Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à :

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Hela KACEM ; Monsieur [H] [E]

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP fond

N° RG 25/09626 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBEBD

N° MINUTE :

JUGEMENT rendu le mardi 14 avril 2026

DEMANDERESSE S.A. ELOGIE [S], dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0220

DÉFENDEUR Monsieur [H] [E], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffière lors de l’audience,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 09 février 2026

JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 14 avril 2026 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Antonio FILARETO, Greffier lors du délibéré

Décision du 14 avril 2026 PCP JCP fond - N° RG 25/09626 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBEBD

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 7 novembre 2017, la SA ELOGIE [S] a donné à bail M. [Z] [E] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3].

M. [Z] [E] est décédé le 30 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 mars 2025, la société ELOGIE [S] a fait sommation à l’occupant des lieux de justifier des conditions d’occupation du logement, vainement.

Autorisée par ordonnance en date du 5 juin 2025, la société ELOGIE [S] a mandaté un commissaire de justice aux fins de se rendre dans le logement situé [Adresse 3] et de constater les conditions d’occupation du logement. Par procès-verbal de constat du 8 juillet 2025, le commissaire de justice a constaté dans les lieux la présence de M. [H] [E], lequel a déclaré être le frère du locataire en titre.

C'est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 20 octobre 2025, la société ELOGIE [S] a fait assigner M. [H] [E] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] aux fins de : constater que le bail consenti à M. [Z] [E] a été résilié de plein droit du fait de son décès le 30 mai 2023 ;dire que M. [H] [E] en est occupant sans droit ni titre,ordonner l'expulsion de M. [H] [E], et celle de tous occupants de son chef, avec assistance de la force publique et d’un serrurier au besoin,condamner M. [H] [E] à lui verser à compter du décès de M. [Z] [E] une indemnité d'occupation correspondant au montant du loyers et des charges, jusqu'à libération effective des lieux,condamner M. [H] [E] à lui verser la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens, en ce compris la sommation interpellative du 4 mars 2025 et du procès-verbal de constat du 8 juillet 2025. L'affaire a été appelée à l’audience du 9 février 2026.

A l'audience du 9 février 2026, la société ELOGIE [S], représentée par son conseil, a déposé des conclusions dont elle a justifié de la signification, par acte de commissaire de justice en date du 28 janvier 2026, aux termes desquelles elle maintient les demandes contenues dans son acte introductif d’instance, et sollicite additionnellement : - la condamnation de M. [H] [E] à débarrasser et laisser l’accès au logement qu’il occupe pour le remplacement des fenêtres sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir jusqu’à l’accès au logement, A défaut, - l’autorisation, à compter du 8ème jour suivant la signification du jugement à intervenir, de toute société dûment mandatée à pénétrer dans le logement occupé par M. [H] [E] afin de le débarrasser de ses meubles et de faire remplacer les fenêtres, avec l’assistance d’un commissaire de justice, d’un serrurier, d’un commissaire de police si besoin, ou à défaut d’une des personnes prévues à l’article L. 142-1 du code des procédures civiles d’exécution ; - que les frais du débarras soit mis à la charge de M. [H] [E].

Au soutien de ses demandes, le bailleur soutient, au visa de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, que les conditions du transfert de bail ne sont pas réunies, et que c’est ainsi sans droit ni titre que M. [H] [E] occupe les lieux. Elle ajoute avoir engagé d’importants travaux dans la résidence, notamment le remplacement des fenêtres de l’ensemble des bâtiments, expliquant que M. [H] [E] refuse tout accès au logement, malgré une mise en demeure datée du 23 décembre 2025, signifiée le 31 décembre 2025, et qu’il a été constaté par le commissaire de justice ayant réalisé le constat du 8 juillet 2025 que l’appartement était encombré par des vêtements et objets hétéroclites qui occupaient tout l’espace.

Bien que régulièrement assigné à étude, M. [H] [E] n'a pas comparu ni ne s'est fait représenter à l'audience du 9 février 2026.

En application de l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, le défendeur n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur la demande d’expulsion

Il ressort de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ; aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En l'espèce, il n’est ni justifié de la qualité d’ascendant, descendant ou concubin notoire de M. [H] [E], lequel a déclaré être le frère de M. [Z] [E], pas plus qu’il n’est justifié de la condition de cohabitation d’un an entre M. [H] [E] et le locataire en titre, à la date du décès de ce dernier.

Seules les personnes limitativement énumérées à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 pouvant bénéficier du transfert de bail, à la condition qu’ils aient cohabité durant un an avec le locataire en titre durant un an à la date de son décès, les conditions du transfert du bail ne sont pas réunies. Le contrat de bail s'est donc trouvé résilié à la date du décès du locataire, M. [Z] [E], soit le 30 mai 2023.

M. [H] [E] étant occupant sans droit ni titre de ce logement, il y a lieu d'ordonner son expulsion, étant rappelé que les modalités de cette expulsion, notamment s'agissant du sort du mobilier garnissant le logement, sont prévues par les articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté, de la compétence du juge de l’exécution.

Il résulte en outre de l'article L 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution, auquel renvoie l'article L613-1 du Code de la construction et de l'habitation, que si l'expulsion porte sur un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L 412-3 à L 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé. Il convient d'indiquer en conséquence que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Sur les demandes en paiement au titre de l'indemnité d'occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l'espèce, le bailleur sollicite que l'indemnité d'occupation soit égale au montant du loyer et des charges. L'indemnité d'occupation sera par conséquent fixée à un montant égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Il n’est en revanche pas démontré que M. [H] [E] occupe les lieux depuis le décès de M. [Z] [E], aucune pièce ne permettant d’établir son occupation des lieux avant la sommation interpellative du 4 mars 2025.

En conséquence, M. [H] [E] sera condamné au paiement d’une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges à compter du 4 mars 2025 jusqu’à parfaite libération des lieux.

Sur la condamnation de M. [H] [E] à débarrasser et laisser l’accès au logement qu’il occupe sous astreinte

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce, la bailleresse sollicite la condamnation de M. [H] [E] à débarrasser le logement et à laisser son libre accès sous astreinte, au motif qu’il refuserait sans motif valable de laisser accès à l’entreprise mandatée pour réaliser des travaux de remplacement des fenêtres dans l’ensemble de l’immeuble. Elle souligne par ailleurs qu’il résulte du procès-verbal de constat du 8 juillet 2025 que le logement est très encombré, ce qui nécessite que le logement soit débarrassé pour permettre les travaux.

Elle justifie de plusieurs tentatives d’accès au logement que M. [H] [E] occupe sans droit ni titre et de l’état d’encombrement des lieux. Il est ainsi porté atteinte à son droit de propriété, et il convient en conséquence de faire droit à ses demandes tendant à : - condamner M. [H] [E] à débarrasser et laisser l’accès au logement qu’il occupe pour le remplacement des fenêtres sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir jusqu’à l’accès au logement, A défaut, - autoriser, à compter du 8ème jour suivant la signification du jugement à intervenir, de toute société dûment mandatée à pénétrer dans le logement occupé par M. [H] [E] afin de le débarrasser de ses meubles et de faire remplacer les fenêtres, avec l’assistance d’un commissaire de justice, d’un serrurier, d’un commissaire de police si besoin, ou à défaut d’une des personnes prévues à l’article L. 142-1 du code des procédures civiles d’exécution ; - dire que les frais du débarras seront mis à la charge de M. [H] [E].

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce inclus le coût de l'assignation.

L’équité justifie de faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de la somme de 500 euros.

L'exécution provisoire est de droit et aucune circonstance ne justifie qu’elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du contrat de bail liant la société ELOGIE [S] et M. [Z] [E] relativement au logement situé [Adresse 3] à la date du décès du locataire le 30 mai 2023 ;

ORDONNE en conséquence à M. [H] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [H] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société ELOGIE [S] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [H] [E] à verser à la société ELOGIE [S] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'ils auraient été si le contrat de M. [Z] [E] s'était poursuivi, à compter du 4 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion);

CONDAMNE M. [H] [E] à débarrasser et laisser l’accès au logement qu’il occupe pour le remplacement des fenêtres sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir jusqu’à l’accès au logement, A défaut, AUTORISE, à compter du 8ème jour suivant la signification du jugement à intervenir, toute société dûment mandatée à pénétrer dans le logement occupé par M. [H] [E] afin de le débarrasser de ses meubles et de faire remplacer les fenêtres, avec l’assistance d’un commissaire de justice, d’un serrurier, d’un commissaire de police si besoin, ou à défaut d’une des personnes prévues à l’article L. 142-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que les frais du débarras seront mis à la charge de M. [H] [E].

CONDAMNE M. [H] [E] à verser à la société ELOGIE [S] la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [H] [E] aux dépens de l'instance ;

REJETTE le surplus des demandes ;

ORDONNE l'exécution provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection