Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

5AA

N° RG 25/01201 - N° Portalis DB3U-W-B7J-O4BZ

MINUTE N° :

Société IMMOBILIERE 3F VENANT AUX DROITS D'ERIGERE c/ [I] [K]

Copie certifiée conforme le :

à : Madame [I] [K]

préfecture

Copie exécutoire délivrée le :

à : Me Cédric BUFFO, COUR D’APPEL DE [Localité 1] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE Chambre de proximité Service civil [Adresse 1] [Localité 2]

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Au greffe du Tribunal judiciaire de Pontoise, le 24 MARS 2026 ;

Sous la Présidence de Amina KHAOUA, Magistrat à titre temporaire Juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Carinne PIET, Greffier ;

Après débats à l’audience publique du 27 Janvier 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE LE(S) DEMANDEUR(S) :

Société IMMOBILIERE 3F VENANT AUX DROITS D'ERIGERE [Adresse 2] [Localité 3]

représentée par Me Cédric BUFFO, avocat au barreau de VAL D'OISE, avocat plaidant

ET LE(S) DÉFENDEUR(S) :

Madame [I] [K] [Adresse 3] [Localité 4]

non comparante

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Le tribunal a été saisi le 07 Novembre 2025, par Assignation - procédure au fond du 25 Août 2025 ; L'affaire a été plaidée le 27 Janvier 2026, et jugée le 24 MARS 2026.

Après que les formalités des articles 430 et suivants du code de procédure civile eurent été respectées, le Tribunal a rendu le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

La société LSVO, aux droits de laquelle se trouve la société ERIGERE, a donné à bail à Madame [K] [I] un pavillon avec jardin sis [Adresse 4] à [Localité 5] par contrat du 17 mai 2017, avec une prise d’effet immédiate pour un loyer mensuel principal de 449,07 euros, avec une provision sur charge mensuelle de 27,32 euros et un loyer du jardin de 20 euros outre un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer.

La SA IMMOBILIERE 3F, venant aux droits de la SA ERIGERE, a fait signifier un commandement de payer le 16 août 2024 et a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PONTOISE par assignation en date du 25 août 2025 pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ; en tout état de cause, prononcer la résiliation judiciaire du contrat pour défaut de paiement du loyer et charges ; ordonner sans délai l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin ; condamner la défenderesse au paiement de la somme de 2.427,47 euros arrêtée au mois de juin 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 1.921,48 euros à compter du commandement de payer du 16 aout 2024 et de l’assignation pour le surplus ; condamner la défenderesse au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer contractuel, majoré des charges et révisable selon les dispositions contractuelles, à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à complète libération des lieux ; condamner la défenderesse au paiement de la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer. A l’audience du 27 janvier 2026, la SOCIÉTÉ ERIGERE, représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, sous réserve d’actualiser la dette locative à la somme de 1.138,51 euros au terme de décembre 2025 inclus hors frais de contentieux. Elle indique ne pas s’opposer à l'octroi de délais de paiement.

Madame [K] [I], présente à l’audience, ne conteste pas la dette. Elle justifie avoir repris le payement de loyer courant et réglé mensuellement la dette à hauteur de 100 euros. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en apurant la dette par le versement de la somme de 100 euros en sus du loyer courant.

L'affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 24 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Une copie de l’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val d'Oise le 26 août 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la Caisse d’Allocation Familiale le 7 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la demande de délai

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 applicable au présent litige prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux" ;

Le bail conclu le 27 mai 2017 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 16 août 2024, pour la somme en principal de 1.921,48 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois (délai stipulé dans le contrat de bail), de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 octobre 2024.

Compte tenu de la reprise de paiement du loyer courant, de l'absence d'opposition du bailleur à voir les effets de la clause résolutoire suspendus et de la proposition de règlements formulée à l’audience, Madame [K] [I] est autorisée à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif et les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

Dans l’hypothèse où la défenderesse ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur le montant de l’arriéré locatif

La locataire est obligée de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus, en vertu de l’article 7 alinéa 1 a de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 1728 du Code Civil.

La SA IMMOBILIERE 3F produit un décompte démontrant que Madame [K] [I] restait devoir, après déduction des frais de contentieux et des frais de rejet, la somme de 786,54 euros au terme de décembre 2025 inclus. Madame [K] [I] ne conteste pas le montant de la dette, de sorte qu’elle sera condamnée à verser à la SA IMMOBILIER 3F cette somme, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera : - son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef et de la possibilité de recourir à la force publique, sans pour autant qu'il ne soit fait droit à la demande de réduction du délai en vertu de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution non justifiée.

Il importe de rappeler que le juge n’a pas vocation à autoriser le bailleur à faire transposer et entreposer, le cas échéant et transporter les biens abandonnés dans les lieux loués, aux frais, risques et périls du locataire.

Les biens laissés dans le local d’habitation suivront en effet la destination prévue en application des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sous la responsabilité du commissaire de justice instrumentaire.

Sur les demandes accessoires

Madame [K] [I], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer en date du 16 août 2024.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, la SA IMMOBILIER 3F sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que la présente décision est exécutoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de PONTOISE, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de location conclu le 17 mai 2017 entre la SA IMMOBILIER 3F et Madame [K] [I] concernant le logement sis [Adresse 4] à [Localité 5] sont réunies au 16 octobre 2024 ;

CONDAMNE Madame [K] [I] à verser à la SOCIÉTÉ ERIGERE la somme de 786,54 euros terme de décembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Madame [K] [I] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 7 mensualités de 100 euros chacune, et la 8ème soldera la dette en principal ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera que la clause retrouve son plein effet ;

SUBSIDIAIREMENT, sous cette dernière condition, la clause résolutoire ayant retrouvé son plein effet, en tant que de besoin :

* DIT que l’intégralité de la dette est immédiatement exigible ;

* ORDONNE, à défaut pour Madame [K] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion ainsi que celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans l’appartement au moment de l’expulsion sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

* CONDAMNE Madame [K] [I] à verser à la SA IMMOBILIER 3F, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

*DIT n'y avoir lieu à suppression ou réduction du délai d'expulsion en vertu des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

En tout hypothèse,

DÉBOUTE la SA IMMOBILIERE 3F de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [K] [I] aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris le coût du commandement de payer du 16 août 2024 ;

RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision, frais et dépens compris ;

Ainsi jugé le 24 mars 2026.

Et ont signé,

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,