Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE de [Localité 1]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

[Adresse 1]

[Localité 2]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/04531 - N° Portalis DB2Z-W-B7J-ID2I

Minute signée électroniquement

JUGEMENT du 02/04/2026

S.A. [Localité 3] VIES [Localité 4] SA D’HLM

C/

Madame [C] [W] [U]

Copie exécutoire délivrée le (voir mention) : à : - l’ASSOCIATION LEGITIA - [C] [W] [U]

Expédition délivrée le (voir mention) : à : - Préfet de Seine et Marne RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT du 02 AVRIL 2026

Sous la Présidence de Natalène MOUNIER, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Nicole BIELER, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;

dans la cause, ENTRE :

DEMANDERESSE :

S.A. [Localité 3] VIES [Localité 4] SA D’[Adresse 2] [Localité 5] [Adresse 3] [Localité 6] représentée par Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDERESSE :

Madame [C] [W] [U] [Adresse 4] [Adresse 5] [Localité 7] comparante en personne

Après débats à l'audience publique du 17 Février 2026, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat de résidence en date du 16 mars 2017, la [Etablissement 1] [Localité 3] [Adresse 6] [Localité 4] a mis à disposition de Madame [C] [U] un local privatif meublé, situé [Adresse 7], moyennant une redevance de 480 € par mois.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 mai 2025, la SA d’HLM [Localité 3] VIES [Localité 4] a mis en demeure Madame [C] [U], de payer la somme de 3 669,48 € dans un délai d’un mois, précisant qu’à défaut, celle-ci s’expose à une procédure d’expulsion judiciaire.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2025, la SA d’HLM [Localité 3] VIES [Localité 4] a fait assigner Madame [C] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :

constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat, ou subsidiairement, de prononcer la résiliation du contrat de résidence consenti à Madame [C] [U],ordonner l'expulsion sans délai des lieux mis à disposition de Madame [C] [U] ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,condamner Madame [C] [U] à payer la somme de 3 984,62 €, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure,condamner Madame [C] [U] à payer une indemnité d'occupation égale au montant de la redevance actuelle, outre les charges, jusqu'à complète libération des lieux, avec revalorisation de droit,condamner Madame [C] [U] à payer la somme de 800 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'affaire a été appelée à l’audience du 18 novembre 2025, lors de laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 17 février 2026, pour permettre à Madame [C] [U] de reprendre les paiements.

L’affaire a été retenue lors de l'audience du 17 février 2026.

A cette audience, la SA d’HLM [Localité 3] VIES [Localité 4], représentée par son avocat, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance, en actualisant sa créance à la somme de 7 851,09 €, échéance du mois de janvier 2026 incluse.

Madame [C] [U] comparaît et propose d’apurer la dette par des mensualités de 80 €. Elle explique qu’elle compte quitter le logement fin avril 2026, pour être hébergée à titre gratuit par une amie à [Localité 8].

L’affaire est mise en délibéré au 2 avril 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur le fondement juridique de la décision

Le présent contrat de résidence est régi par les dispositions des articles L.633-1 et suivants et R.633-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation, ainsi que par les dispositions du code civil et du code des procédures civiles d’exécution.

II. Sur les demandes principales

Sur les échéances impayées Conformément à l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation, toute personne logée à titre de résidence principale dans un établissement défini à l'article L. 633-1 a droit à l'établissement d'un contrat écrit.

Le contrat précise notamment sa date de prise d'effet, ses modalités et conditions de résiliation, le montant acquitté, l'ensemble des prestations comprises dans ce montant ainsi que les prestations annexes proposées et leur prix, le montant du dépôt de garantie, la désignation des locaux et équipements à usage privatif dont la personne logée a la jouissance ainsi que les espaces collectifs mis à disposition.

La signature du contrat par la personne logée vaut acceptation du règlement intérieur de l'établissement. Le règlement intérieur est annexé au contrat.

A l’audience, il a notamment été versé aux débats par la demanderesse, les pièces suivantes : - le contrat de résidence, - une mise en demeure, - un décompte de la créance arrêté à la date du 9 février 2026 dont il résulte que Madame [C] [U] reste toujours redevable de ses redevances pour une somme de 7 851,09 € échéance du mois de janvier 2026 incluse.

Il ressort du décompte produit aux débats par la demanderesse que Madame [C] [U] est redevable envers la SA d’HLM [Localité 3] VIES [Localité 4] de la somme de 7 851,09 €, au titre des impayés de redevance, échéance du mois de janvier 2026 incluse et déduction faite des frais injustifiés.

Madame [C] [U] sera donc condamnée au paiement de cette somme, majorée des intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2025 pour la somme de 3 669,48 €, et compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire L’article R.633-3 du code de la construction et de l’habitation dispose que : I.-La personne logée ou son représentant peut résilier à tout moment son contrat sous réserve d'un délai de préavis de 8 jours. II.-Le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis : a) D'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. b) De trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité. III.-La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. IV.-Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d'occupation effective des lieux. Si la résiliation émane de la personne logée ou de son représentant, celle-ci est redevable des sommes correspondant à toute la durée du préavis.

En l’espèce, le contrat de résidence conclu entre les parties contient une clause résolutoire en son article 15 en cas de défaut de paiement des sommes dues au titre de la redevance prenant effet un mois après une mise en demeure demeurée infructueuse.

La mise en demeure adressée par la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT et avisée à la défenderesse le 23 mai 2025 étant restée infructueuse pendant une durée d'un mois à compter de sa notification, il convient, dès lors, de constater que les conditions d'application de la clause résolutoire insérée au contrat signé entre les parties sont réunies au 24 juin 2025.

L’expulsion de Madame [C] [U] sera ordonnée, en conséquence.

En vertu de l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, si l'expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

Compte tenu des dispositions précitées et des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu de réduire le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM 1001 VIES HABITAT sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.

Madame [C] [U] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant février 2026 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée à une somme égale au montant de la redevance et des charges qui auraient été dues si le contrat s'était poursuivi, indexée selon les dispositions contractuelles, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

III. Sur la demande reconventionnelle en délais de paiement

En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

La proposition faite par Madame [C] [U] à l’audience étant insuffisante pour régler la dette dans le délai maximal de 24 mois, il y a lieu de la débouter de sa demande de délais de paiement.

IV. Sur les demandes accessoires

Sur les dépens   L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [C] [U] succombe à l’instance de sorte qu'elle doit être condamnée aux entiers dépens, comprenant le coût de la mise en demeure.

Sur les frais irrépétibles  Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. 

Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats et des situations financières respectives des parties de laisser à la charge de la SA d’HLM [Localité 3] VIES [Localité 4], les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter cette demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le contrat de résidence conclu le 16 mars 2017 entre la [Etablissement 1] [Localité 3] [Adresse 6] [Localité 4], d'une part, et Madame [C] [U], d'autre part, concernant le logement situé au [Adresse 8] – [Localité 9] [Adresse 9] sont réunies à la date du 24 juin 2025;

ORDONNE en conséquence à Madame [C] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [C] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM [Localité 3] VIES [Localité 4] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE Mme [C] [U] à verser à la SA d’HLM [Localité 3] VIES [Localité 4] la somme de 7 851,09 € (décompte arrêté au 9 février 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2025 pour la somme de 3 669,48 €, et compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Madame [C] [U] à verser à la SA d’HLM [Localité 3] VIES [Localité 4] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant de la redevance et des charges qui auraient été dues si le contrat s'était poursuivi, indexé selon les dispositions contractuelles, à compter du terme du mois de février 2026 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Madame [C] [U] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût de la mise en demeure et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 2 avril 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.