Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

République Française

Au nom du Peuple Français

MINUTE N°: ORDONNANCE DU : 30 Mars 2026 DOSSIER N° : N° RG 25/00444 - N° Portalis DBXZ-W-B7J-CYMU

ORDONNANCE DE REFERE

JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION

PARTIES :

DEMANDEUR :

LA COMMUNE DE [Localité 1] [Adresse 1] [Adresse 2] [Localité 2]

représentée par Maître Guillaume BARNIER de la SCP CGCB & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, substituée par Me Julien BEHAGUE, avocat au barreau de MONTPELLIER plaidant

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [E] né le 02 Avril 1972 à [Localité 3] [Adresse 3] [Localité 2]

comparant en personne

Les débats ont eu lieu en audience publique le 23 Février 2026 devant Jean-François GOUNOT, Magistrat à titre temporaire exerçant la fonction de Juge des contentieux de la protection, assisté de Christine TREBIER, Greffier, qui a ensuite déclaré les débats clos et indiqué que l’ordonnance serait rendue le trente Mars deux mil vingt six par mise à disposition au greffe.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte réalisé le 29 août 2018, la SCI FREE FAV a consenti à Monsieur [E] [V] un bail portant sur un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 4], contre le paiement d'un loyer mensuel initialement fixé à la somme de 360,00 € hors provisions sur charges.

Le 25 juin 2021, la SCI FREE FAV vendait l'immeuble à la Commune de SAINT JEAN DU GARD.

Les loyers n'ayant pas été scrupuleusement réglés, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré en conséquence à la locataire le 29 avril 2025, aux fins d'obtenir paiement de la somme de 1.948,87 € en principal.

Le 30 avril 2025, le commandement était dénoncé à la CCAPEX.

Par acte d'huissier du 28 novembre 2025, dénoncé le 28 novembre 2025 au Préfet du Gard, la Commune de [Localité 1] a fait assigner Monsieur [E] [V] afin d'obtenir, sous bénéfice de l'exécution provisoire :

-le paiement de la somme de 1.948,87 € due au titre des loyers et charges arriérés, selon décompte arrêté au 28 avril 2025; -le constat de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire ; -l'expulsion des occupants du logement situé [Adresse 4] ; -la condamnation du locataire au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, jusqu'au départ des lieux ; -la condamnation du locataire au paiement de la somme de 1,000 € au titre de l'indemnité de l'article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens.

Le 11 décembre 2025, la Commune de [Localité 1] signait avec Monsieur [E] [V] un plan d'apurement de la dette locative fixée à 3.296,59 € sur trois années.

A l'audience du 23 Février 2026, la Commune de [Localité 1], représentée, maintient ses demandes et s'en rapporte à son acte introductif d'instance. Elle explique que son locataire a repris le paiement du loyer et qu'un plan d'apurement de la dette locative est en cours d'exécution. Elle demande qu'une décision soit rendue pour parer au non-respect éventuel du plan.

Monsieur [E] [V] est présent et ne formule aucune observation.

A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 30 mars 2026.

EXPOSÉ DES MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 , à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience.

En l'espèce, il est établi que l'assignation en date du 28 novembre 2025 a été dénoncée le même jour, soit six semaines au moins avant l'audience du 23 février 2026.

La demande est donc recevable à cet égard.

Sur les loyers et charges impayés :

L'obligation pour le preneur de payer le loyer et les charges justifiées résulte de l'article 7 de la loi du 06 juillet1989.

La Commune de [Localité 1] fait la preuve de l'obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé, le commandement de payer visant la clause résolutoire, un décompte arrêté au 31 janvier 2026, et l'assignation délivrée en vue de l'audience visant une dette de loyers actualisée.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de la Commune de [Localité 1] et Monsieur [E] [V] sera condamné au paiement de la somme de 3.077,09 € en deniers ou quittance, représentant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés à la date du 31 janvier 2026.

L'article 1153 du Code civil permet de condamner le débiteur aux intérêts au taux légal, pour sanction du retard dans l'exécution de son obligation de payer les sommes dues. La condamnation aux intérêts ne peut toutefois survenir que concernant des sommes dont le débiteur est redevable à la date de condamnation.

En conséquence, les sommes dues par Monsieur [E] [V] au titre des loyers et charges impayés jusqu'au 31 janvier 2026 porteront intérêt au taux légal à compter de la date de la présente décision.

Sur la clause résolutoire :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire et l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges échus et deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

Par exploit du 29 avril 2025, le bailleur a fait commandement d'avoir à payer la somme de 1.948,87 €. Ce commandement, délivré à l'étude d'huissier, reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, de même que les dispositions de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Pour autant, les loyers n'ont pas été réglés dans les six semaines du commandement. Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail à compter du 11 juin 2025, les dispositions de la loi susvisée étant d'ordre public.

Sur l'expulsion et l'indemnité d'occupation :

Monsieur [E] [V] occupe les lieux sans droit ni titre depuis le 11 juin 2025, ce qui cause nécessairement un préjudice à son bailleur. Il convient donc d'ordonner l'expulsion des occupants, ceux-ci n'ayant toujours pas restitué les clefs au bailleur

Il convient de réparer ce dommage et de condamner en conséquence le locataire à payer à la Commune de [Localité 1], à compter de cette date, une indemnité d'occupation du montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail à compter du 21 octobre 2025 et ceci jusqu'à la date de libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs.

Sur les délais de paiement :

Les articles 1244-1 et suivants du Code Civil permettent d'accorder aux débiteurs impécunieux des délais de paiement qui emprunteront leur mesure aux circonstances, sans pouvoir dépasser trois ans.

L'article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, permet au juge même d'office d'accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années et dans les conditions prévues à l'article 1244-1 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai. Si le locataire se libère dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué.

Il résulte du plan d'apurement en date du 11 décembre 2025, que Monsieur [E] s'est engagé à rembourser sa dette locative auprès de la bailleresse.

Il convient donc d'octroyer au locataire des délais de paiement selon les modalités prévues audit plan, celui-ci étant conforme à la loi.

Sur les dépens et sur les frais irrépétibles :

La partie succombante doit supporter les dépens par application de l'article 696 du code de procédure civile.

Si le demandeur a été contraint d'engager des frais non taxables de représentation en justice, aucune considération d'équité compte tenu de la disparité des situations économiques des parties, ne conduit à faire application à son bénéfice des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La demande à ce titre sera donc rejetée.

Il est rappelé qu'en application de l'article 489 du Code de procédure civile, l'ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des référés, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort , exécutoire par provision ;

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent, vu l'urgence :

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 11 juin 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [E] [V] à payer à la Commune de [Localité 1] la somme de 3.077,09 €, en deniers ou quittance, représentant les loyers, indemnité d'occupation et charges impayés au 31 janvier 2026, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [E] [V] à se libérer de sa dette en 36 mensualités selon les modalités du plan d'apurement signé entre les parties le 11 décembre 2025, la 36e mensualité représentant le solde de la dette en principal, intérêts et frais ; Tout règlement anticipé viendra réduire d'autant chaque mensualité.

DIT que les mensualités devront être payées en plus du loyer courant et en même temps que lui ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire durant l'exécution des-dits délais ;

DIT que si les délais sont respectés elle sera réputée n'avoir jamais joué ;

DIT en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer à son terme exact, suivie d'une mise en demeure en lettre recommandée avec accusé de réception restée infructueuse durant quinze jours :

1 - la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets. 2 - Monsieur [E] [V] devra quitter les lieux 3 - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible. 4 - qu'à défaut par Monsieur [E] [V] d'avoir libéré les lieux situés [Adresse 4], au plus tard DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux à ses frais dans tel garde-meuble désigné par l'expulsé ou à défaut par le bailleur ;

CONDAMNE Monsieur [E] [V] à payer à la Commune de [Localité 1] une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs ou la reprise des lieux par le bailleur ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [E] [V] aux dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation, ainsi que leurs dénonces;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit en la matière.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

Le Greffier, Le Président,

Christine TREBIER Jean-François GOUNOT