Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

MINUTE N° : ORDONNANCE DU : 02 Avril 2026 DOSSIER N° : N° RG 26/00151 - N° Portalis DB3T-W-B7J-WRYO CODE NAC : 30B - 0A AFFAIRE : S.C.I. [R] C/ [C] [S]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. [R], immatriculée auRCS de CRETEIL sous le n° 838 244 242, dont le siège social est sis 24 rue de Strasbourg - 94700 MAISONS-ALFORT

représentée par Me Benoît ATTAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 608

DEFENDERESSE

Madame [C] [S], entreprenue individuel, inscrite au répertoire SIREN sous le n° 901 382 540, demeurant 33 rue Etienne Dolet - 94140 ALFORTVILLE

non représentée

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Débats tenus à l’audience du : 03 Mars 2026 Date de délibéré indiquée par le Président : 02 Avril 2026 Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 02 Avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 20 août 2024, la société [R] a donné à bail à Mme [C] [S] un local commercial situé 33 rue Etienne Dolet à Alfortville (94140), pour un loyer annuel d’un montant de 9.000 € hors charges et hors taxe, payable mensuellement, par avance.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 9 décembre 2025, la société [R] a fait délivrer à Mme [C] [S] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 7.711,18 € au titre de l’arriéré locatif au 27 novembre 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 janvier 2026, la société [R] a fait assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil Mme [C] [S] aux fins notamment de faire constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, de prononcer l’expulsion de la preneuse et de la condamner par provision au paiement des loyers impayés ainsi qu’à une indemnité d’occupation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 mars 2026 à laquelle la société [R] était représentée par son conseil.

Par observations orales, la société [R] a indiqué être parvenue à un accord avec la défenderesse sur la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire et des demandes qui en découlent et l’octroi de délais de paiement à Mme [C] [S] dans les conditions suivantes : - paiement immédiat de la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, - paiement de la somme de 9.496,92 €, correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 28 février 2026, en quatorze mensualités exigibles le 10 de chaque mois et à compter du 10 mars 2026, d’un montant de 650 €, la douzième correspondant au solde de la dette.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

Bien que régulièrement assignée, Mme [C] [S] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du code civil, n'est par ailleurs pas conditionné à la seule existence d'une situation économique irrémédiablement compromise de celui qui les demande, mais relève du pouvoir d’appréciation du juge.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 17 avril 2025 en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

En faisant délivrer ce commandement, la société [R] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 7.711,18 € .

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 10 janvier 2026.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

En l’espèce, il y a lieu de condamner par provision Mme [C] [S] à verser à la société [R] la somme de 9.496,92 € au titre à l’arriéré locatif arrêté au 28 février 2026.

Au vu de l’accord intervenu entre les parties, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’autoriser Mme [C] [S] à se libérer du paiement de sa dette dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [C] [S], qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Conformément à l’accord des parties, il convient de condamner Mme [C] [S] à verser à la société [R] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNONS par provision Mme [C] [S] à payer à la société [R] la somme de 9.496,92 € au titre à l’arriéré locatif arrêté au 28 février 2026,

AUTORISONS Mme [C] [S] à se libérer du paiement de sa dette en quatorze mensualités exigibles le 10 de chaque mois et à compter du 10 mars 2026, d’un montant de 650 €, la douzième correspondant au solde de la dette,

ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais,

DISONS que le loyer et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial,

DISONS que, faute pour Mme [C] [S] de payer à bonne date, en sus du loyer, charges et accessoires courants, une seule des mensualités : - le tout deviendra immédiatement exigible, - la clause résolutoire sera acquise, - il sera procédé à l’expulsion immédiate de Mme [C] [S] et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués, - en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point, - une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer annuel sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés,

CONDAMNONS Mme [C] [S] à verser à la société [R] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Mme [C] [S] aux entiers dépens listés par l’article 695 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement,

RAPPELONS que l'ordonnance de référé rendue est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 0 2avril 2026.

LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS