Demande du preneur tendant à faire exécuter ou à être autorisé à exécuter des travaux à la charge du bailleur

Ordonnance de référé du 20 Mars 2026 - N° RG 25/00384 - N° Portalis DB3W-W-B7J-FOOD Page sur

Ordonnance du : 20 Mars 2026

N°Minute :

AFFAIRE :

[O] [L] [F], [U] [O] [F]

C/

[E] [J]

Ordonnance notifiée le :

-

à AVOCATS :

Me Maryan MOUGEY SELARL NICOLAS-DUBOIS & ASSOCIES Me Myriam TREIL

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 1]

CHAMBRE CIVILE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 20 Mars 2026

N° RG 25/00384 - N° Portalis DB3W-W-B7J-FOOD

Nous, Alexandre GANTOIS, Vice-président, au Tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre, tenant audience des référés, assisté de Lydia CONVERTY, Greffier.

DEMANDEURS :

Monsieur [O] [L] [F], de nationalité Française, demeurant [Adresse 1],

Monsieur [U] [O] [F], de nationalité Française, demeurant [Adresse 1]

Représentés par Me Maryan MOUGEY, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélemy,

D’UNE PART

DEFENDERESSE :

Madame [E] [J], née le 29 Octobre 1973 à [Localité 2], de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]

Représentée par Me Myriam TREIL, avocat au barreau de Guadeloupe, Saint-Martin et Saint-Barthélemy,

D’AUTRE PART

PARTIE INTERVENANTE :

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE [B] [Adresse 3] représenté par son syndic la SAS immo 971, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représenté par Maître Virginie DUBOIS-NICOLAS de la SELARL NICOLAS-DUBOIS & ASSOCIES, avocats au barreau de Guadeloupe,

*** Débats à l'audience du 06 Février 2026 Date de délibéré indiquée par le Président le 20 Mars 2026 Ordonnance rendue le 20 Mars 2026 *** Ordonnance de référé du 20 Mars 2026 - N° RG 25/00384 - N° Portalis DB3W-W-B7J-FOOD Page sur

EXPOSE DU LITIGE

M. [O] [L] [F] et M. [U] [O] [F] sont propriétaires des lots n°05 et 59 au sein de l'ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5] », situé à [Localité 3] (Guadeloupe), régi par un règlement de copropriété en date du 18 juillet 2006.

Mme [E] [J] est propriétaire du lot n°04 dans la même résidence, consistant en une villa disposant d'un jardin à jouissance privative, contiguë de celui de Messieurs [F] duquel il était séparé à l'origine par une clôture en grillage souple, définie comme partie commune par le règlement de copropriété.

Au courant de l’année 2024, Mme [J] a entrepris des travaux consistant en la dépose d'une partie du grillage séparatif et l'édification d'un muret en parpaings, sur lequel repose une construction annexe de type bungalow avec terrasse et cuisine extérieure.

Aux termes d’un procès-verbal de constat en date du 19 novembre 2024, Messieurs [F] ont fait constater l'existence de ces ouvrages.

Alerté par le voisinage, le syndic de copropriété, la SAS IMMO 971, a adressé à Mme [J] deux mises en demeure, les 17 décembre 2024 et 20 janvier 2025, lui enjoignant de cesser les travaux et de remettre les lieux en état, au motif que ces constructions n'avaient pas été autorisées par l'assemblée générale des copropriétaires.

Par exploits de commissaire de justice en date des 29 et 30 octobre 2025, Messieurs [F] ont fait assigner Mme [E] [J] et le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 3] devant le juge des référés du président du tribunal judiciaire de Pointe-à-Pitre aux fins de démolition.

L'affaire a été évoquée à l'audience du 6 février 2026.

[B] décision, contradictoire et rendue en premier ressort, a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 20 mars 2026.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de leurs dernières conclusions, reprises et soutenues oralement à l’audience, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens et motifs, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, Messieurs [O] et [U] [F] demandent à la juridiction de : « Déclarer Messieurs [F] recevables en leurs demandes Condamner Madame [J] à démolir les constructions réalisées par elle en contrariété au règlement de copropriété et au règlement intérieur, notamment le mur en parpaing séparant les lots ainsi que le bungalow, la dalle béton le supportant et l'escalier [B] condamner à remettre toutes les parties communes en état à l'état d'origine et au terrain naturel, notamment le grillage séparatif et le jardin à jouissance privative, et ce à ses frais, et ce sous contrôle du syndic Assortir ces condamnations d'une astreinte de 100€ par jour de retard, et ce à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir Enjoindre à Madame [J] de justifier de l'exécution de la décision à intervenir par constat de commissaire de justice Débouter Madame [J] de l'ensemble de ses demandes Condamner Madame [J] à verser à Messieurs [O] et [U] [F] la somme de 3 000€ au titre de I 'article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ».

Messieurs [O] et [U] [F] soutiennent que les constructions constituent un trouble manifestement illicite. Ils invoquent la violation de l'article 835 du code de procédure civile, soulignant que les travaux affectent une clôture mitoyenne, laquelle est une partie commune dont le remplacement doit être décidé par la copropriété. Ils font valoir que le bungalow et sa dalle ont été érigés sans autorisation de l'assemblée générale, en violation des articles du règlement intérieur limitant la nature et la surface des extensions (ouvertes, respect de l'architecture existante). Ils réfutent le caractère « démontable » de l'ouvrage, précisant que les poteaux sont scellés dans le muret de béton. Sur la recevabilité, ils réfutent l'obligation de médiation préalable de l'article 750-1 du CPC, arguant que leur action n'est pas fondée sur un trouble anormal de voisinage mais sur la violation du règlement de copropriété.

Aux termes de ses dernières conclusions, reprises et soutenues oralement à l’audience, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens et motifs, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, Mme [E] [J] demande à la juridiction de : « ln LIMINE LITIS JUGER Messieurs [O] et [U] [F] irrecevables en leur demandes, AU FONDS A titre principal, DEBOUTER Messieurs [O] et [U] [F] en toutes leurs demandes de démolition, A titre subsidiaire, ORDONNER une médiation entre les demandeurs et les défendeurs, A titre reconventionnel : CONDAMNER Messieurs [O] et [U] [F] à remettre la première barrière qu'ils ont enlevée, sous astreinte de 100 € par jour de retard CONDAMNER le syndicat des copripriétaires LES HAUTS DE SAINT JEAN agissant par son syndic de copropriété, la société IMMO 97.1, à réparer la totalité de la barrière mitoyenne située entre les lots n 04 et n 0 5 d'une longueur de 23,60 mètres, sous atreinte de 200 € par jour de retard. CONDAMNER solidairement Messieurs [O] et [U] [F] à payer à Madame [J] la somme de 4.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, outre les frais d'huissier pour le constat du 07 Novembre 2025 d'un montant de 450€ ».

Mme [J] [B] défenderesse invoque l'article 750-1 du CPC, soutenant que le litige concerne un trouble de voisinage exigeant une tentative de conciliation ou médiation préalable à peine d'irrecevabilité. Sur le fond, elle conteste toute illicéité manifeste. Elle affirme que le muret a été construit pour remplacer une clôture vétuste et assurer la sécurité de son terrain. Elle qualifie la construction de simple « abri de jardin » de 7 m² en bois, posé sur plots, conforme selon elle au règlement intérieur. Elle soutient que les équipements de cuisine sont des meubles mobiles et non des installations fixes. Enfin, elle invoque une volonté de dialogue en sollicitant une médiation pour résoudre le conflit de voisinage.

Aux termes de ses dernières conclusions, reprises et soutenues oralement à l’audience, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens et motifs, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 3] demande à la juridiction de : « FAIRE DROIT A [B] DEMANDE DE MEDIATION DE MME [J] [E] , les frais générés par celle-ci devant rester à sa charge, A DEFAUT : Ordonner que MME [J] [E] procède à la remise en état des parties communes avec retrait du mur en béton édifié entre la villa 4 et la villa 5 de la copropriété LES HAUTS De SAINT JEAN sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, ORDONNER que MME [J] [E] procède à la communication de la surface et de la nature de la construction édifiée sur les parties communes entre les villas 4 et 5 ainsi que les matériaux utilisés et ce sous la même astreinte, DEBOUTER MME [J] [E] de toute demande dirigée contre le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] CONDAMNER MME [J] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 3] représenté par son syndic la SAS IMMO 971 la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du CPC ».

Le Syndicat, représenté par son syndic, confirme que les travaux ont été réalisés sur des parties communes sans aucune autorisation préalable, ce qui contrevient aux règles de la copropriété. S'il se joint à la demande de remise en état à titre subsidiaire, il privilégie dans un premier temps une mesure de médiation pour apaiser le litige.

