Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Minute n°

AFFAIRE N° RG 26/00117 - N° Portalis DBY7-W-B7K-E4LK

Société NOV’HABITAT

C/

[T] [G]

JUGEMENT DU 27 Mars 2026 Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

Société NOV’HABITAT, venant aux droits de la RENAISSANCE IMMOBILIERE [Localité 1] [Adresse 1] [Localité 2]

représentée par la SELARL CTB AVOCATS ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHALONS-EN-CHAMPAGNE

DEFENDEURS

Madame [T] [G] [Adresse 2] [Localité 3]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Irène PONCET-DUARTE Greffier : Christiane SCHNEIDER

DEBATS :

Audience publique du : 27 Janvier 2026

JUGEMENT :

Contradictoire et en premier ressort prononcé par la mise à disposition au greffe le 27 Mars 2026 par Irène PONCET-DUARTE, Présidente assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée le : à

Copie délivrée le : à

RAPPEL DES FAITS

Selon du 14 août 2018, la société d’habitat à loyer modéré la Renaissance immobilière [Localité 1] a donné à bail à Mme [T] [G] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 2] (logement n°27) à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel initial de 179,94 euros, outre les provisions mensuelles sur charges.

Se plaignant que des loyers demeuraient impayés, la société d’habitat à loyer modéré Nov’Habitat, venant aux droits de la société Renaissance immobilière [Localité 1] a fait assigner Mme [G] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de commissaire de justice du 24 novembre 2025 pour obtenir la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 27 janvier 2026.

A l’audience, la société Nov'Habitat sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens. La société bailleresse indique que la dette s’élève désormais à 2 373,56 euros. Elle précise qu’un versement a été effectué par la locataire en décembre 2025 d’une somme de 273 euros. Elle s’oppose à l’octroi de délai de paiement puisqu’il s’agit de la seconde procédure à l’encontre de Mme [G].

Mme [G] comparait en personne à l’audience. Elle sollicite des délais de paiement. Elle expose reconnaître le principe et le montant de la dette qu’elle explique par des difficultés financières tout en précisant avoir repris le paiement de ses loyers. Elle indique avoir retrouvé une activité professionnelle.

Aucun diagnostic social et financier la concernant n'a pu être établi, cette dernière ne s’étant pas présentée aux convocations.

Le tribunal l’a autorisé à produire les justificatifs de sa situation professionnelle par note en délibéré jusqu’au 13 février 2026.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2026 par mise à disposition au greffe.

Aucune note en délibéré n’est parvenue au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu'il n'est pas tenu de statuer sur la demande tendant à faire rappeler que l’exécution provisoire est de droit, celle-ci ne constituant pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

La partie défenderesse ayant comparu et la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en premier ressort en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de l'action

La société Nov'Habitat justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 15 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 24 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de la Marne par la voie électronique le 25 novembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi susmentionnée dans sa version applicable au présent litige.

L’action est donc recevable. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus. En cas de manquement à cette obligation, le locataire engage sa responsabilité dans les termes des articles 1217.

Plus précisément, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 prévoit dans sa version applicable aux contrats de baux d’habitation conclus avant le 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 14 août 2018 contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de défaut de paiement à l'issue d'un délai de deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 14 mars 2024, pour la somme en principal de 1 375,74 euros.   Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient en principe réunies à la date du 15 mai 2024. 

Sur les demandes de condamnation au paiement de la dette locative et de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Les délais de paiement ordonnés peuvent suspendre l’effet de la clause résolutoire pendant le cours des délais accordés conformément au VII dudit article.

La société Nov'Habitat produit un décompte des loyers charges et indemnité d’occupation impayés actualisé arrêté au 16 décembre 2025 démontrant que Mme [T] [G] reste lui devoir la somme de 2.878,90 euros.

Il convient toutefois de retirer les frais de rejet d’un montant de 4 euros, les frais relatifs à la décision de justice précédente (article 700, signification) et les dépens relatifs à la présente décision qui s’élèvent à 501,43 euros soit une dette locative d’un montant de 2 373,56 euros conformément à ce qui est sollicité par la société bailleresse.

Mme [G] sera par conséquent condamnée à payer à la société bailleresse ladite somme.

Le relevé de compte permet en outre d’établir qu’elle a effectué un paiement d’un montant de 273 euros le 15 décembre 2025 et qu’elle a par conséquent payé le loyer courant.

La situation financière décrite à l’audience par Mme [G] permet en outre d’établir qu’elle est en mesure de payer sa dette locative.

Il y a par conséquent lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Par ailleurs, les effets de la clause résolutoire étant suspendus, il n’y a pas lieu de fixer une indemnité d’occupation. Dans ces conditions, la demande formulée à ce titre par la société bailleresse sera rejetée.

Au contraire, en cas de non-paiement d’une échéance courante ou d'une mensualité supplémentaire fixée au dispositif, la clause résolutoire reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par la société bailleresse. L’expulsion de Mme [T] [G] et de tout occupant de son chef serait également autorisée. De même, elle serait tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été perçu à défaut de résiliation du bail, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [G], partie succombante, sera condamnée aux dépens.

Elle sera également condamnée à payer à la société demanderesse la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement après débats publics et par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l'action de la société d’habitat à loyer modéré Nov’Habitat ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 août 2018 entre la société d’habitat à loyer modéré Nov’Habitat venant aux droits de la société d’habitat à loyer modéré la Renaissance immobilière [Localité 1] et Mme [T] [G] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé au [Adresse 2] (logement N°000027) à [Localité 4] sont réunies à la date du 15 mai 2024 ;

CONDAMNE Mme [T] [G] à payer à la société d’habitat à loyer modéré Nov’Habitat la somme de 2.373,56 euros représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 31 décembre 2025, échéance incluse avec intérêts au taux légal sur la somme de 1 809,73 euros à compter du 24 novembre 2025 et à compter du jugement pour le surplus ;

AUTORISE Mme [T] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courantes, en 35 mensualités de 68 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que les paiements s'imputeront d'abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DEBOUTE la société d’habitat à loyer modéré Nov’Habitat de sa demande tendant à fixer une indemnité d’occupation ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Mme [T] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Mme [T] [G] à payer à la société d’habitat à loyer modéré Nov’Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 1er janvier 2026, échéance incluse jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

En toute hypothèse,

CONDAMNE Mme [T] [G] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture ;

CONDAMNE Mme [T] [G] à payer à la société d’H.L.M. NOV’HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire

La Greffière, La Présidente,