Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Mme [Y] [J]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Nicolas GUERRIER

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/08968 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA66C

N° MINUTE : 14

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 13 avril 2026

DEMANDERESSE S.A. ELOGIE SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208

DÉFENDERESSE Madame [Y] [J], demeurant [Adresse 2] comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL Lucie BUREAU, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 26 janvier 2026

ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 13 avril 2026 par Lucie BUREAU, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 13 avril 2026 PCP JCP ACR référé - N° RG 25/08968 - N° Portalis 352J-W-B7J-DA66C

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 mars 2024, la société ELOGIE-SIEMP a consenti un bail d’habitation à Mme [Y] [J] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] (Bâtiment 2 - escalier G - 4ème étage - Porte G), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 492,85 euros et d’une provision pour charges de 191,83 euros.

Par acte de commissaire de justice du 21 mars 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2120,43 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de Mme [Y] [J] le 19 mars 2025.

Par assignation du 22 septembre 2025, la société ELOGIE-SIEMP a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [Y] [J], statuer sur le sort des meubles et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, jusqu’à libération des lieux,2724,96 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, échéance de juillet 2025 incluse ; 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 septembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 26 janvier 2026, la société ELOGIE-SIEMP, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 22 janvier 2026, s’élève désormais à la somme de 2362,10 euros, terme du mois de décembre inclus. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par la défenderesse. La société ELOGIE-SIEMP considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [Y] [J], qui comparait à l’audience, reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100 euros, en plus du loyer courant. Elle précise qu’elle a deux enfants à charge respectivement de 23 et 16 ans. Elle indique avoir repris un emploi en octobre 2025 en contrat de travail à durée déterminée et percevoir à ce titre entre 1000 et 1200 euros de revenus mensuels.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 avril 2026, date de prononcé de la présente ordonnance par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société ELOGIE-SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. Il en est de même si le contrat a été renouvelé avant cette date.

En l’espèce, le contrat de bail a pris effet le 5 mars 2024 pour une durée de six ans, soit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi. Conformément aux termes du commandement de payer, la défenderesse disposait d’un délai de six semaines pour régler la dette après délivrance du commandement de payer le 21 mars 2025, soit avant le 2 mai 2025.

Dans ce délai, n’est intervenu qu’un seul versement de l’APL à hauteur de 471 euros le 31 mars 2025, insuffisant à régler la somme réclamée.

Il convient par conséquent de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la date du 2 mai 2025.

Sur la dette locative

En l’espèce, la société ELOGIE-SIEMP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 22 janvier 2026, Mme [Y] [J] lui devait la somme de 2362,10 euros, terme du mois de décembre 2025 inclus.

Mme [Y] [J] ne conteste pas ce montant. Elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.

Sur les délais suspensifs de la clause résolutoire

Eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect des délais tels que précisés dans le dispositif, à hauter de 100 euros par mois en sus du loyer.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Il sera en outre prévu dans ce cas, que le sort des meubles meublants les lieux loués sera régi par les dispositions de l’article L.433-1, L.433-2 et R.433-1 à R.433-7 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Son montant sera fixé à celui du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, outre les charges, et ce jusqu’à libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Mme [Y] [J], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

En l’espèce, compte tenu des situations respectives des parties, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que le contrat conclu le 5 mars 2024 entre la société ELOGIE-SIEMP et Mme [Y] [J], concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] (Bâtiment 2 - escalier G- 4ème étage - Porte G) est résilié depuis le 2 mai 2025,

CONDAMNONS Mme [Y] [J] à payer à la société ELOGIE-SIEMP la somme de 2362,10 euros (deux mille trois cent soixante-deux euros et dix centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 22 janvier 2026, terme du mois de décembre 2025 inclus,

AUTORISONS Mme [Y] [J] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 23 mois, en plus du loyer courant, une somme de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [Y] [J],

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 2 mai 2025, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [Y] [J] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2 et R.433-1 à R.433-7 du code des procédures civiles d'exécution, Mme [Y] [J] sera condamnée à verser à la société ELOGIE-SIEMP une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion, CONDAMNONS Mme [Y] [J] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 21 mars 2025,

DÉBOUTONS la société ELOGIE-SIEMP de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

La Greffière La Juge