. GFP a notifié l’assignation à la préfecture de la [Localité 1] par voie électronique le 19 août 2025.

L'audience s'est tenue le 10 février 2026 devant le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, la S.C.I. GFP, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 8 531,27 euros la créance locative arrêtée au 01 février 2026. Elle a précisé s'opposer à l'octroi de délais de paiement.

Monsieur [Y] [Z], comparant en personne, a précisé vivre avec Madame [M] [S] dans le logement sis [Adresse 4]. Il a indiqué ne pas contester le montant de la dette locative, expliquant avoir traversé avec sa compagne une situation financière difficile suite à la liquidation de leur société. Il a précisé avoir versé avec Madame [M] [S] la somme de 900,00 euros en décembre 2025 ainsi qu'une somme équivalente le 06 février 2026 afin de s'acquitter du paiement du loyer courant. Dans ces conditions, il a sollicité le gel de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement à hauteur de 150,00 euros par mois, outre le paiement du loyer courant.

Madame [M] [S], bien que régulièrement convoquée, n'a pas comparu et ne s'est pas faite représenter.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier et son contenu évoqué lors de l'audience.

Les parties ont été autorisées à produire dans la preuve du paiement évoqué par le défendeur en date du 6 février 2026. Aucun document n'a été versé aux débats dans le délai imparti.

Sur quoi, l'affaire a été mise en délibéré au 09 avril 2026 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l'effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Eu égard à la force obligatoire des contrats, il sera fait application de ce délai.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer, rappelant ce délai, a été délivré à Madame [M] [S] le 25 février 2025 pour un arriéré de loyers de 3 090,86 euros, et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [M] [S] n’ayant pas réglé sa dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 26 avril 2025.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la S.C.I. GFP verse aux débats un décompte établissant l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation échus) à la somme de 8 531,27 euros, échéance du mois de février 2026 incluse.

Au regard des justificatifs fournis, il convient toutefois de déduire de ce montant les sommes suivantes : - la somme de 22,62 euros facturée à titre de « Frais Rglt impaye » laquelle n'est pas justifiée, - la somme de 294,61 euros facturée à titre de « frais procédure huissiers » laquelle est compris dans les dépens.

Il convient par conséquent de condamner Madame [M] [S] à payer la somme de 8 214,04 euros, échéance du mois de février 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande de délais de paiement ayant pour effet de suspendre les effets de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Aux termes de l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. »

En l’espèce, il ressort de l'historique produit que Madame [M] [S] n'a pas repris le paiement du loyer courant. Malgré la possibilité qui a été offerte aux parties de justifier dans le temps du délibéré du paiement du loyer courant, et notamment au regard du virement de 900,00 euros le 06 février 2026 invoqué à l'audience, aucun document ni justificatif n'a été versé aux débats dans le temps imparti. Dès lors, cette carence fait obstacle à l'octroi de délais de paiement sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Au surplus il convient de rappeler que Madame [M] [S], ayant seule la qualité de locataire et pouvant seul former une telle demande, n'était ni comparante ni représentée lors de l'audience. Il ressort en effet des justificatifs et des débats que Monsieur [Y] [Z] a été assigné en sa qualité de caution.

Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Madame [M] [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L431-1 et suivants et R411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, et ce deux mois après la signification par huissier d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande en paiement de l'indemnité d'occupation

Madame [M] [S] est désormais occupant sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par la S.C.I. GFP.

Il y a donc lieu de condamner Madame [M] [S] à verser cette indemnité à la S.C.I. GFP et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes formulées contre la caution

Conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l'espèce, le commandement de payer les loyers a été signifié à la caution dans les délais légaux.

Il est en outre établi que par acte sous seing privé en date du 21 mai 2019, Monsieur [Y] [Z] a déclaré se porter caution, solidairement avec Madame [M] [S], du paiement des loyers, des charges ainsi que de l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de la date de résiliation du bail en renonçant au bénéfice de discussion et de division.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [Y] [Z], solidairement avec Madame [M] [S], à payer à la S.C.I. GFP, la somme de 8 214,04 euros représentant l’arriéré locatif jusqu'à l'échéance du mois de février 2026 incluse.

Monsieur [Y] [Z] sera également condamné solidairement avec Madame [M] [S] à verser à la S.C.I. GFP une indemnité d'occupation mensuelle à compter du mois de mars 2026.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [M] [S] et Monsieur [Y] [Z], es qualité de caution, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 22 février 2025, de sa dénonciation à la caution et à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

En outre, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la S.C.I. GFP l'ensemble des frais non compris dans les dépens.

Il convient donc de condamner in solidum Madame [M] [S] et Monsieur [Y] [Z], es qualité de caution, à verser à S.C.I. GFP la somme de 300,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties au greffe et en premier ressort, Notification le : - CCC à : - Copie exécutoire à : - Copie au dossier

CONSTATE que le bail conclu le 21 mai 2019 entre la S.C.I. GFP et Madame [M] [S] concernant le bien sis [Adresse 4] s’est trouvé de plein droit résilié le 26 avril 2025 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

CONDAMNE solidairement Madame [M] [S] et Monsieur [Y] [Z], es qualité de caution, à payer à la S.C.I. GFP, la somme de 8 214,04 euros, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de février 2026 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement ;

REJETTE la demande relative à l'octroi de délais de paiement ;

ORDONNE l'expulsion de Madame [M] [S] ;

DIT que faute par Madame [M] [S] d'avoir libéré les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si besoin est, deux mois après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

FIXE l'indemnité d'occupation sans droit ni titre due solidairement par Madame [M] [S] et Monsieur [Y] [Z], en sa qualité de caution, à une somme égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n'avait pas été résilié, à compter de la résiliation du bail et au besoin les CONDAMNE solidairement à verser à la S.C.I. GFP ladite indemnité mensuelle à compter du mois de mars 2026 et jusqu'à complète libération des lieux ;

DEBOUTE la S.C.I. GFP du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [M] [S] et Monsieur [Y] [Z], es qualité de caution, au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 22 février 2025, de sa dénonciation à la caution et à la CCAPEX, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

CONDAMNE in solidum Madame [M] [S] et Monsieur [Y] [Z], es qualité de caution, à verser à S.C.I. GFP la somme de 300,00 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Le présent jugement a été signé par le juge et le greffier présents lors du prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE