Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS [Adresse 1] [Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : 01 48 96 11 43 @ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/02942 - N° Portalis DB3S-W-B7J-4ITT

Minute : 26/00085

EM

S.A. 1001 VIES HABITAT Représentant : Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE

C/

Madame [D] [N] Madame [Z] [U] prise en sa qualité de mandataire spéciale de Madame [N] [D]

Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me Jeanine HALIMI Copie délivrée à : Madame [D] [N] Madame [Z] [U] M le Préfet de la SSD

Le

ORDONNANCE DE REFERE

Ordonnance rendue et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du NEUF MARS DEUX MILLE VINGT SIX ;

Par Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge des contentieux de la protection statuant en référé Assistée de Madame Esther MARTIN, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 03 Février 2026 tenue sous la présidence de Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Esther MARTIN, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. 1001 VIES HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège représentée par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [D] [N], demeurant [Adresse 3] non comparante, ni représentée

Madame [Z] [U] prise en sa qualité de mandataire spéciale de Madame [N] [D], demeurant [Adresse 4] non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Suivant acte sous seing privé du 20 avril 2015, la société LOGEMENT FRANCILIEN, devenue la SA 1001 VIES HABITAT a donné à bail à Madame [D] [N] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 5], à [Localité 2] (93) moyennant un loyer mensuel d’un montant de 546,61 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 268,94 euros. Par acte de commissaire de justice du 18 août 2025, la SA 1001 VIES HABITAT a fait signifier à Madame [D] [N], ainsi qu’à sa tutrice Madame [M] [U] [G], un commandement de fournir les justificatifs d’assurance et de payer la somme de 4 637,43 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, visant la clause résolutoire du contrat. Par acte de commissaire de justice du 2 décembre 2025, la SA 1001 VIES HABITAT a assigné Madame [D] [N] et Madame [M] [U] [G], en qualité de tutrice, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du bail, d’obtenir l’expulsion de la locataire ainsi que sa condamnation au paiement d’une provision d’un montant de 6 467,08 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, outres les indemnités d’occupations postérieures. Madame [D] [N] ayant été citée à étude, sa tutrice à domicile, et n’ayant pas comparu à l’audience, la décision sera réputée contradictoire. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES A l’audience du 3 février 2026, la SA 1001 VIES HABITAT, représentée par son avocat et se référant à son assignation, sollicite : le constat de l’acquisition de la clause résolutoire ; l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; la condamnation de la locataire à lui payer une provision d’un montant de 6 467,08 euros au titre des loyers et charges échus et impayés ; la condamnation de la locataire à lui payer, à titre provisionnel, jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, majoré de 50%, révisable selon les dispositions du contrat ; la condamnation de la locataire à lui payer la somme de 330 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et des actes nécessaires à la procédure.Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que la locataire ne s’acquitte pas du loyer et des charges aux termes convenus et que les montants visés par le commandement de payer n’ont pas été réglés dans le délai prescrit. Elle précise que le montant de la dette a augmenté depuis l’assignation. Le diagnostic social et financier prévu par les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est parvenu au greffe et a été porté à la connaissance des parties à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 9 mars 2026.

MOTIVATION En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur la recevabilité de la demande En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l'audience, à peine d'irrecevabilité de la demande. De même, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile familiale ne peuvent délivrer une assignation aux mêmes fins qu'après l'expiration d'un délai de deux mois après la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), étant précisé que cette saisine est réputée réalisée lorsque persiste une situation d'impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement. En l’espèce, la SA 1001 VIES HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayés à la Caisse des allocations familiales le 27 octobre 2025, préalablement à la délivrance de l’assignation du 2 décembre 2025. Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-[Localité 3] le 2 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience. Par conséquent, la demande de la SA 1001 VIES HABITAT est recevable. Sur la résiliation du bail Il ressort des dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, dans sa version applicable au litige, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges et, par exploit du 18 août 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 4 637,43 euros au titre des loyers et charges échus à cette date. Or, d’après l’historique des versements produit par le bailleur, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient ainsi réunies à la date du 19 octobre 2025. En l’absence de demande de délais de paiement, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de la locataire selon les modalités prévues au présent dispositif. Par ailleurs, à compter de la date de résiliation du bail et en contrepartie du préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation sans droit ni titre de son bien, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, la locataire sera redevable d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrat s’était poursuivi. Rien ne justifie cependant de majorer le montant de cette indemnité. Sur les demandes en paiement Conformément aux dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. En l’espèce, la SA 1001 VIES HABITAT produit un décompte aux termes duquel Madame [D] [N] est redevable de la somme de 6 467,08 euros au titre de la dette locative arrêtée à la date du 21 octobre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse). Cependant, ce montant inclut des frais de procédure pour un montant total de 158,04 euros. Ces frais relèvent des dépens et seront donc déduits de la somme réclamée au titre de la dette locative. Le décompte inclut également des pénalités pour absence de réponse à l’enquête sociale pour un montant total de 91,44 euros. Or, le bailleur ne justifie pas avoir mis en demeure la locataire de répondre à cette enquête. Il n’est donc pas fondé à réclamer ces pénalités. L’obligation pour la locataire de payer le loyer et le montant de cette obligation n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il y a lieu de condamner Madame [D] [N] à payer à la SA 1001 VIES HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 6 217,60 euros. En outre, à compter de l’échéance d’octobre 2025 et jusqu’à libération des lieux, Madame [D] [N] sera condamnée, à titre provisionnel, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation telle que fixée précédemment. Sur les frais du procès Madame [D] [N], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en ce compris le cout du commandement de payer et de l’assignation. Cependant, l'équité et la situation économique des parties commandent de rejeter la demande d'indemnité formulée au titre l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, DÉCLARONS recevable l'action de la SA 1001 VIES HABITAT ; CONSTATONS à la date du 19 octobre 2025 la résiliation du bail conclu entre la SA 1001 VIES HABITAT d’une part, bailleur, et Madame [D] [N] d’autre part, locataire, portant sur le logement situé [Adresse 5], à [Localité 2] ;

CONSTATONS que depuis cette date, Madame [D] [N] est occupante sans droit ni titre du dit logement ; DISONS qu'à défaut pour Madame [D] [N] d'avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à quitter les lieux ; DISONS qu'en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; DISONS qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département en vue du relogement de Madame [D] [N], en application des dispositions de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNONS Madame [D] [N], représentée par sa tutrice Madame [M] [U] [G], à payer à la SA 1001 VIES HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 6 217,60 euros au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges échus et impayés à la date du 21 octobre 2025, incluant l’indemnité du mois de septembre 2025, avec intérêts au taux légal compter dateint ; CONDAMNONS à compter de l’échéance du mois d’octobre 2025 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, Madame [D] [N], représentée par sa tutrice Madame [M] [U] [G], à payer à la SA 1001 VIES HABITAT, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant mensuel égal au loyer en cours, révisable suivant les dispositions du contrat, outre la provision mensuelle sur charges qui sera à régulariser ; CONDAMNONS Madame [D] [N], représentée par sa tutrice Madame [M] [U] [G], aux dépens de l'instance, en ce compris le cout du commandement de payer et de l’assignation ; DÉBOUTONS la SA 1001 VIES HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION