Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1] Service des contentieux de la protection [Adresse 1] [Localité 2] ORDONNANCE DU 10 Avril 2026

N° RG 26/00015 - N° Portalis DBYC-W-B7K-L76V

Ordonnance du 10 Avril 2026 N° : 26/21

[O] [P]

C/

[A] [X] [B] [I] [R] [X], en qualité de caution

copie dossier copie exécutoire délivrée le à Me [Localité 3] copie à la PREFECTURE Au nom du Peuple Français ;

Rendue par mise à disposition le 10 Avril 2026 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 13 Mars 2026.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 10 Avril 2026, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Mme [O] [P] [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Me Dominique TOUSSAINT, avocat au barreau de RENNES substitué par Me Anne-Raphaëlle TOUSSAINT-LAYADI, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS :

M. [A] [X] [Adresse 3] [Localité 5] non comparant, ni représenté

Mme [B] [I] [Adresse 3] [Localité 5] non comparante, ni représentée

M. [R] [X], en qualité de caution [Adresse 4] [Localité 6] non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Par acte sous seing privé du 16 décembre 2022, Mme [O] [P] a consenti un bail d’habitation à Mme [B] [I] et M. [A] [X] sur des locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 710 euros et d’une provision pour charges de 55 euros.

Le paiement du loyer était garanti par le cautionnement de M. [R] [X].

Par actes de commissaire de justice du 6 août 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 3500,16 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 12 août 2025.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [B] [I] et M. [A] [X] le 8 août 2025.

Par assignations du 30 décembre 2025, Mme [O] [P] a ensuite saisi le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Rennes en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [B] [I] et M. [A] [X] et obtenir : la condamnation solidaire de Mme [B] [I] et M. [A] [X] avec M. [R] [X] au paiement de la somme de 6 146,76 euros au titre des loyers et charges impayés, la condamnation solidaire de Mme [B] [I] et M. [A] [X] à une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,la condamnation solidaire de Mme [B] [I] et M. [A] [X] avec M. [R] [X] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Par note datée du 26 février 2026, le travailleur social du CDAS de Cleunay a exposé que les locataires n’avaient pas donné suite à la proposition de rendez-vous pour établir le diagnostic social et financier.

A l’audience du 13 mars 2026, Mme [O] [P], représentée par son avocat, a maintenu l’intégralité de ses demandes, précisant que la dette locative, actualisée au 13 mars 2026, s’élevait désormais à la somme de 3045,52 euros. La bailleresse a indiqué ne pas avoir de nouvelle des locataires et a maintenu ses demandes de résiliation de bail et d’expulsion.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, Mme [B] [I], M. [A] [X] et M. [R] [X] n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter. Ils n’ont pas fait connaître les motifs de leur absence.

En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Mme [O] [P] a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une telle procédure concernant Mme [B] [I] et M. [A] [X].

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 10 avril 2026.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 6 août 2025. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 3500,16 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 octobre 2025.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Mme [O] [P] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 février 2026, Mme [B] [I] et M. [A] [X] lui devaient la somme de 3045,52 euros, soustraction faite des frais de procédure. Le décompte permet, en outre, de constater qu’à la date de la résiliation du bail (le 7 octobre 2025), la dette des locataires s’élevait à la somme de 5 131,72€. La bailleresse ne sollicite la condamnation de la caution que pour les loyers impayés. Or les versements effectués par les locataires depuis le 12 novembre 2025, à hauteur de 5 575€, sont venus apurer la dette de loyer. La dette actuelle n’est donc constituée que par les indemnités d’occupation, pour lesquelles la condamnation de la caution n’est pas sollicitée.

Il convient dès lors de condamner les locataires à payer solidairement la somme de 3 045,52 euros au titre de la dette locative et de débouter la bailleresse de sa demande de condamnation à l’égard de la caution.

Si les locataires ont repris le paiement des loyers courants depuis le mois de novembre 2025, ils n’ont pas sollicité de suspension des effets de la clause résolutoire, faute de s’être présentés à l’audience du 13 mars 2026. La bailleresse a maintenu sa demande de résiliation de bail et d’expulsion, de sorte que le juge ne peut suspendre d’office les effets de la clause résolutoire, malgré la reprise des paiements par les locataires. Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [O] [P] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu'aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, il convient de rappeler que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d'un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [O] [P] ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [B] [I] et M. [A] [X], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de Mme [O] [P] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

La bailleresse sera, en revanche, déboutée de ses demandes au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et au titre des dépens à l’égard de M. [R] [X]

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l'exécution provisoire de droit lorsqu'il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATEONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 août 2025 n’a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATONS que Mme [B] [I] et M. [A] [X] n’ont pas sollicité de suspension des effets de la clause résolutoire et que Mme [O] [P] s’oppose à la poursuite du bail,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 16 décembre 2022 entre Mme [O] [P], d’une part, et Mme [B] [I] et M. [A] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Localité 7] est résilié depuis le 7 octobre 2025,

ORDONNONS à Mme [B] [I] et M. [A] [X] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 5] à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DEBOUTONS Mme [O] [P] de sa demande de condamnation de M. [R] [X] solidairement avec Mme [B] [I] et M. [A] [X] au titre des loyers impayés,

CONDAMNONS Mme [B] [I] et M. [A] [X] solidairement à payer à Mme [O] [P] la somme de 3045,52 euros (trois mille quarante-cinq euros et cinquante-deux centimes) au titre des indemnités d’occupation arrêtées au 12 février 2026, indemnités du mois de février 2026 inclus,

CONDAMNONS solidairement Mme [B] [I] et M. [A] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DISONS que cette indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à compter du 13 février 2026 jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DISONS n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNONS solidairement Mme [B] [I] et M. [A] [X] à payer à Mme [O] [P] la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS solidairement Mme [B] [I] et M. [A] [X] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût des commandements de payer du 6 août 2025 et celui des assignations du 30 décembre 2025,

DEBOUTONS Mme [O] [P] de ses demandes de condamnation de M. [R] [X] au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et au titre des dépens,

DISONS n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge