Baux d'habitation - Autres demandes relatives à un bail d'habitation

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1] [Localité 2]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 22/11940 - N° Portalis DBZS-W-B7G-WYH2

JUGEMENT

DU : 03 Avril 2026

[D] [L] [N] [Z]

C/

Association [Y]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 03 Avril 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [D] [L], demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 593500012022015862 du 12/12/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])

Monsieur [N] [Z], demeurant [Adresse 1]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 593500012022015860 du 12/12/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 1])

représentés par Maître Gaëlle METAIRIE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR

Association [Y], dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Maître Anne-laurence DELOBEL BRICHE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L'AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 Janvier 2026

Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 03 Avril 2026, date indiquée à l'issue des débats par Maxime KOVALEVSKY, Juge, assisté de Deniz AGANOGLU, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 5 novembre 2019, [Y] Métropole Nord (ci – après [Y]), agissant pour le compte de [Y] Bâtisseur de Logement d’Insertion Hauts – de – France, a donné à bail à Madame [D] [L] et Monsieur [N] [Z] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 3], moyennent un loyer mensuel révisable de 742,77 euros, outre une provision sur charges récupérables de 37,16 euros par mois, pour une durée de trois ans.

Aux termes d’une conciliation extra – judiciaire, les parties ont, selon procès – verbal du 26 avril 2022, convenu de la réalisation des travaux suivants : Avant la fin mai 2022 :Une VMC a été commandée,Une persienne côté rue a été réparée et une autre persienne est en cours de commande, Les radiateurs du séjour et de la cuisine fuient. Deux radiateurs avec robinet thermostatique ont été commandés,[Y] s’engage à faire intervenir une entreprise pour vérifier l’étanchéité à l’air des fenêtres et plinthes,La remise en état des escaliers a été faite. Les craquements sont qualifiés de normaux, Des moisissures dues à la VMC ont été constatés. Une VMC est en commande, Des éléments pour remettre en état l’électricité au 2ème étage, dans la grande chambre, doivent être commandés, [Y] s’engage à faire intervenir un couvreur pour la fuite persistante au niveau de la toiture. Sans terme précis :La réfection totale de la toiture, la décision devant être prise par le comité d’investissement. Par requête déposée au greffe le 18 juillet 2022, Madame [D] [L] et Monsieur [N] [Z] ont saisi le juge des contentieux de la protection de [Localité 1] de demandes indemnitaires en l’absence de réalisation des travaux sur lesquels ils s’étaient accordés.

Par jugement du 19 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection a confié une mesure d’instruction à un expert judiciaire avec pour mission, notamment, d’examiner le logement, d’identifier les travaux réalisés par le bailleur depuis 2022 et « de faire un état de la situation actuelle du logement au regard des obligations créées par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 ». Madame [D] [L] et Monsieur [N] [Z], bénéficiaires de l’aide juridictionnelle totale, n’ont pas été condamnés à verser une provision à faire valoir sur la rémunération de l’expert.

Le rapport de l’expert en date du 25 avril 2025 a été déposé le 2 mai 2025.

Les parties ont été appelées à l’audience du 16 décembre 2025. L’affaire a été renvoyée à l’audience du 13 janvier 2026 pour permettre à [Y] de répondre aux conclusions adverses.

A cette audience, les parties ont comparu représentées par leurs conseils.

Aux termes de leurs conclusions, auxquelles ils se réfèrent en application de l’article 446-1 du code de procédure civile, Madame [D] [L] et Monsieur [N] [Z] demandent de prendre acte de la réalisation des travaux dans le logement, de condamner [Y] à leur payer la somme de 2.000 euros en réparation de leur préjudice de jouissance, de débouter [Y] de ses demandes reconventionnelles et de dire que chaque partie conservera la charge de ses dépens.

Aux termes de ses conclusions, auxquelles elle se réfère en application de l’article 446-1 du code de procédure civile, [Y] demande le rejet des prétentions adverses, la condamnation des locataires à lui payer la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de dire que chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera expressément renvoyé aux écritures des parties pour une plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L'affaire a été mise en délibéré au 3 avril 2026.

MOTIFS

Sur la demande en réparation du préjudice de jouissance :

En application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 définissent les critères qu'un logement doit satisfaire au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

Si le bailleur ne remplit pas ses obligations, sa responsabilité civile peut être engagée sur le fondement de l'article 1231-1 du code civil.

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Dans leurs conclusions, les locataires invoquent, au soutien de leur demande indemnitaire, un préjudice de jouissance caractérisé par un manque d’aération, de l’humidité et des moisissures dans le logement ayant causé des difficultés respiratoires aux occupants.

Dans ses conclusions, [Y] répond, en défense, que les seuls travaux à prévoir, aux termes de l’expertise, consistaient dans la mise en conformité des grilles d’entrée d’air aux fenêtres et la mise en sécurité de l’escalier mais que, pour autant, l’expert n’avait pas conclu à l’existence d’un préjudice de jouissance.

En l’espèce, outre les travaux mentionnés par le procès – verbal d’accord, les locataires avaient formulé des demandes additionnelles ayant pour objet la réalisation des travaux complémentaires suivants : Le changement des crémones sur les fenêtres du séjour, de la cuisine et de la salle de bain, L’isolation des fenêtres et vélux des chambres du logement, La mise en sécurité et la réparation de l’escalier, La mise en conformité du réseau électrique, Le nettoyage des moisissures du logement, La rénovation des rebords de fenêtre et du vélux, La rénovation du mur, La fixation du radiateur dans la chambre du 1er étage. Il ressort des opérations d’expertises que de nombreux travaux avaient été réalisés avant la première réunion du 10 juin 2024 - sept des neuf postes de travaux mentionnés par le procès – verbal d’accord du 26 avril 2022 (postes n°2, 3, 5, 6, 7, 8 et 9) et cinq des sept postes de travaux ajoutés en cours d’instance (postes n°10, 11, 12, 13 et 14) - et que les trois derniers postes (postes n°1, 4 et 15) l’ont été avant la réunion du 10 mars 2025 et, plus précisément, le 29 février 2025.

De ce fait, il n’a pas été constaté de trouble de jouissance, les taux d’humidité affichant des valeurs normales.

Le rapport d’expertise ne fournit donc aucun élément pour apprécier l’existence et l’ampleur d’un préjudice de jouissance résultant d’un défaut d’aération.

En conséquence, les locataires seront déboutés de leur demande indemnitaire. Sur les frais irrépétibles et les dépens :

L'article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [D] [L] et Monsieur [N] [Z] ont succombé à l’instance.

Toutefois, l’ensemble des désordres mentionnés par le procès – verbal d’accord du 26 avril 2022 et invoqués par les locataires au cours du procès relèvent des obligations du bailleur de délivrance d’un logement décent en bon état d’usage et de réparation au sens de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

De surcroît, les locataires ont soutenu, à l’appui de leurs demandes introductives d’instance, que [Y] n’avait pas, en tout ou en partie, exécuté les termes de l’accord auquel ils étaient parvenus.

Si l’expert ne précise pas la date de réalisation des travaux de mise en conformité constatés à l’occasion de la réunion du 10 juin 2024, il n’en demeure pas moins que les postes n°1 et 4, c’est-à-dire les grilles d’aération aux fenêtres, n’avaient été mis en conformité que le 29 février 2025.

En conséquence, il y a lieu de mettre les dépens à la charge de [Y], en ce compris les frais d’expertise.

En application de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

[Y] sera donc déboutée de sa demande de frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mis à disposition au greffe, par jugement contradictoire, rendu en dernier ressort,

DEBOUTE Madame [D] [L] et Monsieur [N] [Z] de leur demande de réparation de leur préjudice de jouissance ;

DEBOUTE [Y] Métropole Nord de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [Y] Métropole Nord aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, le 3 avril 2026.

Le Greffier Le Président

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d'y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;