Demande d'exécution de travaux à la charge du bailleur, ou demande en garantie contre le bailleur

C O U R D ’ A P P E L D E P A U

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BAYONNE

Ordonnance du 06 Novembre 2025 1ère chambre

N° RG 24/01299 - N° Portalis DBZ7-W-B7I-FQ7O N° de minute : 25/00460

Copie exécutoire et Copie certifiée conforme délivrées aux avocats le :

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

Par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire de Bayonne, le 06 Novembre 2025,

a été rendue l’ordonnance dont la teneur suit :

Composition :

[...], Premier Vice-Président du Tribunal judiciaire de Bayonne, statuant comme Juge de la Mise en état,

Assisté de [...], Cadre Greffière présente lors des débats et à la mise à disposition.

ENTRE :

S.A.R.L. CAFE [D], dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par la SARL VELLE-LIMONAIRE DECIS, avocats au barreau de BAYONNE, avocats postulant, vestiaire : 20, Me Arnaud DUFFOUR, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire :

ET

Mme [K] [V] épouse [D] née le 05 Novembre 1932 à [Localité 1], demeurant [Adresse 2] représentée par la SCP LUZ AVOCATS, avocats au barreau de BAYONNE, avocats plaidant, vestiaire : 12

A l’audience du 04 Septembre 2025, le Juge de la Mise en Etat, après avoir entendu les avocats, en leurs conclusions et plaidoiries, a mis l’affaire en délibéré au 06 Novembre 2025.

FAITS PROCÉDURE PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Madame [K] [V] épouse [D] a conclu avec la SARL [D] un bail commercial le 1er juillet 2021, portant sur un local à usage de café situé [Adresse 3] à [Localité 2].

Suite à un arrêté du 30 septembre 2022 de la mairie de [Localité 2], interdisant toute occupation des locaux loués en raison de désordres pouvant affecter la solidité de l’immeuble, les locaux ont été fermés jusqu’au 28 février 2023.

Evaluant sa perte d’exploitation à la somme de 54.339 €, la SARL [D] a fait délivrer assignation en paiement devant le tribunal judiciaire de Bayonne à Madame [K] [V] épouse [D] par acte du 1er août 2024, sur le fondement des articles 1719 et 1721 du code civil.

- Madame [K] [V] épouse [D] a notifié des conclusions d’incident le 14 mai 2025.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 27 août 2025, Madame [K] [V] épouse [D] demande de :

“JUGER matériellement incompétent le Tribunal Judiciaire de BAYONNE, eu égard à la clause d’arbitrage préalable obligatoire prévue dans le contrat de bail commercial dont la SARL [D] se prévaut,

- JUGER en conséquence irrecevables l’assignation délivrée le 1er août 2024 par la SARL [D] à Madame [V], ainsi que l’ensemble des demandes de la SARL [D] dirigées à l’encontre de Madame [V],

- JUGER en tout état de cause irrecevables l’assignation délivrée le 1 er août 2024 par la SARL [D] à Madame [V], ainsi que l’ensemble des demandes de la SARL [D], en raison de la fin de non-recevoir tirée du défaut de mise en œuvre par la SARL [D] de la clause de conciliation obligatoire, et d’arbitrage à défaut de conciliation, prévue dans le contrat de bail commercial dont la SARL [D] se prévaut,

- DEBOUTER la SARL [D] de l’ensemble de ses demandes, prétentions et moyens contraires,

- CONDAMNER la SARL [D] au versement d’une indemnité de 3.000 € au titre des dispositions de l’art. 700 du CPC, outre aux entiers dépens.”

- Dans ses dernières conclusions notifiées le 18 juin 2025, la SARL CAFE [D] demande de :

“REJETER la demande d’incident formée par Madame [V] ;

Partant,

DIRE que le Tribunal Judiciaire de BAYONNE est compétent pour statuer sur les demandes articulées, par la société CAFE [D], dans son assignation du 1 er août 2024 et, le cas échéant, dans ses conclusions subséquentes ;

CONDAMNER Madame [V] à verser, à la société CAFE [D], la somme de 3 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER Madame [V] aux dépens du présent incident.”

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il est renvoyé aux écritures des parties visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’incident a été débattu en audience publique tenue le 4 septembre 2025 et a été mis en délibéré par sa mise à disposition au greffe à la date du 6 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 789 du code du procédure civile, dans sa rédaction issue du Décret n°2024-673 du 3 juillet 2024,

“Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance.

Les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu'ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge.

2° Allouer une provision pour le procès.

3° Accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l'exécution de sa décision à la constitution d'une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522.

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l'exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d'un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées.

5° Ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction.

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Dans le cas visé à l’alinéa précédent, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement.”

1° - Sur la fin de non-recevoir :

Madame [K] [V] épouse [D] fait valoir que le contrat prévoit une clause de conciliation et une clause d’arbitrage qui n’ont pas été mises en oeuvre préalablement à l’assignation, fins de non-recevoir qui n’ont pu être régularisées par la tentative de médiation mise en oeuvre par le juge de la mise en état, ces clauses s’appliquant par ailleurs au litige d’espèce, né de la mise en oeuvre des clauses du contrat.

La SARL CAFE [D] fait valoir que la correspondance officielle de son conseil du 22 décembre 2023, en visant une issue transactionnelle, a répondu à cette tentative de concilitation. Elle ajoute que la clause compromissoire ne porte que sur l’interprétation ou la mise en oeuvre des clauses du contrat et le statut des baux commerciaux, qu’elle doit être interprétée de manière restrictive et que l’objet de la présente instance (préjudice de jouissance lié au défaut d’entretien de l’immeuble ou d’un manquement du bailleurs à son obligation de délivrance) la rend inapplicable.

La clause litigieuse est ainsi rédigée :

“REGLEMENT DES DIFFERENDS :

1)-Obligation de recourir à une tentative de conciliation

En cas de litige né de l’interprétation ou de la mise en oeuvre des clauses du présent contrat ou des règles édictées par le statut des baux commerciaux, les parties s’efforceront de le résoudre à l’amiable avant de le soumettre, à défaut de conciliation, à l’arbitrage.

La partie la plus diligente proposera à l’autre le nom d’un concilateur présentant toute garantie de compétence, eu égard à la difficulté soulevée, et toute garantie d’indépendance et d’objectivité au regard des parties en cause. Si le conciliateur proposé était récusé par l’autre partie, l’une ou l’autre des parties pourrait faire désigner un conciliateur par simple ordonnance sur requête rendue par le Président du tribunal judiciaire. Après une brève analyse de la situation et après avoir entendu les parties, le conciliateur devra émettre des recommendations et ce dans le mois de sa saisine. Les parties disposeront alors d’un délai de quinze jours à compter de la prise de connaissance de son avis pour se concilier.

2)-Désignation des arbitres

La partie demanderesse notifiera au défendeur, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier de justice, sa volonté de recourir à l’arbitrage. A réception de cette notification, le défendeur prendra contact dans les plus brefs délais avec le demandeur et ils devront se mettre d’accord sur le nom d’un arbitre, qui devra présenter toutes garanties et compétence compte tenu de la nature du litige, et toutes garanties d’indépendance et d’objectivité par rapport aux parties en cause.

Si les parties ne sont pas d’accord sur le nom d’un arbitre dans un délai de cinq jours à compter de la réception de la demande d’arbitrage par le défendeur, la partie la plus diligente saisira le tribunal compétent afin qu’il désigne l’arbitre.

Si après désignation de l’arbitre intervenait son décès, son refsu, sa démission ou un empêchement pour ue cause quelconque, la partier la plus diligente pourrait, selon cette même procédure demandée (sic) au président du tribunal compétent de désigner un nouvel arbitre.”

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Aux termes de l’article 126 du code de procédure civile, dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d’être régularisée, l’irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue. Il en est de même lorsque, avant toute forclusion, la personne ayant qualité pour agir devient partie à l’instance.

S’agissant du domaine de cette clause, de par la généralité de son titre (“Règlement des différends”) et de par son libellé (litige né de la mise en oeuvre des clauses du présent contrat ou des règles édictées par le statut des baux commerciaux), et sauf à la vider de sa substance, l’objet du présent contentieux, fondé sur les articles 1719 et 1721 du code civil, et sur la mise en oeuvre de la clause contractuelle relative à la prise en charge par le bailleur des grosses réparations rendait obligatoire la mise en oeuvre et d’une conciliation préalable à l’assignation et éventuellement d’un arbitrage.

La SARL CAFE [D] ne peut invoquer - sans se contredire par ailleurs - avoir respecté l’obligation de conciliation préalable tout en soutenant que cette clause ne serait pas applicable dans le cadre du présent litige, alors que :

- le courrier officiel de son conseil du 22 décembre 2023, par lequel ce dernier indique à son confrère qu’il reste à sa disposition pour envisager une issue transactionnelle au dossier n’est pas assimilable à la mise en place d’une conciliation avec un tiers,

- l’injonction de rencontrer un médiateur délivrée par le juge de la mise en état postérieurement à la délivrance de l’assignation (qui s’est soldée par un échec) ne peut être assimilée à une régularisation de la fin de non-recevoir au sens de l’article 126 du code de procédure civile, étant rappelé que la fin de non-recevoir tirée du défaut de mise en oeuvre d’une clause contractuelle qui institue une procédure olbligatoire et préalable à la saisine du juge, favorisant une solution du litige par le recours à un tiers, n’est pas susceptible d’être régularisée par la mise en oeuvre de ladite clause en cours d’instance (Cass. Ch.mixte 12 décembre 2014).

La clause contractuelle de règlement des différends n’ayant pas été mise en oeuvre antérieurement à la délivrance de l’assignation du 1er août 2024, l’action de la SARL CAFE [D] sera déclarée irrecevable, la question de l’incompétence éventuelle du tribunal judiciaire, invoquée par Madame [K] [V] épouse [D] n’ayant pas d’objet.

- Sur les demandes annexes :

Sur les dépens :

Succombant à l’instance, la SARL CAFE [D] sera condamnée aux dépens de l’incident.

Sur l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie, la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; 2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, dire qu’il n’ y a pas lieu à ces condamnations.

Il est équitable de condamner la SARL CAFE [D] à verser à Madame [K] [V] épouse [D] la somme de 2.500 € par application des dispositions de l’article 700 1° du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de la mise en état, statuant , par décision contradictoire, mise à disposition au greffe, susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile.

- Vu l’article 789 du code de procédure civile,

- FAIT droit à la fin de non-recevoir.

- DECLARE irrecevable l’action de la SARL CAFE [D] pour défaut de mise en oeuvre de la clause de concilitation et/ou d’arbitrage préalablement à l’assignation.

- CONDAMNE la SARL CAFE [D] aux dépens de l’incident.

- CONDAMNE la SARL CAFE [D] à verser à Madame [K] [V] épouse [D] la somme de 2.500 € par application de l’article 700 1° du code de procédure civile.

- RAPPELLE le caractère exécutoire de droit de la présente décision au vu de l’article 514-1 du code de procédure civile.

La présente ordonnance a été signée par [...], Premier Vice-Président, Juge de la Mise en Etat, et par [...], Cadre Greffière.

Le Greffier, Le Juge de la Mise en Etat, [...] [...]