MOTIFS DE [B] DÉCISION

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’absence de tentative de règlement amiable

Mme [J] soulève l'irrecevabilité de la demande au motif qu'aucune tentative de résolution amiable n'a précédé l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 750-1 du code de procédure civile qui l'impose pour les actions relatives à un trouble anormal de voisinage.

Toutefois, l'article 750-1 dispose que cette obligation concerne les demandes tendant au paiement d'une somme n'excédant pas 5 000 euros ou relatives à un trouble anormal de voisinage.

En l'espèce, l'action des consorts [F] est fondée sur l'article 835 du même code et vise à faire cesser un trouble manifestement illicite résultant de la violation du règlement de copropriété, en l’occurrence l’appropriation de parties communes et travaux sans autorisation.

Cette action, qui repose sur le respect des obligations contractuelles et légales de la copropriété, est distincte d'une action pour trouble anormal de voisinage.

En conséquence, la fin de non-recevoir doit être rejetée.

Sur la demande de médiation

Aux termes de l'article 131-1 du code de procédure civile, le juge peut, avec l'accord des parties, désigner un médiateur. En l'espèce, si la défenderesse et le Syndicat sollicitent cette mesure, les demandeurs s'y opposent implicitement en maintenant leurs demandes de démolition immédiate. En présence d'une violation caractérisée du règlement de copropriété, la médiation n'apparaît pas opportune pour faire cesser le trouble.

Sur la remise en état et la démolition

En vertu de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures de remise en état qui s'imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En l'espèce, le règlement de copropriété de la résidence « [Adresse 5] » stipule que les clôtures séparatives sont des parties communes. Il est constant que Mme [J] a procédé au remplacement du grillage par un mur en parpaings sans autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires, ce qui constitue une appropriation injustifiée d'une partie commune et une violation contractuelle flagrante.

Par ailleurs, l'édification d'un bungalow sur une dalle béton, même qualifié d'abri de jardin, modifie l'aspect extérieur de l'immeuble et l'usage des parties communes à jouissance privative. Le règlement intérieur restreint strictement de telles extensions. L'absence d'autorisation préalable de l'assemblée générale, requise pour tout travail affectant les parties communes ou l'aspect extérieur, caractérise un trouble manifestement illicite auquel le juge des référés doit mettre fin.

Il convient donc d'ordonner la démolition des ouvrages litigieux et la remise en état des lieux.

L'urgence et la persistance du trouble justifient l'assortiment de cette condamnation d'une astreinte de 80 € par jour de retard.

Sur les frais et l’exécution provisoire

Succombant à l’instance, Mme [J] devra supporter la charge des dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile et sera en outre condamnée à payer à Messieurs [F] ainsi qu’au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 3] la somme de 1 200 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

En vertu de l'article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que l'exécution provisoire est de droit pour les décisions rendues en premier ressort, sauf si le juge en décide autrement, ce qui n'est pas justifié en l'espèce.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés, statuant en premier ressort, par ordonnance contradictoire et rendue publiquement par sa mise à disposition au greffe,

REJETTE la fin de non-recevoir tirée de l’absence de tentative de règlement amiable ;

ÉCARTE la demande de médiation ;

ORDONNE à Mme [E] [J] de procéder, à ses frais et sous le contrôle du syndic, à la démolition du mur en parpaings, du bungalow, de la dalle en béton et de l'escalier édifiés sur le lot n°04 de la résidence « [Adresse 5] » ;

ORDONNE à Mme [E] [J] de remettre les parties communes en leur état d'origine, notamment par la réinstallation d'un grillage séparatif identique à l'existant, et la remise à l'état de terrain naturel des surfaces bétonnées ;

DIT que ces travaux devront être achevés dans un délai de SIX MOIS à compter de la signification de la présente ordonnance et, passé ce délai, sous astreinte de 80 euros par jour de retard pendant un délai de six mois, la juridiction se réservant la liquidation de l’astreinte ;

CONDAMNE Mme [E] [J] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais du procès-verbal de constat du 19 novembre 2024 ;

CONDAMNE Mme [E] [J] à payer à Messieurs [O] et [U] [F] ainsi qu’au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 3] la somme de 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi fait et ordonné les jour, mois et an susdits et avons signé avec le greffier présent lors du prononcé

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT