Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 1] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 1]

NAC: 5AA

N° RG 25/04013 N° Portalis DBX4-W-B7J-UXDF

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 27 Mars 2026

E.P.I.C. [Localité 2] METROPOLE HABITAT, L’OPH de la Métropole Toulousaine

C/

[M] [S] [H] [A] [L]

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 27 Mars 2026

à L’ E.P.I.C. [Localité 2] METROPOLE HABITAT

Expédition délivrée à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 27 Mars 2026, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Norédine HEDDAB, Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 27 Janvier 2026, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 3] HABITAT, L’OPH de la Métropole Toulousaine, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Mme Véronique BOLLE, Chargée Judiciaire Contentieux, munie d’un pouvoir spécial

ET

DÉFENDEURS

M. [M] [S] [H], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

Mme [A] [L], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 16 mars 2021, l'E.P.I.C [Localité 2] METROPOLE HABITAT a donné à bail à M. [M] [Z] [H] et Mme [A] [L] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6], pour un loyer mensuel de 513,09 euros, provision sur charges incluse.

Des loyers étant demeurés impayés, l'E.P.I.C [Localité 2] METROPOLE HABITAT a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 23 juin 2025 pour un montant en principal de 651,33 €.

Par acte de commissaire de Justice en date du 18 septembre 2025, l'E.P.I.C TOULOUSE METROPOLE HABITAT a ensuite fait assigner M. [M] [Z] [H] et Mme [A] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse statuant en référé, afin : - de constater la résiliation de plein droit du bail par l’effet de la clause résolutoire pour loyers impayés ; - d'ordonner l’expulsion immédiate de M. [M] [Z] [H] et Mme [A] [L] , ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publiqueen tant que de besoin ; -d'autoriser l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls du défendeur ; - et de condamner solidairement ces derniers au paiement à titre provisionnel : * de la somme de 1.032,23 €, au titre de l’arriéré locatif, somme à parfaire au jour de l'audience; *d'une indemnité mensuelle d’occupation d’occupation d'un montant égal au loyer et charges à compter du jour où le bail s'est trouvé résilié et jusqu'à libération complète ; outre une somme de 150 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 19 septembre 2025.

A l’audience du 27 janvier 2026, l'E.P.I.C [Localité 2] METROPOLE HABITAT, valablement représenté, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement à la somme de 1.568,55 €. Il précise que les locataires n'ont procédé à aucun règlement.

Bien que convoqués par actes de commissaire de Justice signifié à étude le 18 septembre 2025, M. [M] [Z] [H] et Mme [A] [L] ne sont ni présents ni représentés.

L'ordonnance est réputée contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile, du seul fait qu'elle est susceptible d'appel.

L'affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. SUR LA RÉSILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 19 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

Par ailleurs, l'E.P.I.C [Localité 2] METROPOLE HABITAT justifie avoir préalablement avisé le 21 février 2025 (AR signé le 06 mars 2025) la Caisse d'allocations familiales de la situation d'impayés locatifs de M. [M] [Z] [H] et Mme [A] [L], soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lesquelles prévoient que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 16 mars 2021 contient une clause résolutoire (article 9.1) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité, et laissant un délai de deux mois pour régler a été signifié le 23 juin 2025 pour la somme en principal de 651,33€, conformément à la clause résolutoire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 août 2025.

Dans ces conditions, l’expulsion de M. [M] [Z] [H] et Mme [A] [L], devenus occupanst sans droit ni titre, sera ordonnée, avec le concours de la force publique et d'un serrurier en tant que de besoin.

Aucun motif ne justifie en revanche de supprimer le délai de deux mois laissé aux défendeurs leur mauvaise foi ne pouvant être présumée et n’étant pas établie par les éléments produits. Au contraire, ce délai apparaît nécessaire à M. [M] [Z] [H] et Mme [A] [L] pour organiser leur départ et assurer leur relogement.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a pas donc lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LES DEMANDES DE PROVISION AU TITRE DE L'ARRIERE LOCATIF ET DE L'INDEMNITE D'OCCUPATION

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

En l'espèce, l'E.P.I.C [Localité 2] METROPOLE HABITAT produit un décompte démontrant que M. [M] [Z] [H] et Mme [A] [L] restent devoir la somme de 1.568,55€ à la date du 27 janvier 2026, incluant l'échéance du mois de décembre 2025.

M. [M] [Z] [H] et Mme [A] [L], non comparants, n’apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette.

L’obligation n’étant pas sérieusement contestable, ils seront, par conséquent, condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de cette somme de 1.568,55 €.

Par ailleurs, M. [M] [Z] [H] et Mme [A] [L], devenus occupants sans droit ni titre, seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 24 août 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, sous déduction des prestations sociales directement versées au bailleur le cas échéant.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et le 31 décembre 2025 étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, M. [M] [Z] [H] et Mme [A] [L] seront condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois suivant, soit le 1er janvier 2026.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [M] [Z] [H] et Mme [A] [L], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens..

Compte tenu du fait que M. [M] [Z] [H] et Mme [A] [L] supportent les dépens et des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l'E.P.I.C [Localité 2] METROPOLE HABITAT, M. [M] [Z] [H] et Mme [A] [L] seront condamnés in solidum à lui payer une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16mars 2021 entre l'E.P.I.C [Localité 2] METROPOLE HABITAT, d'une part, et M. [M] [Z] [H] et Mme [A] [L], d'autre part, concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 6] sont réunies à la date du 24 août 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [M] [Z] [H] et Mme [A] [L] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [M] [Z] [H] et Mme [A] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'E.P.I.C [Localité 2] METROPOLE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTONS l'E.P.I.C [Localité 3] HABITAT de sa demande de suppression du délai de deux mois prévu par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

RAPPELONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d'abandon des lieux ;

CONDAMNONS solidairement M. [M] [Z] [H] et Mme [A] [L] à payer à l'E.P.I.C [Localité 3] HABITAT à titre provisionnel la somme de 1.568,55 € au titre de l’arriéré locatif (décompte arrêté au 27 janvier 2026, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'à l'échéance du mois de décembre 2025 incluse) ;

CONDAMNONS solidairement M. [M] [Z] [H] et Mme [A] [L] à payer à l'E.P.I.C [Localité 2] METROPOLE HABITAT à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er janvier 2026 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés, l'arriéré entre le 24 août 2025 et le 31 décembre 2025 étant déjà compris dans la somme ci avant ordonnée ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, sous déduction éventuelle des prestations sociales versées directement au bailleur ;

CONDAMNONS in solidum M. [M] [Z] [H] et Mme [A] [L] à payer à l'E.P.I.C [Localité 2] METROPOLE HABITAT une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum M. [M] [Z] [H] et Mme [A] [L] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Le greffier La vice-présidente