Demande en garantie des vices cachés ou tendant à faire sanctionner un défaut de conformité

RE F E R E

N°

Du 10 Avril 2026

N° RG 25/00712

N° Portalis DBYC-W-B7J-LY5G 50D

c par le RPVA le à

Me Bruno CRESSARD, Me Jean FAMEL, Me Nicolas MENAGE

- copie dossier - 2 copies service expertises

Expédition et copie executoire délivrée le: à

Me Bruno CRESSARD, Me Jean FAMEL, Me Nicolas MENAGE

Cour d'appel de Rennes TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

OR D O N N A N C E

DEMANDEURS AU REFERE:

Madame [W] [O], demeurant [Adresse 1] représentée par Me Jean FAMEL, avocat au barreau de RENNES, substitué par Me GOMES, avocat au barreau de RENNES,

Monsieur [Y] [G], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Jean FAMEL, avocat au barreau de RENNES substitué par Me GOMES, avocat au barreau de RENNES,

DEFENDEURS AU REFERE:

Madame [Q] [Z] [C], demeurant [Adresse 2] représentée par Me Nicolas MENAGE, avocat au barreau de RENNES, substitué par Me CARO, avocate au barreau de RENNES,

Monsieur [F] [K], demeurant [Adresse 3] représenté par Me Bruno CRESSARD, avocat au barreau de RENNES, substitué par Me HUTIN, avocat au barreau de RENNES,

LE PRESIDENT: Alice MAZENC, Présidente

LE GREFFIER: Graciane GILET, greffier, lors des débats et Claire LAMENDOUR, greffier, lors du prononcé par mise à disposition au greffe, qui a signé la présente ordonnance.

DEBATS: à l’audience publique du 11 Mars 2026,

ORDONNANCE: contradictoire, prononcée par mise à disposition au Greffe des référés le 10 Avril 2026, date indiquée à l’issue des débats

VOIE DE RECOURS: Cette ordonnance peut être frappée d’appel devant le greffe de la Cour d’Appel de [Localité 1] dans les 15 jours de sa signification en application des dispositions de l’article 490 du code de procédure civile. L’appel de cette décision n’est cependant pas suspensif de son exécution.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique de vente en date du 20 décembre 2013, Monsieur [F] [K] et Madame [Q] [C] ont acquis la propriété d’une maison à usage d’habitation sise [Adresse 4] à [Localité 2] (35).

En octobre 2014, Monsieur [K] et Madame [C] ont constaté des infiltrations dans leur sous-sol.

L’assureur Dommages-Ouvrages, la société AVIVA, a versé à Monsieur [K] et Madame [C] la somme de 19 855,06 euros, sur la base des recommandations du cabinet CRISTALLIS, laquelle leur a servi à réaliser les travaux préconisés par l’expert, et notamment la reprise d’étanchéité de la terrasse avec pose d’un delta MS (pièces n°1-2 [K]).

Suivant acte authentique de vente en date du 20 mai 2020, Monsieur [K] et Madame [C] ont cédé à Monsieur [Y] [G] et Madame [W] [O] la propriété de la maison (pièce n°1 dem).

Selon rapport en recherches de fuites en date du 12 octobre 2023, il est relevé des infiltrations en pied de façade ouest et sud du salon et en pied de la façade de de la cuisine (pièce n°2 dem).

Selon rapport en date du 31 janvier 2025, l’expert a également constaté des infiltrations dans le sous-sol et a conclu à l’insuffisance de l’étanchéité extérieure (pièce n°8 dem).

Selon rapport en date du 27 mai 2025, l’expert a relevé que les travaux réalisés par Monsieur [K] et Madame [C] ne sont pas conformes aux recommandations du cabinet CRISTALLIS, seuls des travaux partiels ayant été entrepris (pièces n°15-16 dem).

Par courriers recommandés avec accusé de réception en date du 22 juillet 2025, les consorts [L] ont mis en demeure Monsieur [K] et Madame [C] de se prononcer sur ces nouveaux éléments (pièces n°17-18 dem).

Suivant actes de commissaire de justice délivrés les 04 et 05 septembre 2025, les consorts [L] ont fait assigner Monsieur [K] et Madame [C] devant le juge des référés du Tribunal judiciaire de Rennes, aux fins de voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire.

Suivant procès-verbal de commissaire de justice en date du 25 février 2026, des traces sombres sur les parpaings du sous-sol ont été constatées, ainsi que des tâches blanches s’apparentant à du salpêtre (pièce n°22).

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience du 11 mars 2026, les consorts [L], représentés par leur conseil, demandent au juge de bien vouloir : Ordonner une mesure d’expertise judiciaire, Débouter Monsieur [K] de ses demandes, Condamner Monsieur [K] à verser à Monsieur [G] et Madame [O] la somme de 1 000 euros, au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Au soutien de leurs demandes, ils font valoir qu’à l’occasion de la vente, Monsieur [K] et Madame [C] ont affirmé avoir mis en œuvre les travaux de reprise nécessaires à mettre un terme à aux infiltrations, mais que les travaux préconisés n’ont pas été effectués en totalité, et que des infiltrations sont de nouveau apparues. Ils soulignent que Monsieur [K] contredit les rapports d’expert, sans lui-même produire d’éléments objectifs au soutien de ses dires.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience du 11 mars 2026, Monsieur [K], représenté par son conseil, demande au juge de bien vouloir : A titre principal, débouter Monsieur [G] et Madame [O] de leur demande tendant à la désignation d’un expert judiciaire, A titre subsidiaire, adjoindre à la mission de l’expert : « Décrire l’intégralité des travaux d’étanchéité de la terrasse réalisés par Monsieur [K] en 2018 dans le cadre du litige ayant donné lieu à protocole transactionnel, Dire s’ils sont conformes aux règles de l’art applicable »,Condamner solidairement Monsieur [G] et Madame [O] à verser à Monsieur [K] la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile. Au soutien de ses prétentions, il conteste les éléments relevés par les experts, affirme avoir réalisé l’ensemble des travaux préconisés par le cabinet CRISTALLIS, et rappelle qu’une trace blanche d’humidité ne disparaît jamais totalement d’un mur, même si les infiltrations ont cessé. Il précise en outre que le bien est situé dans une zone humide, zone relevant de risque d’inondation.

Par conclusions déposées et soutenues à l’audience du 11 mars 2026, Madame [C], représentée par son conseil, demande au juge de bien vouloir : Statuer ce que de droit quant à la demande d’expertise,Dans l’hypothèse où cette mesure d’expertise est ordonnée, acter des réserves et protestations d’usage de Madame [C]. Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’elle n’a rien perçu de l’indemnité de la compagnie AVIVA, n’a pas participé à la réalisation des travaux et n’a aucune compétence en matière de construction et de travaux.

Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits et de la procédure, il est renvoyé aux écritures déposées et développées oralement à l'audience utile précitée.

Par suite, l’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise judiciaire

En application de l'article 145 du Code de procédure civile, le juge des référés peut ordonner toute mesure d'instruction légalement admissible s’il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la maison vendue par Monsieur [K] et Madame [C] souffre d’infiltrations (pièces n°2-8-22).

Or, si l’acte de vente informe bien les acquéreurs des infiltrations passées de la maison et des travaux effectués en reprise, l’expert missionné par les demandeurs relève que les travaux réalisés par Monsieur [K] et Madame [C], financés par l’assureur Dommages-Ouvrages, ne sont pas conformes à ceux qui étaient préconisés par le cabinet en charge du litige (pièces n°15-16).

Monsieur [K] ne justifie pas de l’étendue des travaux réalisés.

Dès lors, eu égard aux recours en responsabilité que les consorts [L] détiennent à l’encontre de Monsieur [K] et Madame [C], ils justifient d’un motif légitime à voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire afin de faire judiciairement constater les désordres allégués, et établir les responsabilités encourues.

Par conséquent, il sera fait droit à leur demande d’expertise, selon les modalités précisées au présent dispositif, et à leurs frais avancés.

En outre, compte-tenu de la disponibilité actuelle limitée des experts judiciaires en construction, il sera procédé à la désignation de Monsieur [T] [U], sachant en cette matière mais non-inscrit sur la liste des experts de la Cour. En application de l’article 6 de la loi n°71-498 du 29 juin 1971 relative aux experts judiciaires, celui-ci devra prêter serment devant le juge chargé du contrôle « d’accomplir sa mission, de faire son rapport et de donner son avis en son honneur et conscience ».

Sur les chefs de mission

Selon l’article 265 du Code civil, « La décision qui ordonne l'expertise : [ …] Enonce les chefs de la mission de l'expert ».

Le juge fixe librement la mission de l’expert judiciaire, et exerce à ce titre un pouvoir souverain.

Il sera fait droit à la demande de Monsieur [K] tendant à ajouter que l’expert « Décrire l’intégralité des travaux d’étanchéité de la terrasse réalisés par Monsieur [K] en 2018 dans le cadre du litige ayant donné lieu à protocole transactionnel, et dire s’ils sont conformes aux règles de l’art applicable, » étant relevé qu’aucune partie ne s’y oppose.

Sur les autres demandes

Les consorts [L] conserveront les dépens de l’instance.

L’équité commande de débouter les consorts [L] de leur demande au titre des frais irrépétibles.

Succombant en sa demande principale, Monsieur [K] sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Ordonnons une mesure d’expertise et désignons pour y procéder Monsieur [T] [U], expert non-inscrit qui dès lors prêtera serment dans les conditions sus énoncées, domicilié [Adresse 5], tel [XXXXXXXX01], email : [Courriel 1], lequel aura pour mission de :

Se rendre sur les lieux du litige, les parties et leur conseil dûment et préalablement convoqués,Se faire remettre par les parties ou tous tiers pouvant les détenir toutes pièces utiles à l’accomplissement de sa mission,Entendre tous sachant,Se faire assister par tout sapiteur de son choix dans des domaines de spécialités différents du sien,Dire si les non-conformités, malfaçons et désordres dénoncés par Monsieur [G] et Madame [O], dans le cadre de la présente assignation et des pièces qui y sont visées, existent et le cas échéant les décrire,Décrire l’intégralité des travaux d’étanchéité de la terrasse réalisés par Monsieur [K] en 2018 dans le cadre du litige ayant donné lieu à protocole transactionnel, et dire s’ils sont conformes aux règles de l’art applicable,Préciser les causes et conséquences des désordres, malfaçons et non-conformités dénoncés, Chiffrer sur devis tous travaux aptes à remédier définitivement aux non-conformités, malfaçons et désordres dénoncés,Donner un avis sur les préjudices de tous ordres subis par Monsieur [G] et Madame [O],Plus généralement, fournir à la juridiction tous éléments de fait susceptibles de lui permettre d’arbitrer les responsabilités encoures ; Fixons à la somme de 3 000 euros (trois mille euros), la provision à valoir sur la rémunération de l'expert que Monsieur [G] et Madame [O] devront consigner au moyen d'un chèque émis à l'ordre du régisseur de ce tribunal dans le délai de trois mois à compter de la présente ordonnance, faute de quoi la désignation de l'expert sera caduque ;

Disons que l’expert commencera ses opérations après avis de la consignation qui lui sera adressé par le greffe ;

Disons qu'à l'issue de la première réunion des parties ou au plus tard de la deuxième réunion, l'expert communiquera aux parties, s'il y a lieu, un état prévisionnel détaillé de l'ensemble de ses frais et honoraires et, en cas d'insuffisance manifeste de la provision allouée, demandera la consignation d'une provision supplémentaire ;

Disons que l'expert dressera un rapport de ses opérations qui sera déposé au greffe de ce tribunal dans un délai de quatre mois à compter de l’avis de versement de la consignation en un seul original (ou par voie de communication électronique certifiée et sécurisée) ; qu'il aura, au préalable, transmis un pré-rapport aux parties et leur aura laissé un délai suffisant pour présenter leurs observations sous forme de dires auxquels l'expert sera tenu de répondre dans son rapport définitif ;

Invitons les parties, dans le but de limiter les frais d’expertise, à utiliser la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure d’expertise ;

Désignons le magistrat en charge du service des expertises pour contrôler les opérations d’expertise et, en cas d’empêchement de l’expert, procéder d’office à son remplacement ;

Déboutons Monsieur [G] et Madame [O] de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

Déboutons Monsieur [K] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons Monsieur [G] et Madame [O] aux dépens, à titre provisoire ;

Rejetons toute autre demande plus ample ou contraire ;

La greffière, La juge des référés,