Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 26/00202 - N° Portalis DB2Z-W-B7J-IHCS

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 02/04/2026

Société HABITAT 77

C/

Madame [R] [Q]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) : à : - Maître [X] [P] - [Localité 3]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 02 AVRIL 2026

Sous la Présidence de Natalène MOUNIER, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

Société HABITAT 77 [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 4] représentée par Maître Jeanine HALIMI, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE substitué par Maître Jérôme CHERUBIN, avocat au barreau de l’ESSONNE

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [R] [Q] [Adresse 4] [Adresse 5] [Localité 5] comparante en personne

Après débats à l'audience publique du 17 Février 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [R] [Q] est locataire de la la société HABITAT 77 pour un local à usage d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 6].

Par acte de commissaire de justice du 3 janvier 2025, la société HABITAT 77 a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 3 722,19 € au titre des loyers et charges échus impayés.

Les impayés de loyer ont été signalés le 18 janvier 2025 à la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 octobre 2025, la société HABITAT 77 a fait assigner Madame [R] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l'expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner la locataire au paiement d’une astreinte définitive de 8 € par jour de retard au cas où elle ne quitterait pas les lieux dans les deux mois de la signification de la décision à intervenir,condamner la locataire à payer la somme de 1 901,28 € au titre des loyers et charges impayés,condamner la locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, majoré de 50 %, jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant,condamner la locataire à payer la somme de 330 € euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure. L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 14 octobre 2025.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 17 février 2026.

A cette audience, la société HABITAT 77, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 1 546,18 €, au titre des loyers et charges échus au 10 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus. Elle précise ne pas s'opposer à l'octroi d'éventuels délais de paiement.

Madame [R] [Q] est présente. Elle confirme être locataire du logement depuis plusieurs années.

Il est donné lecture par le juge des conclusions reçues le 2 février 2025 de l’enquête sociale relative à la prévention des expulsions locatives, dont il ressort que Madame [R] [Q] élève seule son fils âgé de 15 ans, qu’elle travaille de façon régulière dans un foyer de vie, mais sans revenu stable, dans la mesure où ce dernier dépend du nombre de vacations effectuées. Elle compte solliciter un FSL Maintien.

L’affaire est mise en délibéré au 2 avril 2026.

La société HABITAT 77 a été autorisée à verser un décompte actualisé tenant compte des derniers versements de la locataire, mais aucune note en délibéré n’est parvenue au greffe dans le délai imparti.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

- Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

La CCAPEX est réputée saisie par le signalement d’impayés auprès de la caisse d’allocations familiales de Seine et Marne.

En l’espèce, la bailleresse justifie avoir procédé à ce signalement le 18 janvier 2025.

Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 14 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 17 février 2026.

La demande formée par la bailleresse est donc recevable.

- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, la société HABITAT 77 verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 10 février 2026, la dette locative de Madame [R] [Q] s’élève à la somme de 1 391,01 € (soit la somme de 1 546,18 € réclamée lors de l'audience, diminuée d'un montant de 155,17 € euros correspondant à des frais injustifiés ou déjà compris dans les dépens) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de janvier 2026 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

- Sur les délais de paiement

En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Compte tenu de l’accord du bailleur, de la situation financière de la locataire exposée dans l’enquête sociale et de la reprise du paiement des loyers, il y a lieu d'accorder à Madame [R] [Q] un échelonnement de la dette sur une durée de 14 mois et de l’autoriser à se libérer par mensualités de 100 € euros en plus du loyer courant, la dernière mensualité devant impérativement apurer le solde de la dette.

- Sur la résiliation

L'article 1228 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 applicable au contrat en l'espèce, pose le principe que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

En l’espèce, l'absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave du locataire à ses obligations, de sorte que les conditions d'une résiliation judiciaire sont réunies.

Cependant, en application de l’article 24 de la loi de 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du code civil, il convient de dire que cette résiliation n’interviendra que si l’échéancier précédemment accordé n’est pas respecté par la locataire, dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

Il convient d'attirer l'attention de Madame [R] [Q] sur le fait que le défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer courant à son échéance entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra alors immédiatement exigible et la résiliation prendra son plein effet.

Dans cette dernière hypothèse, Madame [R] [Q] sera alors tenue au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi et il pourra être procédé à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Aucun motif ne justifiant le prononcé d’une astreinte, cette demande sera rejetée.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens  L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [R] [Q] succombe à l’instance de sorte qu'elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles  Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats et des situations financières respectives des parties, de laisser à la charge de la société HABITAT 77 les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action recevable ;

CONDAMNE Madame [R] [Q] à verser à la société HABITAT 77 la somme de 1 391,01 € au titre des loyers et charges impayés (décompte arrêté au 10 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus) ;

AUTORISE Madame [R] [Q] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 13 mensualités de 100 € chacune et une 14e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 30 de chaque mois et pour la première fois le 30 du mois suivant la signification du présent jugement ;

CONSTATE que les conditions de la résiliation judiciaire du bail conclu entre la société HABITAT 77, d'une part, et Madame [R] [Q], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 4] à [Localité 6] sont réunies à ce jour ;

SUSPEND les effets de cette résiliation pendant l’exécution des délais de paiement accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la résiliation ne prendra effet ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la résiliation prenne effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu'à défaut pour Madame [R] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société HABITAT 77 puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [R] [Q] soit condamnée à verser à la société HABITAT 77 une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

* que le sort des meubles soit régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

DÉBOUTE la société HABITAT 77 du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Madame [R] [Q] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 2 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.