Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

Minute n° 26/215

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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JUGEMENT du 30 Mars 2026 __________________________________________

DEMANDEURS :

Monsieur [Z] [O] [Adresse 1] [Localité 1] Madame [P] [C] épouse [O] [Adresse 1] [Localité 1]

Demandeurs représentés par Me Adam LAKEHAL, avocat au barreau de TOULOUSE

D'une part, DÉFENDEUR :

Madame [N] [S] épouse [J] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 2]

Défenderesse comparant en personne D'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Jean-Marc BOURCY GREFFIER : Aurélien PARES

PROCEDURE :

date de la première évocation : 02 Février 2026 date des débats : 02 Février 2026 délibéré au : 30 Mars 2026

RG N° RG 25/04387 - N° Portalis DBYS-W-B7J-OH7I

COPIES AUX PARTIES LE : CE+CCC Me Adam LAKEHAL CCC Madame [N] [S] épouse [J] Copie dossier

Par acte sous seing privé du 2 août 2019, Monsieur et Madame [O] ont donné à bail à Madame [N] [S] épouse [J] un immeuble à usage d'habitation situé au [Adresse 4], moyennant un loyer révisable et actuel de 598,42 euros, provision sur charges incluse.

Par acte d'huissier en date du 10 juillet 2025, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer les loyers à hauteur de la somme de 1.856,56 euros, en visant la clause résolutoire.

Par acte du 17 décembre 2025, Monsieur et Madame [O] ont fait citer Madame [N] [S] épouse [J], locataire, devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal de Nantes afin de faire constater que la clause résolutoire est acquise de plein droit et obtenir :

- l'expulsion de tout occupant ; - le paiement des loyers échus d'un montant de 2.315,70 euros ; - la fixation de l'indemnité d'occupation avec indexation ; - une indemnité de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; - la condamnation aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

A l'audience du 2 février 2026, Monsieur et Madame [O] actualisent leur créance à la somme de 1.896,68 euros.

Madame [N] [S] épouse [J] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et des délais de paiement pour apurer son arriéré locatif. Elle expose qu'elle a déposé un dossier de surendettement et elle a repris le paiement des loyers. Sa dette est de 845 euros.

A l’issue de l’audience, le Président a indiqué que le prononcé du jugement aura lieu le 30 mars 2026, par la mise à disposition de la décision au greffe du Tribunal.

SUR CE

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. En l'espèce, la dénonciation de l'assignation à la Préfecture ayant été faite le 18 décembre 2025, soit six semaines avant la date d'audience, la procédure est recevable.

Sur le montant des loyers dus

Le bailleur réclame une somme de 1.896,68 euros au titre du loyer et des charges tandis que la locataire reconnaît devoir une somme de 845 euros. Mais le bailleur produit un décompte arrêté au 26 janvier 2026 qui est conforme au bail et il n'est pas justifié du paiement, il convient donc de retenir la somme de 1.896,68 euros.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement d'un seul loyer à l'échéance fixée et deux mois après commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 10 juillet 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1.856,56 euros au titre des loyers échus.

Ce commandement contient la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte de la dette, l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière et la mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est en conséquence régulier et ses causes n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification.

Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.

Mais d'une part, il convient de constater la reprise du paiement des loyers, la dette étant stable depuis le commandement et ayant diminué depuis l'assignation. De plus, Madame [N] [S] épouse [J] justifie de sa procédure de surendettement en phase de recevabilité avec une créance supérieure à la somme réclamée.

Dans ces conditions il convient de faire droit à sa demande de délais conformément à l'article 24 susvisé, les effets de la clause résolutoire sont suspendus et elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l'échéancier.

Mais, en cas de non-paiement intégral dans les délais, la clause résolutoire sera acquise, l'expulsion se poursuivra et l'indemnité d'occupation, due par le locataire jusqu'à sortie effective des lieux, sera fixée au montant du loyer que la locataire aurait payé en cas de non-résolution du bail, soit la somme de 531,42 euros, charges en sus, avec indexation.

Sur les demandes annexes

Il ne paraît pas équitable de faire application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, il convient de tenir la locataire au paiement des dépens comprenant les frais d'huissier nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 10 juillet 2025.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal statuant publiquement par mise à disposition au greffe du Tribunal, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constate la résiliation du bail conclu le 2 août 2019 entre Monsieur et Madame [O] et Madame [N] [S] épouse [J] relatif à l'immeuble à usage d'habitation situé au [Adresse 4], conformément à la clause résolutoire acquise le 10 septembre 2025 ;

Condamne Madame [N] [S] épouse [J] à payer à Monsieur et Madame [O] la somme de 1.896,68 euros au titre des loyers impayés et des indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Autorise Madame [N] [S] à se libérer de sa dette conformément aux mesures imposées par la Commission de Surendettement ;

Suspend en conséquence les effets de la clause résolutoire pendant les délais consentis ;

Dit que si la dette est intégralement payée pendant le cours des délais accordés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué ;

Dit qu'à défaut de paiement du loyer courant ou d'une seule mensualité à l'échéance fixée et quinze jours après une mise en demeure restée vaine la totalité de la dette redeviendra exigible, la clause résolutoire sera acquise et, qu'à défaut pour la locataire d'avoir libéré les lieux après la mise en demeure restée vaine, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l'assistance de la force publique durant tout le temps des opérations jusqu'à libération complète des lieux ;

Condamne, dans ce cas, Madame [N] [S] à payer au bailleur une indemnité d'occupation, le montant de cette indemnité mensuelle d'occupation due par Madame [N] [S] épouse [J], à compter de la mensualité visée dans la mise en demeure sera égale au montant du dernier loyer, soit la somme de 531,42 euros, augmentée des charges, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation, à compter de la défaillance et jusqu'à la libération définitive des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire des clefs en mains propres au bailleur et, en tant que de besoin, l'y condamne ;

Déboute Monsieur et Madame [O] de leur demande formée du chef de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire ;

Condamne Madame [N] [S] épouse [J] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 10 juillet 2025 ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection