Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/06723 - N° Portalis DB2Z-W-B7J-IGYK

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 02/04/2026

Monsieur [G] [U], [V] [W] Madame [P] [M] [F] épouse [W]

C/

Monsieur [O] [J]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) : à : - Maître Lionel ASSOUS-LEGRAND

Expédition délivrée le (voir mention) : à : - Préfet de Seine et Marne RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 02 AVRIL 2026

Sous la Présidence de Natalène MOUNIER, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDEURS :

Monsieur [G] [U], [V] [W] [Adresse 2] [Localité 3] représenté par Me Lionel ASSOUS-LEGRAND, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Marjorie MAZURE, avocat au barreau de PARIS

Madame [P] [M] [F] épouse [W] [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Maître Lionel ASSOUS-LEGRAND, avocat au barreau de PARIS substitué par Maître Marjorie MAZURE, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [J] [Adresse 3] [Localité 4] non comparant, ni représenté

Après débats à l'audience publique du 17 Février 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 21 décembre 2020, M. [G] [U] [V] [W] et Mme [P] [M] [F] épouse [W] ont loué à M. [O] [J] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 410 € hors charges outre 100 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 29 octobre 2024, M. [G] [U] [V] [W] et Mme [P] [M] [F] épouse [W] ont fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1 903,96 € au titre des loyers et charges échus, mois d’octobre 2024 inclus, avec sommation d’avoir à justifier de l’occupation des lieux.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 30 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 octobre 2025, M. [G] [U] [V] [W] et Mme [P] [M] [F] épouse [W] ont fait assigner M. [O] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demandent, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

juger recevables et bien fondés les demandeurs en toutes leurs demandes,juger que les bailleurs ont tenté de trouver une solution amiable au litige, sans succès, le locataire cumulant les impayés malgré le commandement qui lui a été adressé,juger que le commandement n’a pas été honoré dans le délai légal,juger acquise la clause résolutoire du contrat de bail pour défaut de paiement,condamner le locataire à payer la somme de 2 623,12 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au mois d’octobre 2025, sauf à parfaire, jusqu’à parfaite libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,ordonner l'expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués,[E] [A]’assignation mentionne des indemnités quotidiennes du montant du loyer, ce qui peut porter à confusion et laisser croire que les indemnités seront du montant du loyer chaque jour du mois. Or, il semble, à la lecture de la motivation, que les indemnités demandées sont bien mensuelles et du montant du loyer. Aucune motivation particulière n’a donc été ajoutée condamner le locataire à payer une indemnité journalière d'occupation égale aux derniers loyers et charges quotidiens applicables jusqu'à la libération effective des lieux occupés matérialisée par la restitution des lieux vides et la remise des clés,juger que les intérêts qui ont plus d’un an d’ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meuble ou dans tout autre lieu au choix des demandeurs, aux seuls frais, risques et périls du défendeur, et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,condamner le locataire à payer la somme de 733,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 15 octobre 2025. L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 17 février 2026. A cette audience, M. [G] [U] [V] [W] et Mme [P] [M] [F] épouse [W], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance, en actualisant leur créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 2 940,48 €, au titre des loyers et charges échus au 16 février 2026, terme du mois de février 2026 inclus.

Cité par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, M. [O] [J] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 2 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

- Sur la recevabilité de la demande

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 15 octobre 2025, soit plus de six semaines avant l'audience du 17 février 2026.

La demande formée par les bailleurs est donc recevable.

- Sur le paiement des loyers et des charges

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, M. [G] [U] [V] [W] et Mme [P] [M] [F] épouse [W] versent aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 16 février 2026, la dette locative de M. [O] [J] s’élève à la somme de 2 940,48 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de février 2026 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 29 octobre 2024 pour la somme de 1 903,96 € et à compter du présent jugement pour le surplus.

- Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

- Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24-I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail du 21 décembre 2020 unissant les parties stipule en un paragraphe intitulé « Clause résolutoire » qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Par ailleurs, il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Ce manquement s'étant perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 29 octobre 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 30 décembre 2024.

- Sur l’expulsion

L’expulsion de M. [O] [J] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

M. [O] [J] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du mois de mars 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l'occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer.

- Sur les demandes accessoires

Sur les dépens  L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [O] [J] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles  Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [G] [U] [V] [W] et Mme [P] [M] [F] épouse [W] et de la condamnation aux dépens du défendeur, M. [O] [J] sera condamné à verser aux demandeurs la somme de 500 € en application de l’article précité.[E] CIMASi la solution est autre, la phrase est : « Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats et des situations financières respectives des parties, de laisser à la charge de M. [G] [U] [V] [W] et Mme [P] [M] [F] épouse [W] les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. »

Sur l’exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action recevable ;

CONDAMNE M. [O] [J] à verser à M. [G] [U] [V] [W] et Mme [P] [M] [F] épouse [W] la somme de 2 940,48 € (décompte arrêté au 16 février 2026, terme du mois de février 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 29 octobre 2024 sur la somme de 1 903,96 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 21 décembre 2020 entre M. [G] [U] [V] [W] et Mme [P] [M] [F] épouse [W], d'une part, et M. [O] [J], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] [Localité 5][Adresse 6][Localité 6] sont réunies à la date du 30 décembre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [O] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [O] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, M. [G] [U] [V] [W] et Mme [P] [M] [F] épouse [W] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [O] [J] à verser à M. [G] [U] [V] [W] et Mme [P] [M] [F] épouse [W] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du terme du mois de mars 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DÉBOUTE M. [G] [U] [V] [W] et Mme [P] [M] [F] épouse [W] du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE M. [O] [J] à verser à M. [G] [U] [V] [W] et Mme [P] [M] [F] épouse [W] une somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;[E] CIMASi la solution est autre, la phrase est : « DÉBOUTE M. [G] [U] [V] [W] et Mme [P] [M] [F] épouse [W] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; »

CONDAMNE M. [O] [J] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 2 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.