Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS [Adresse 1] [Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : 01 48 96 11 43 @ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/02998 - N° Portalis DB3S-W-B7J-4JXY

Minute : 26/00092

EM

S.C.I. LBF IMMO Représentant : Me Michel CREZE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

C/

Monsieur [V] [O]

Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me Michel CREZE

Copie délivrée à : Monsieur [V] [O] M le Préfet de la SSD

Le

ORDONNANCE DE REFERE

Ordonnance rendue et mise à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du NEUF MARS DEUX MILLE VINGT SIX ;

Par Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge des contentieux de la protection statuant en référé Assistée de Madame Esther MARTIN, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 03 Février 2026 tenue sous la présidence de Madame Laura RUSTIQUE-MAGENDIE, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Esther MARTIN, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.C.I. LBF IMMO, dont le siège social est sis [Adresse 2] représentée par Me Michel CREZE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [O], demeurant [Adresse 3] non comparant, ni représenté

D'AUTRE PART

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Suivant acte sous seing privé du 4 septembre 2013, Monsieur [A] [Y] a donné à bail à Monsieur [V] [O] un bien à usage d'habitation, situé [Adresse 4] [Localité 2] (93) moyennant un loyer mensuel d'un montant de 455 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 35 euros. Le 24 mars 2022, la SCI LBF IMMO a acquis le bien objet du contrat. Par acte de commissaire de justice du 18 février 2025, la SCI LBF IMMO a fait signifier à Monsieur [V] [O] un commandement de payer la somme de 7 822 euros au titre des loyers et charges échus et impayés, visant la clause résolutoire du contrat. Par acte de commissaire de justice du 1er décembre 2025, la SCI LBF IMMO a assigné Monsieur [V] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Aulnay-sous-Bois statuant en référé, aux fins de voir constater la résiliation du bail, d'obtenir l'expulsion du locataire ainsi que sa condamnation au paiement d'une provision d'un montant de 12 322 euros, majoré de 10%, au titre des loyers et charges échus et impayés, outres les indemnités d'occupations postérieures. Monsieur [V] [O] ayant été cité à étude et n'ayant pas comparu à l'audience, la décision sera réputée contradictoire.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l'audience du 3 février 2026, la SCI LBF IMMO, représentée par son avocat et se référant à son assignation, sollicite : - le constat de l'acquisition de la clause résolutoire ; - l'expulsion du locataire et de tout occupant de son chef, si nécessaire avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; - la condamnation du locataire à lui payer une provision d'un montant de 12 322, majoré de 10% euros au titre des loyers et charges échus et impayés, ou subsidiairement avec intérêts au taux légal à compter du 18 février 2025 sur la somme de 7 822 euros ; - la condamnation du locataire à lui payer, à titre provisionnel, jusqu'à la libération des lieux, une indemnité d'occupation d'un montant de 500 euros ; - la condamnation du locataire à lui payer la somme de 1 560 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer. A l'appui de ses prétentions, elle fait valoir que le locataire ne s'acquitte pas du loyer et des charges aux termes convenus et que les montants visés par le commandement de payer n'ont pas été réglés dans le délai prescrit. Elle soutient que le bien loué fait l'objet d'une sous-location illégale par le locataire.

L'affaire a été mise en délibéré à la date du 9 mars 2026.

MOTIVATION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d'abord, peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande

En application des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail motivée par une dette locative doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l'audience, à peine d'irrecevabilité de la demande. De même, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile familiale ne peuvent délivrer une assignation aux mêmes fins qu'après l'expiration d'un délai de deux mois après la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), étant précisé que cette saisine est réputée réalisée lorsque persiste une situation d'impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement. En l'espèce, la SCI LBF IMMO justifie avoir saisi la CCAPEX le 20 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 1er décembre 2025. Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-[Localité 3] le 1er décembre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience. Par conséquent, la demande de la SCI LBF IMMO est recevable.

Sur la résiliation du bail

Il ressort des dispositions de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, dans sa version applicable au litige, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit d'effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges et, par exploit du 18 février 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 7 822 euros au titre des loyers et charges échus à cette date. Or, d'après l'historique des versements produit par le bailleur, ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient ainsi réunies à la date du 19 avril 2025. En l'absence de demande de délais de paiement, il y a lieu d'ordonner l'expulsion du locataire selon les modalités prévues au présent dispositif. Par ailleurs, à compter de la date de résiliation du bail et en contrepartie du préjudice subi par le bailleur du fait de l'occupation sans droit ni titre de son bien, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, le locataire sera redevable d'une indemnité d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le contrat s'était poursuivi.

Sur les demandes en paiement

Conformément aux dispositions de l'article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués. En l'espèce, la SCI LBF IMMO produit un décompte aux termes duquel Monsieur [V] [O] est redevable de la somme de 12 322 euros au titre de la dette locative arrêtée à la date du 1er décembre 2025 (échéance du mois de novembre 2025 incluse). Le locataire, non comparant, n'apporte aucun élément de nature à remettre en question le principe ni le montant de la dette. L'obligation pour le locataire de payer le loyer et le montant de cette obligation n'étant ni sérieusement contestables ni contestés, il y a lieu de condamner Monsieur [V] [O] à payer à la SCI LBF IMMO, à titre provisionnel, la somme de 12 322 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 18 février 2025 sur la somme de 7 822 euros et à compter de la présente décision pour le surplus. En outre, à compter de l'échéance de décembre 2025 et jusqu'à libération des lieux, Monsieur [V] [O] sera condamné, à titre provisionnel, au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation telle que fixée précédemment. S'agissant de la demande de majoration de 10% sur le fondement de la clause pénale prévue par l'article 13 du bail, il sera rappelé que l'article 4 i) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation dispose qu'est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d'infraction aux clauses d'un contrat de location ou d'un règlement intérieur à l'immeuble. Dans ces conditions, la clause pénale est réputée non écrite et la demande de majoration sera dès lors rejetée.

Sur les frais du procès

Monsieur [V] [O], partie perdante, sera condamné aux dépens, en ce compris le cout du commandement de payer. Cependant, l'équité et la situation économique des parties commandent de rejeter la demande d'indemnité formulée au titre l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, DÉCLARONS recevable l'action de la SCI LBF IMMO ; CONSTATONS à la date du 19 avril 2025 la résiliation du bail conclu entre la SCI LBF IMMO d'une part, bailleur, et Monsieur [V] [O] d'autre part, locataire, portant sur le logement situé [Adresse 5] ;

CONSTATONS que depuis cette date, Monsieur [V] [O] est occupant sans droit ni titre du dit logement ; DISONS qu'à défaut pour Monsieur [V] [O] d'avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à quitter les lieux ; DISONS qu'en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; DISONS qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département en vue du relogement de Monsieur [V] [O], en application des dispositions de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNONS Monsieur [V] [O] à payer à la SCI LBF IMMO, à titre provisionnel, la somme de 12 322 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges échus et impayés à la date du 1er décembre 2025, incluant l'indemnité du mois de novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 18 février 2025 sur la somme de 7 822 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ; CONDAMNONS à compter de l'échéance du mois de décembre 2025 et jusqu'à libération des lieux par remise des clés, Monsieur [V] [O] à payer à la SCI LBF IMMO, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant mensuel égal au loyer en cours, révisable suivant les dispositions du contrat, outre la provision mensuelle sur charges qui sera à régulariser ; CONDAMNONS Monsieur [V] [O] aux dépens de l'instance, en ce compris le cout du commandement de payer ; DÉBOUTONS la SCI LBF IMMO de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION