Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : M [Y] [J]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Sylvie JOUAN

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/11731 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBUCY

N° MINUTE : 17

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 13 avril 2026

DEMANDERESSE S.A. ADOMA, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Sylvie JOUAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0226

DÉFENDEUR Monsieur [Y] [J], demeurant [Adresse 2] comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL Lucie BUREAU, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 26 janvier 2026

ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 13 avril 2026 par Lucie BUREAU, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 13 avril 2026 PCP JCP ACR référé - N° RG 25/11731 - N° Portalis 352J-W-B7J-DBUCY

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé en date du 13 août 2015, la SA ADOMA a consenti à M. [Y] [J] un contrat de résidence portant sur un logement n°[Etablissement 1] de la résidence [Localité 1] COMMANDERIE sise [Adresse 3].

Par acte d'huissier en date du 17 décembre 2025, la SA ADOMA a fait assigner M. [Y] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS statuant en référés aux fins de voir : constater que M. [Y] [J] est devenu occupant sans droit ni titre à la suite de la résiliation de son contrat par ADOMA ; en conséquence, ordonner l'expulsion de M. [Y] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, ce au besoin avec l’assistance de la force publique ; condamner M. [Y] [J] au paiement des sommes provisionnelles suivantes : - 4360,39 euros au titre des redevances et indemnités d'occupation arrêtées au 8 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du jour de la mise en demeure ; - une indemnité mensuelle d'occupation depuis le 1er décembre 2025 égale au montant de la redevance mensuelle au taux en vigueur dans le foyer mois par mois jusqu’à la libération des lieux ; - 600 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; condamner M. [Y] [J] aux entiers dépens.

L'affaire est appelée et examinée à l'audience du 26 janvier 2026.

La SA ADOMA est représentée par son avocat. Elle maintient les demandes exposées dans l'assignation et précise que la dette est à ce jour de 4681,87 euros au 16 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus. Elle indique qu’un paiement est intervenu le 10 janvier 2026 d’un montant de 80 euros, mais que la redevance mensuelle est de 481,48 euros ; que l’APL a été suspendue du fait des impayés. Elle s’oppose à l’octroi de tous délais.

M. [Y] [J] a comparu en personne. Il indique être d’accord avec le montant de la dette ; qu’il perçoit le RSA et ne peut pas retravailler suite à une opération de la main . Il sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois en sus de la redevance.

L'affaire a été mise en délibéré au 13 avril 2026, date de prononcé de l'ordonnance par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse où que justifie l’existence d’un différend. Aux termes de l’article 835 du même code, le juge peut accorder au créancier une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la résiliation du contrat de résidence

Le contrat de résidence liant M. [Y] [J] et la SA ADOMA doit être considéré comme portant sur un logement-foyer au sens de l'article [Etablissement 2] de la construction et de l'habitation qui le définit comme un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective et qui accueille notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées.

En application de l'article L.633-2 du code de la construction et de l'habitation, le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : - inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ; - cessation totale d'activité de l'établissement ; - cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré.

L'article R.633-3 du même code précise que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis : a) d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. b) de trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité.

Cet article précise les conditions de forme de la résiliation en indiquant que la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Il est jugé au visa de ce texte que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d'un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire (Ccass Civ 3ème 1 décembre 2016, n° 15-27.795).

En l'espèce, le contrat liant M. [Y] [J] et la SA ADOMA reprend de façon effective ces dispositions. Il est justifié qu'une mise en demeure a été signifiée à M. [Y] [J] par acte de commissaire de justice en date du 20 juin 2025, comportant le rappel des conditions de la résiliation, mise en demeure sollicitant le paiement de la somme de 2801,77 euros au titre du solde locatif.

Dans le mois de ladite mise en demeure, un versement de l’APL de 402 euros est intervenu le 30 juin 2025 et le paiement par le défendeur de la somme de 79,48 euros le 11 juillet 2025, soit un total de 481,48, insuffisant à régler le solde de la dette. Par conséquent, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du contrat de résidence à la date du 20 juillet 2025.

M. [Y] [J] se trouvant occupant sans droit ni titre à la suite de la résiliation de son contrat de résidence, son expulsion sera par conséquent ordonnée dans les conditions fixées au dispositif ci-après.

Sur les sommes dues au titre de l'arriéré locatif

Le dernier décompte produit par la SA ADOMA comporte un solde de 4681,87 euros au 16 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus. M. [Y] [J] ne justifie d’aucun règlement postérieur à cette date.

Par conséquent, M. [Y] [J] sera condamné au paiement de la somme de 4681,87 euros au 16 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, compte tenu des paiements intervenus après la mise en demeure.

Sur les délais de paiement

Comme indiqué ci-dessus, le contrat de résidence objet du présent litige est soumis aux dispositions du Code de la construction et de l'habitation et du Code civil, mais non aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, et en particulier à son article 24.

Aux termes des articles 1304 dernier alinéa et 1224 et suivants du Code civil, la condition résolutoire est celle qui, lorsqu’elle s’accomplit, opère la révocation de l’obligation et qui remet les choses au même état que si l’obligation n’avait pas existé. Il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Les dispositions de l'article 1343-5 du Code Civil précisent que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.

M. [Y] [J] sollicite des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois en sus de la redevance. Il convient toutefois de relever qu’il n’a réglé que la somme de 80 euros par mois au cours des deux derniers mois. Il n’apparaît en outre pas en mesure de reprendre le paiement de la redevance courante au vu de ses revenus. Il n’apparaît pas en mesure de régler sa dette. En outre un paiement de 50 euros par mois sur 24 mois ne permettrait pas de régler ladite dette.

Il sera donc débouté de sa demande.

Sur l'indemnité d'occupation

Afin de préserver les intérêts de la demanderesse, le résident est redevable à son égard d'une indemnité d'occupation mensuelle qui se substitue à la redevance, et ce à compter du 1er janvier 2026 et jusqu'à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion.

Il convient de prévoir que cette indemnité d'occupation mensuelle sera égale au montant de la redevance qui aurait été due si le contrat de résidence s'était poursuivi.

Sur les mesures accessoires

Au vu des faits de la cause et de la situation des parties, il apparaît inéquitable de mettre à la charge de M. [Y] [J] les frais irrépétibles exposés par la société ADOMA qui sera déboutée de sa demande sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il sera toutefois condamné au paiement des dépens.

Il sera rappelé que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant, après débats en audience publique, par ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir et dès à présent vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile ;

CONSTATONS l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de résidence conclu entre les parties le 13 août 2015 et portant sur le logement n°C008 de la résidence [Localité 1] [Adresse 4] sise [Adresse 3], ce, à la date du 20 juillet 2025 ;

CONDAMNONS M. [Y] [J] au paiement à la SA ADOMA de la somme provisionnelle de 4681,87 euros, au titre de l'arriéré locatif au 16 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DEBOUTONS M. [Y] [J] de sa demande de délais de paiement ;

DISONS qu'à défaut d'avoir libéré les lieux deux mois après la signification du commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à l'expulsion de M. [Y] [J] et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique si besoin est ;

CONDAMNONS M. [Y] [J] au paiement à la SA ADOMA d'une indemnité d'occupation égale au montant de la redevance qui aurait été due si le contrat de résidence s'était poursuivi, et ce à compter du 1er janvier 2026 et jusqu'à complète libération des lieux se matérialisant par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire ;

DEBOUTONS la SA ADOMA de sa demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [Y] [J] aux dépens de l'instance ;

REJETONS toute demande plus ample ou contraire ;

LE GREFFIER LA PRESIDENTE