Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT OUEN [Adresse 1] [Localité 1]

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REFERENCES : N° RG 25/06652 - N° Portalis DB3S-W-B7J-3LGZ

Minute : 26/00208

JUGEMENT

Du 14 Avril 2026

Madame [F] [K] [P] Représentant : Me Jean-Baptiste LETELLIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0909

C/

Monsieur [B] [D] Représentant : Me Olivier BROCHARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0944

copie exécutoire : Maître Jean-Baptiste LETELLIER Copie certifiée conforme : Maître Olivier BROCHARD

Le 14 Avril 2026

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 14 Avril 2026;

Sous la présidence de Madame Bénédicte MEI magistrat à titre temporaire statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, greffier;

Après débats à l'audience du 10 Mars 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

Madame [F] [K] [P] [Adresse 2] [Localité 2] Comparante en personne et assistée de Maître Jean-Baptiste LETELLIER, avocat au barreau de PARIS

ET DEFENDEUR(S) :

Monsieur [B] [D] [Adresse 3] [Localité 3] Comparant en personne et assisté de Maître Olivier BROCHARD, avocat au barreau de PARIS

Par acte de commissaire de justice en date du 23 janvier 2025, Mme [F] [P], [Adresse 2] [Localité 2], a fait délivrer à M. [B] [D], [Adresse 3] [Localité 3] une assignation à comparaitre le 1er avril 2025 devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Saint Ouen pour : - déclarer l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail et donc la résiliation du bail, - ordonner l’expulsion de M. [B] [D] et de tous occupants de son chef, - condamner le défendeur à la somme de 4 000 € à titre de loyers et charges impayés au 20 janvier 2025 avec intérêts à taux légal à compter de la présente assignation, - condamner le défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et aux charges jusqu’à la libération effective des lieux, - condamner le défendeur à la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, - condamner le défendeur aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer, - constater l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

L’acte n’ayant pu être remis à la personne physique, il a été fait application des articles 656 à 658 du Code de procédure civile,

Le 7 mars 2025, M. [B] [D] dépose une demande d’aide juridictionnelle,

A l’audience du 1er avril 2025, Mme [F] [P] comparait, M. [B] [D] comparait,

La demande d’aide juridictionnelle déposée par M. [B] [D] étant en cours de traitement, l’affaire est renvoyée au 3 juin 2025,

A l’audience du 3 juin 2025, Mme [F] [P] n’est ni présente, ni représentée, M. [B] [D] est représenté,

La caducité d’assignation d’office est prononcée,

Par courrier au greffe du tribunal en date du 12 juin 2025, Mme [F] [P] demande le relevé de la caducité prononcée le 3 juin 2025,

Le 16 juin 2025, la caducité de la décision rendue le 3 juin 2025 est rapportée et l’audience renvoyée au 9 octobre 2025,

A l’audience du 9 octobre 2025, Mme [F] [P] comparait, M. [B] [D] comparait assisté,

Mme [F] [P] rappelle que M. [D] est locataire depuis 2005 et actualise la dette à 5 000 € à la date du 8 octobre 2025,

M. [D] conteste la dette et rappelle avoir repris le paiement des loyers depuis janvier 2025,

L’affaire est successivement renvoyée au 2 décembre 2025, aux 3 février et 10 mars 2026,

A l’audience du 10 mars 2026, Mme [F] [P] comparait assistée, M. [B] [D] comparait assisté,

Mme [P] actualise la dette locative à la somme de 3 700 €, échéance de mars 2026 incluse et 1 071,54 € sont demandés au titre de dégradations commises sur la porte palière par M. [D],

M. [D] est dans une situation financière difficile, il a 63 ans et élève seul son fils de 6 ans. Les allocations APL ont été interrompues et devraient être rétablies sur la base de 500€ par mois, avec un rappel sur trois mois. M. [D] a mis en place un virement de 100€ pour apurer sa dette et a déjà remboursé 300 € pour la dégradation de la porte palière. Un dossier FSL est en cours, le paiement des loyers a repris. Le rapport social est versé au débat. M. [D] demande des délais sur 36 mois, à raison de 100€ par mois et le solde à la 36ème échéance,

Mme [P] s’oppose aux délais sur 36 mois mais accepte 4 mois maximum,

Les parties ont déposé des conclusions à l’audience auxquelles il convient de se référer,

L’affaire est mise en délibéré au 14 avril 2026 avec mise à disposition au greffe,

MOTIFS DE LA DECISION Vu la loi du 6 juillet 1989,

Vu l’article 9 du Code de procédure civile,

1)sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 114 de la loi n°98-697 du 29 juillet 1998, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représen-tant de l’Etat dans le département, au moins six semaines avant l’audience,

L’assignation du 23 janvier 2025 a été dénoncée à la préfecture de Saint Denis par voie électronique le 28 janvier 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 1er avril 2025,

La saisine de la CCAPEX a également été effectuée par courrier électronique le 8 novembre 2024, soit deux mois au moins avant l’assignation délivrée le 23 janvier 2025, conformé-ment à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

Par conséquent, la demande est recevable,

2) sur les demandes au principal,

Le contrat d’habitation signé entre Mme [F] [P] et M. [B] [D] le 28

août 2005 contient une clause résolutoire (art. 14) qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers et charges échus et après la délivrance d’un commandement de payer, resté infructueux dans un délai de deux mois, le bail sera résilié de plein droit,

Par exploit du 8 novembre 2024, Mme [F] [P] a fait délivrer à M. [B] [D] un commandement de payer visant la clause résolutoire dans les deux mois la somme au principal de 3 000 € au titre de la dette locative, échéance d’octobre 2024 incluse,

Pour autant la dette locative n’a pas été intégralement soldée dans les deux mois suivant la délivrance du commandement,

Il y a donc lieu de constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 8 novembre 2005 en date du 9 janvier 2025,

3) sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

M. [B] [D] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 9 janvier 2025, ce qui cause nécessairement un préjudice au bailleur,

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de M. [B] [D] ainsi que celle de toutes les autres personnes se trouvant de son fait dans le logement situé [Adresse 3] [Localité 3] et si besoin avec le concours de la force publique, deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, demeuré infructueux,

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

L'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la me-sure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le bailleur de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien,

M. [B] [D] sera en conséquence condamné à payer à Mme [F] [P] à compter du 9 janvier 2025 à une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations si le bail s’était poursuivi, majoré selon les dispositions contractuelles et augmenté des charges légalement exi-gibles, et ce jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés,

Ainsi, le préjudice subi par Mme [F] [P] du fait du maintien dans les lieux des locataires sera intégralement réparé par l’allocation de l’indemnité d’occupation susvisée,

4) sur les loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des dispositions légales du Code civil, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus,

Mme [F] [P] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le contrat de location signé, le commandement de payer du 8 novembre 2024, un décompte arrêté à la date du 18 novembre 2025 et l’assignation délivrée en vue de l’audience,

Au vu du décompte arrêté au 10 mars 2026, la somme à payer au titre de la dette locative s’élève à 3 700€, échéance de mars 2026 incluse,

En conséquence, il sera fait droit à la demande de Mme [F] [P] de condamner M. [B] [D] au paiement de la somme de 3 700 €, représentant les loyers et charges impayés, échéance de mars 2026 incluse, somme majorée des intérêts à taux légal sur la somme de 3 000 € à compter du commandement de payer et sur le surplus, soit 700€ à compter de la présente décision,

5) sur la détérioration de la partie commune

Le 24 novembre 2025, le syndic de l’immeuble a informé Mme [P] par courrier RAR que la porte d’entrée de l’immeuble, partie commune, avait été repeinte en octobre 2025 par M. [D] et ce, sans autorisation du syndicat des copropriétaires,

Un devis de l’entreprise GALLAO pour la remise en état de cette porte a été communiquée à Mme [P] pour un montant de 1 071,54€, somme que M. [D] a accepté de payer,

En conséquence, M. [B] [D] sera condamné à payer à Mme [F] [P] la somme de 1 071,54€ au titre de la remise en état de la porte d’entrée, somme majorée des intérêts à taux légal à compter de la présente décision,

6) sur la demande reconventionnelle de délais,

M. [B] [D] a expliqué à l’audience les difficultés financières rencontrées, les démarches effectuées auprès de la CAF pour la reprise des versements d’aide au logement ainsi que le dépôt d’un dossier FSL en juin 2025 pour obtenir un apurement accéléré de sa dette,

M. [D], qui assume par ailleurs seul la charge de son fils de 6 ans, a repris le paiement intégral des loyers depuis juillet 2025, augmentés de compléments pour apurer la dette,

M. [D], a demandé des délais de paiement sur 36 mois, délais que Mme [P] serait prête à accepter sur une période maximum de quatre mois,

Au vu des éléments financiers du dossier et des engagements pris par M. [B] [D], des délais seront accordés selon les modalités exposées dans le dispositif,

6) sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Il ne serait pas équitable de laisser à la charge du bailleur les frais qu’il a avancés au titre

de la présente procédure,

En conséquence, M. [B] [D] sera condamné au paiement d’une somme qui sera équitablement fixée à 500 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

M. [B] [D] qui succombe au principal sera condamné aux entiers dépens, y compris le coût du commandement de payer, délivré le 8 novembre 2024,

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement con-tradictoire rendu en premier ressort,

Déclare la demande recevable,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du contrat de location conclu le 28 août 2005 entre les parties pour le logement situé [Adresse 3] [Localité 3] sont réunies au 9 janvier 2025,

Constate que M. [B] [D] est occupant sans droit ni titre depuis le 9 janvier 2025,

Condamne M. [B] [D] à payer à Mme [F] [P] à compter du 9 janvier 2025 une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations si le bail s’était poursuivi, majoré selon les dispositions contractuelles et augmenté des charges légalement exigibles, et ce jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés, que ce soit du fait d’un départ volontaire ou d’une expulsion,

Ordonne l’expulsion de M. [B] [D] ainsi que celle de toutes les autres personnes se trouvant de son fait dans le logement situé [Adresse 3], [Localité 3] et si besoin avec le concours de la force publique,

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles R.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

Condamne M. [B] [D] à payer à Mme [F] [P] en deniers et quit-tances la somme de 3 700 € (trois mille sept cents euros), représentant les loyers et char-ges impayés, échéance de mars 2026 incluse, et la somme de 1 071,54€ (mille soixante et onze euros et 54 centimes), sommes majorées des intérêts à taux légal sur le montant de 3 000 € (trois mille euros) à compter de la délivrance du commandement de payer et sur le surplus, soit 1 771,54€ (mille sept soixante et onze euros et 54 centimes), à compter de la présente décision,

Condamne M. [B] [D] à payer 500 € (cinq cents euros) au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne M. [B] [D] aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer du 8 novembre 2024,

Ordonne le sursis à l’exécution des poursuites,

Autorise M. [B] [D] à se libérer de sa dette en 36 (trente-six) mensualités, soit trente-cinq mensualités de 100 € (cent euros) chacune, la trente-sixième représentant le solde de la totalité des condamnations, intérêts et frais compris, sauf meilleur accord des parties ou apurement anticipé du locataire,

Dit que les mensualités devront être payées à échéance en plus de l’indemnité d’occupation et en même temps,

Suspend les effets de la clause résolutoire durant l’exécution desdits délais,

Dit que si les délais seront respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué,

Dit en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact : 1 – la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets, 2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, 3 – qu’à défaut par M. [B] [D] d’avoir libéré le logement situé [Adresse 3], [Localité 3] au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et celle de tous occupants de son chef et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meubles désigné par les expulsés ou à défaut par le bailleur, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

Constate l’exécution provisoire de la présente décision,

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe du Tribunal de Saint-Ouen le 14 avril 2026, la minute étant signée par

LE GREFFIER LA JUGE M.T.T.