Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : M [S] [V]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/08548 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA4D6

N° MINUTE : 9

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 13 avril 2026

DEMANDERESSE Etablissement public [Localité 1] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Elisabeth WEILLER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDEUR Monsieur [S] [V], demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL Lucie BUREAU, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 26 janvier 2026

ORDONNANCE réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 13 avril 2026 par Lucie BUREAU, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 13 avril 2026 PCP JCP ACR référé - N° RG 25/08548 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA4D6

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 décembre 2007, [Localité 1] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [S] [V] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 2] (escalier 02 - rez-de-chaussée, porte RDG), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 213,52 euros.

Par acte de commissaire de justice du 20 mars 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3058,15 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [S] [V] le 24 mars 2025.

Par assignation du 1er septembre 2025, [Localité 1] HABITAT OPH a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [S] [V] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : −

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, et subsidiairement d’un montant égal au montant du loyer ; −4964,78 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif,−350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et plus généralement de tous actes rendus nécessaires à l’occasion de la présente procédure. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 2 septembre 2025.

À l'audience du 26 janvier 2026, [Localité 1] HABITAT OPH, représenté par son conseil, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 20 janvier 2026, s'élève désormais à 6520,85 euros, terme du mois de décembre inclus. Il précise qu’il n’y a pas eu de règlement depuis juin 2024 et que le contrat ne contient aucune clause pénale.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [S] [V] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 avril 2026, date du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

[Localité 1] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023, ou renouvelés avant cette date, de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de bail a pris effet le 18 décembre 2007 pour une durée de trois ans. Il s’est donc renouvelé le 18 décembre 2010 / 2013 / 2016/ 2019 et enfin le 18 décembre 2022, de sorte que le débiteur disposait d’un délai de deux mois pour régler la dette à compter du commandement de payer.

Dans ce délai, aucun paiement n’est intervenu. L’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sera constatée à la date du 20 mai 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire, devenu occupant sans droit ni titre, ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser [Localité 1] HABITAT OPH, deux mois après délivrance d’un commandement de quitter les lieux, à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur la dette locative

En l’espèce, [Localité 1] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 20 janvier 2026, M. [S] [V] lui devait la somme de 6520,85 euros, soustraction faite des frais de procédure et terme du mois de décembre 2025 inclus.

M. [S] [V] sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Aucun élément ne justifie de fixer cette indemnité au montant du loyer augmenté de 50 %.

M. [S] [V] sera par conséquent condamné à payer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmentée des charges, et ce à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à libération effective des lieux loués.

Sur les demandes accessoires

M. [S] [V], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de l’assignation et du commandement de payer. Il n’appartient toutefois pas au juge des référés de statuer sur des dépens hypothétiques.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 350 euros à la demande de [Localité 1] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Il sera rappelé que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que le contrat conclu le 14 décembre 2007 entre [Localité 1] HABITAT OPH et M. [S] [V], concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 2] (escalier 02 - rez-de-chaussée, Porte RDG) est résilié depuis le 20 mai 2025,

ORDONNONS à M. [S] [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 2] (escalier 02 - rez-de-chaussée, Porte RDG) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, et deux mois après délivrance d’un commandement de quitter les lieux, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

CONDAMNONS M. [S] [V] à payer à [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 6520,85 euros (six mille cinq cent vingt euros et quatre-vingt-cinq centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 20 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus,

CONDAMNONS M. [S] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à libération effective des lieux, matérialisée par la remise des clés ou procès-verbal d’expulsion ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire ;

CONDAMNONS M. [S] [V] à payer à [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 350 euros (trois cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS M. [S] [V] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 mars 2025 et celui de l'assignation du 1er septembre 2025,

REJETONS toute demande plus ample ou contraire.

La Greffière La Juge