Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/02639 - N° Portalis DBY7-W-B7J-E2LJ

S.A. PLURIAL NOVILIA

C/

[D] [V]

JUGEMENT DU 27 Mars 2026 Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

S.A. PLURIAL NOVILIA [Adresse 1] [Localité 1]

représentée par Me Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS

DEFENDEURS

Madame [D] [V] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Irène PONCET-DUARTE Greffier : Christiane SCHNEIDER

DEBATS :

Audience publique du : 27 Janvier 2026

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par la mise à disposition au greffe le 27 Mars 2026 par Irène PONCET-DUARTE, Présidente assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée le : à

Copie délivrée le : à

RAPPEL DES FAITS

Selon contrat du 13 juin 2024, la société anonyme d'habitations à loyer modéré Plurial Novilia a donné à bail à Mme [D] [V] un bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 4]) à [Localité 3]) moyennant un loyer mensuel de 390,60 euros outre 21,82 euros de provision mensuelle sur charges.

Se plaignant que des loyers demeuraient impayés, la société bailleresse a fait assigner Mme [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne par acte de commissaire de justice du 5 septembre 2025 pour obtenir la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 27 janvier 2026.

A l’audience, la société Plurial Novilia sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens. Elle indique que la dette s’élève désormais à 2 682,93 euros. Elle s'oppose à l'octroi de délais de paiement.

Convoquée par acte de commissaire de justice signifié à étude Mme [V] ne comparait pas, n’est pas représentée, et ne fait parvenir aucune pièce.

Le diagnostic social et financier réalisé dans la perspective de l’audience indique que la locataire travaille dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée dans une usine depuis 2021 et perçoit à ce titre un salaire mensuel de 1.540 euros en moyenne. Les impayés de loyers sont consécutifs à des difficultés financières dues à une saisie sur son salaire, une absence de pension alimentaire pour son fils, un découvert bancaire important et des frais pour son véhicule. Il précise que Mme [V] n’est, à ce jour, redevable que de sa dette locative pour laquelle elle s’est engagée à reprendre le versement du loyer et à payer la somme de 200 euros en sus de celui-ci.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. 

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu'il n'est pas tenu de statuer sur la demande tendant à faire rappeler que l’exécution provisoire est de droit, celle-ci ne constituant pas une prétention au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur la demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire

Sur la recevabilité de l'action

La société Plurial Novilia justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 15 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 05 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Marne par la voie électronique le 12 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au présent litige prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. 

Le bail conclu le 13 juin 2024 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 avril 2025, pour la somme en principal de 999,70 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 11 juin 2025.

En conséquence, Mme [D] [V] est devenue occupante sans droit ni titre à compter de cette date.

Il convient d'ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.

Sur les demandes de paiement

Sur l’indemnité d’occupation

Conformément à l’article 1240 du code civil, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, Mme [V] est tenue du paiement des charges et des loyers jusqu’à la date de résiliation soit le 11 juin 2025. Elle se maintient depuis lors dans les lieux ce qui cause nécessairement un préjudice à la société Plurial Novilia laquelle est privée de la jouissance du bien.

Il convient par conséquent de condamner Mme [V] à payer à la société demanderesse une indemnité d’occupation dont le montant doit être fixé à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur la dette locative

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, l’une des obligations essentielles du locataire est le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus.

Pour soutenir sa demande de paiement de paiement de la somme de 2.682,93 euros, la société bailleresse produit un décompte arrêté au 14 janvier 2026.

L’analyse de ce décompte permet d’établir que la locataire reste à lui devoir cette somme après déduction des frais de poursuite. Il apparaît en outre que la somme demandée laquelle comprend non seulement les loyers et charges impayés mais également les indemnités d’occupation dues à compter du 11 juin 2024, date de la résiliation du bail.

La dette locative représente donc la somme totale de 2 682,93 euros.

Mme [D] [V], absente, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Mme [D] [V] sera donc condamnée à payer à la société Plurial Novilia la somme de 2 682,93 euros avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. 

En l’espèce, la société demanderesse ne justifie pas de ce que le retard de paiement des loyers lui ait causé un préjudice indépendant. Elle ne justifie pas non plus de ce que le retard de paiement a été causé par la mauvaise foi de la locataire.

En conséquence, sa demande de dommages-intérêts sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [D] [V], partie succombante, sera condamnée aux dépens.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Mme [D] [V] sera condamnée à payer à la S.A. PLURIAL NOVILIA la somme de 200 euros.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement après débats publics et par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l'action de la société anonyme d'habitations à loyer modéré Plurial Novilia ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 juin 2024 entre la société anonyme d'habitations à loyer modéré Plurial Novilia et Mme [D] [V] concernant le bien immobilier à usage d’habitation situé [Adresse 5]) à [Localité 4] sont réunies à la date du 11 juin 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [D] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [D] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société anonyme d'habitations à loyer modéré Plurial Novilia pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à la demanderesse aux frais et risques de l'expulsée ;

DIT que concernant le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [D] [V] à payer à la la société anonyme d'habitations à loyer modéré Plurial Novilia la somme de 2.682,93 euros (deux mille six cent quatre-vingt-deux euros et quatre-vingt-treize centimes) représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 31 décembre 2025, échéance incluse avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Mme [D] [V] à payer à la société anonyme d'habitations à loyer modéré Plurial Novilia une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE la société anonyme d'habitations à loyer modéré Plurial Novilia de sa demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [D] [V] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [D] [V] à payer à la S.A. PLURIAL NOVILIA la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le Greffe à la Préfecture de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire de Châlons-en-Champagne le 27 mars 2026.

La Greffière, La Présidente,